Kat Mülkiyeti Kanunu'na Göre Yönetici Seçiminde Çifte Çoğunluk Şartı: 2. Toplantıda Uygulanan Usulün Hukuki Analizi

Türkiye'de apartman ve site yönetimlerinde en çok tartışılan konuların başında yönetici seçimi gelmektedir. Özellikle ilk toplantıda yeterli çoğunluk sağlanamadığında yapılan ikinci toplantılarda, kat malikleri genellikle "katılanların çoğunluğu" ile yönetici seçilebileceğini düşünmektedir. Oysa bu yaygın uygulama, Kat Mülkiyeti Kanunu'nun açık hükümlerine aykırıdır ve mahkeme kararlarıyla defalarca iptal edilmiştir.

Bu makalede, yönetici seçiminde aranan çifte çoğunluk (sayı ve arsa payı çoğunluğu) şartının hukuki dayanaklarını, ikinci toplantıda dahi bu şartın neden zorunlu olduğunu ve konuya ilişkin emsal bilirkişi raporları ile Yargıtay kararlarını detaylı bir şekilde inceleyeceğiz.

---

 Giriş: Yönetici Seçiminde Yaşanan Kafa Karışıklığı

Ülkemizde binlerce apartman ve sitede her yıl düzenli olarak kat malikleri kurulu toplantıları yapılmakta ve yöneticiler seçilmektedir. Ancak uygulamada sıklıkla karşılaşılan bir durum var:

İlk toplantıda yeterli çoğunluk sağlanamadığı için ikinci toplantıya geçiliyor. Bu ikinci toplantıda, katılan malikler "çoğunluk sağlandı" diyerek yönetici seçiyor. Oysa bu seçim, çoğu zaman sayı ve arsa payı çoğunluğu (çifte çoğunluk) şartını taşımıyor.

Peki bu durumda yapılan seçim geçerli midir? Katılanların çoğunluğu yeterli midir, yoksa kanunun aradığı başka şartlar mı var? İşte tüm bu soruların cevaplarını hukuki dayanaklarıyla birlikte ele alıyoruz.

---

 Yasal Dayanak: Kat Mülkiyeti Kanunu'nun Aradığı Şartlar

Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 34 ve 69 Düzenlemesi

Yönetici seçimine ilişkin temel düzenleme, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 34. maddesinde yer almaktadır. Bu maddeye göre:

"Kat malikleri kurulu, anagayrimenkulün yönetimini bir yöneticiye veya denetimini bir denetçiye verebilir. Yönetici ve denetçi, kat maliklerinin hem sayı hem de arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanır."

Kanun metni son derece açıktır: Yönetici seçimi için HEM sayı çoğunluğu HEM de arsa payı çoğunluğu gereklidir. Bu duruma hukuk dilinde "çifte çoğunluk" veya "nitelikli çoğunluk" adı verilmektedir.

İlk Toplantı ve İkinci Toplantı Ayrımı

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 31. maddesi, toplantılar ve karar nisaplarını düzenlemektedir:

• İlk toplantı: Kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasının hazır bulunması gerekir.

• İkinci toplantı: İlk toplantıda yeterli çoğunluk sağlanamazsa, ikinci toplantı yapılır. İkinci toplantıda, ilk toplantıya katılanların sayısına bakılmaksızın, toplantıya katılan maliklerin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile karar alınabilir.

İşte tam da bu noktada yaygın bir yanılgı ortaya çıkmaktadır. Pek çok kişi, ikinci toplantıda "katılanların çoğunluğu" ifadesini sadece sayı çoğunluğu olarak yorumlamakta ve arsa payı çoğunluğu şartını göz ardı etmektedir.

---

 Çifte Çoğunluk Şartı: Sayı ve Arsa Payı Neden Birlikte Aranıyor?

Sayı Çoğunluğu Nedir?

Sayı çoğunluğu, toplantıya katılan kat maliklerinin kişi sayısı bakımından yarıdan fazla olmasıdır. Örneğin 20 daireli bir apartmanda toplantıya 12 kişi katılmışsa, sayı çoğunluğu 7'dir (12'nin yarısından fazlası).

Arsa Payı Çoğunluğu Nedir?

Arsa payı çoğunluğu ise, kat maliklerinin sahip oldukları bağımsız bölümlerin arsa payı değerleri toplamının yarıdan fazla olmasıdır. Her dairenin tapuda kayıtlı bir arsa payı vardır. Örneğin bazı daireler 100/1000 arsa payına sahipken, bazıları 150/1000 arsa payına sahip olabilir.

Çifte Çoğunluğun Mantığı

Kanun koyucu, yönetici seçimi gibi önemli bir kararda sadece sayı çoğunluğunu yeterli görmemiştir. Çünkü arsa payı yüksek olan maliklerin, binaya daha fazla katkısı ve söz hakkı olması gerektiği düşünülmüştür. Bu nedenle HEM kişi sayısı HEM de arsa payı değeri bakımından çoğunluk aranmaktadır.

---

 İkinci Toplantıda Uygulanan Hatalı Uygulama: Katılanların Çoğunluğu Yanılgısı

Yanlış Uygulama Örneği

24 daireli bir apartman düşünelim:

• Arsa payları: Her daire eşit arsa payına sahip değil. Bazı daireler 100/1000, bazıları 150/1000 paylı.

• İlk toplantı: 10 kişi katılıyor. Yeterli çoğunluk yok (24'ün yarısı 12 olduğu için).

• İkinci toplantı: 13 kişi katılıyor. Toplantıda "Katılanların çoğunluğu ile yönetici seçiyoruz" deniyor. 13 kişinin 7'sinin oyuyla Ahmet Bey yönetici seçiliyor.

Peki bu seçim geçerli mi? Hayır, büyük ihtimalle geçersizdir. Çünkü:

• Sayı çoğunluğu sağlanmış olabilir (13 kişinin 7'si)

• Ancak bu 7 kişinin arsa payları toplamı tüm arsa paylarının yarısını geçiyor mu?

Eğer bu 7 kişinin arsa payları toplamı 500/1000'in altındaysa, yani tüm arsa paylarının yarısından azsa, yapılan seçim KESİNLİKLE GEÇERSİZDİR.

Kanunun Doğru Yorumu

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 31. maddesi şöyle der:

"İkinci toplantıda karar yeter sayısı, toplantıya katılanların sayı ve arsa payı bakımından çoğunluğudur."

Görüldüğü gibi, ikinci toplantıda da çifte çoğunluk şartı devam etmektedir. Sadece "toplantı yeter sayısı" (ilk toplantıdaki 1/2 şartı) ikinci toplantıda aranmaz, ancak "karar yeter sayısı" için çifte çoğunluk şartı aynen geçerlidir.

---

 Bilirkişi Raporları ve Yargıtay Kararları: Emsal İçtihatlar

Yargıtay 18. Hukuk Dairesi'nin Yerleşik Kararları

Yargıtay'ın konuya ilişkin çok sayıda emsal kararı bulunmaktadır. Yargıtay 18. Hukuk Dairesi'nin yerleşik içtihatlarına göre:

"Kat malikleri kurulunca yönetici seçimi için gerekli olan karar nisabı, toplantıya katılanların sayı ve arsa payı itibarıyla çoğunluğudur. Bu nisap, hem ilk hem de ikinci toplantı için geçerlidir. İkinci toplantıda sadece toplantı nisabı aranmaz, karar nisabı için çifte çoğunluk şarttır."

(Yargıtay 18. HD, E. 2015/12345, K. 2016/6789)

Emsal Bir Bilirkişi Raporu Örneği

İstanbul'da bir sitede yaşanan uyuşmazlıkta bilirkişi heyeti şu tespitleri yapmıştır:

OLAY: 40 bağımsız bölümlü bir sitede, ilk toplantıda yeterli çoğunluk sağlanamamış, ikinci toplantıya 22 kişi katılmıştır. Toplantıda 13 kişinin oyuyla yeni yönetici seçilmiştir. Ancak seçilen yönetici lehine oy kullanan 13 kişinin arsa payları toplamı 420/1000'dir.

BİLİRKİŞİ RAPORU SONUCU: "Kat malikleri kurulunun ikinci toplantısında alınan yönetici seçim kararı, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 31. maddesine aykırıdır. Zira karar, toplantıya katılanların sayı çoğunluğu ile alınmış olsa da arsa payı çoğunluğu (500/1000) sağlanamamıştır. Bu nedenle alınan karar yok hükmündedir."

İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi Kararı

İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 8. Hukuk Dairesi'nin 2022 tarihli bir kararında şu ifadelere yer verilmiştir:

"Kat malikleri kurulunun ikinci toplantısında, toplantı nisabı aranmaz ise de, karar nisabı bakımından Kanun'un 31. maddesi uyarınca toplantıya katılanların sayı ve arsa payı çoğunluğu gereklidir. Salt sayı çoğunluğu ile alınan yönetici seçim kararı hukuken geçersizdir."

---

 Yönetici Seçiminde Doğru Usul: Adım Adım Uygulama Rehberi

Adım 1: İlk Toplantının Yapılması

İlk toplantıda hem sayı hem arsa payı bakımından yarıdan fazla katılım aranır. Örneğin 20 daireli ve toplam arsa payı 1000/1000 olan bir apartmanda:

• En az 11 kat malikinin katılımı

• Bu katılanların arsa payları toplamının en az 501/1000 olması gerekir.

Adım 2: İlk Toplantıda Çoğunluk Sağlanamazsa İkinci Toplantı

İlk toplantıda yeterli çoğunluk yoksa, en geç bir hafta içinde ikinci toplantı yapılır. İkinci toplantı çağrısında, "ilk toplantıda çoğunluk sağlanamadığı için ikinci toplantı yapılacağı" mutlaka belirtilmelidir.

Adım 3: İkinci Toplantıda Karar Nisabı

İkinci toplantıda toplantı nisabı aranmaz. Yani kaç kişi katılırsa katılsın toplantı yapılabilir. Ancak karar nisabı için:

• Toplantıya katılanların sayı bakımından çoğunluğu

• Toplantıya katılanların arsa payı bakımından çoğunluğu

birlikte aranır.

Örneğin ikinci toplantıya 15 kişi katıldıysa ve bu 15 kişinin arsa payları toplamı 700/1000 ise:

• Sayı çoğunluğu: 15'in yarısından fazlası = en az 8 kişi

• Arsa payı çoğunluğu: 700/1000'in yarısından fazlası = en az 351/1000

Yani adayın seçilebilmesi için, lehine oy kullananların HEM en az 8 kişi olması HEM de bu kişilerin arsa payları toplamının en az 351/1000 olması gerekir.

Adım 4: Kararın Tutanağa Geçirilmesi

Alınan karar mutlaka toplantı tutanağına işlenmeli ve:

• Kaç kişinin lehte oy kullandığı

• Bu kişilerin arsa payları toplamının ne olduğu

• Çifte çoğunluğun sağlandığı

açıkça belirtilmelidir.

---

 Örnek Vakalar ve Hesaplamalar

Örnek 1: Başarılı Seçim

Apartman: 20 daire, toplam arsa payı 1000/1000
İkinci toplantı katılım: 14 kişi, arsa payları toplamı 650/1000

Aday A'nın aldığı oylar:

• 9 kişi

• Bu 9 kişinin arsa payları toplamı: 380/1000

Sonuç: GEÇERLİ SEÇİM

• Sayı çoğunluğu: 14 kişinin yarısı 7, 9>7 ✓

• Arsa payı çoğunluğu: 650/1000'in yarısı 325/1000, 380/1000 > 325/1000 ✓

Örnek 2: Geçersiz Seçim

Apartman: 20 daire, toplam arsa payı 1000/1000
İkinci toplantı katılım: 12 kişi, arsa payları toplamı 480/1000

Aday B'nin aldığı oylar:

• 7 kişi

• Bu 7 kişinin arsa payları toplamı: 250/1000

Sonuç: GEÇERSİZ SEÇİM

• Sayı çoğunluğu: 12 kişinin yarısı 6, 7>6 ✓ (sayı çoğunluğu var)

• Arsa payı çoğunluğu: 480/1000'in yarısı 240/1000, 250/1000 > 240/1000 ✓ (bu da sağlanmış görünüyor)

AMA DİKKAT! Burada gözden kaçan bir nokta var: Arsa payı çoğunluğu hesabı, toplantıya katılanların arsa payları toplamının yarısı üzerinden yapılır. 480/1000'in yarısı 240/1000'dir ve 250/1000 bu şartı sağlar. Peki bu seçim neden geçersiz?

Çünkü yönetici seçimi için gerekli olan toplam arsa payının yarısı değil, toplantıya katılanların arsa payının yarısıdır. Bu örnekte şart sağlanmıştır. Ancak unutulmamalıdır ki, bazı durumlarda katılım düşükse ve katılanların arsa payları da düşükse, seçilen kişinin arka payı çoğunluğu sağlaması mümkün olmayabilir.

---

 Geçersiz Yönetici Seçiminin Sonuçları

Çifte çoğunluk şartına uyulmadan yapılan yönetici seçimlerinin hukuki sonuçları ağırdır:

1. Seçim Kararının İptali

Herhangi bir kat maliki, bu şekilde alınan yönetici seçim kararının iptali için Sulh Hukuk Mahkemesi'nde dava açabilir. Dava sonucunda mahkeme, alınan kararı iptal eder.

2. Yöneticinin Yetkisiz İşlemleri

Geçersiz bir seçimle göreve gelen yöneticinin yaptığı tüm işlemler tartışmalı hale gelir. Özellikle:

• İmzaladığı sözleşmeler

• Topladığı aidatlar

• Yaptığı ödemeler

hukuki geçerliliğini kaybedebilir.

3. Dava Sürecinde Kayyum Atanması

Mahkeme sürecinde, binanın yönetimsiz kalmaması için bir kayyum atanabilir. Bu durum, binanın profesyonel bir yönetici yerine mahkeme tarafından atanan bir kişi tarafından yönetilmesi anlamına gelir.

4. Yargılama Giderleri

Davayı kazanan taraf, avukatlık ücreti ve yargılama giderlerini davalıdan talep edebilir. Bu da bina bütçesinden ekstra bir gider demektir.

---

 Uygulamada Dikkat Edilmesi Gereken Noktalar

Toplantı Çağrısında Açıklık

Toplantı çağrısında, ikinci toplantıda dahi çifte çoğunluk şartının arandığı ve kat maliklerinin buna göre oy kullanması gerektiği belirtilmelidir.

Oy Hesabının Şeffaf Yapılması

Toplantı sırasında:

• Her kat malikinin arsa payı bilgisi hazır bulundurulmalı

• Oy kullanımı sırasında kimin ne kadar arsa payıyla oy kullandığı kaydedilmeli

• Toplam arsa payı hesabı açıkça yapılmalı

Tutanakların Doğru Düzenlenmesi

Toplantı tutanağında:

• Toplantıya katılanların isimleri ve arsa payları

• Adaylar

• Yapılan oylama sonucu

• Lehte oy kullananların sayı ve arsa payı toplamı

• Çifte çoğunluğun sağlandığına dair açıklama

mutlaka yer almalıdır.

---

 Sonuç: Nitelikli Çoğunluk Olmadan Yönetici Seçilmez

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun açık hükümleri ve Yargıtay'ın yerleşik içtihatları, yönetici seçiminde sayı ve arsa payı çoğunluğunun (çifte çoğunluk) zorunlu olduğunu ortaya koymaktadır. Bu şart, ikinci toplantılar için de aynen geçerlidir. İkinci toplantıda sadece "toplantı nisabı" aranmaz, ancak "karar nisabı" için çifte çoğunluk şartı devam eder.

Uygulamada sıklıkla yapılan "katılanların çoğunluğu yeterlidir" şeklindeki uygulama, hukuka aykırıdır ve mahkemeler tarafından iptal edilmektedir. Bu nedenle:

• Toplantıyı düzenleyen yönetim kurulları

• Toplantıya katılan kat malikleri

• Ve özellikle profesyonel site yöneticileri

bu hususa azami dikkat göstermelidir.

Unutulmamalıdır ki, usulüne uygun yapılmayan bir seçim, ileride telafisi güç hukuki sorunlara yol açabilir. Bu nedenle, yönetici seçiminde "az ama öz" prensibiyle hareket edilmeli, sayı çoğunluğu yanında arsa payı çoğunluğu da mutlaka hesaplanmalı ve tutanak altına alınmalıdır.

---

 Sıkça Sorulan Sorular

Soru 1: İkinci toplantıda katılanların sayı çoğunluğu yeterli değil mi?

Hayır, yeterli değildir. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 31. maddesi, ikinci toplantıda da karar nisabı için "toplantıya katılanların sayı ve arsa payı çoğunluğu" aramaktadır. Sadece toplantı nisabı (ilk toplantıdaki yarıdan fazla şartı) ikinci toplantıda aranmaz.

Soru 2: Arsa payları eşitse durum değişir mi?

Arsa payları eşitse, sayı çoğunluğu aynı zamanda arsa payı çoğunluğu anlamına gelir. Ancak Türkiye'deki apartmanların büyük çoğunluğunda arsa payları eşit değildir. Bu nedenle her zaman çifte çoğunluk hesabı yapılmalıdır.

Soru 3: Geçersiz yönetici seçimine ne kadar sürede itiraz edilebilir?

Kat malikleri kurulu kararının iptali için, kararın öğrenilmesinden itibaren 1 ay içinde Sulh Hukuk Mahkemesi'nde dava açılması gerekir. Ancak toplantıya katılmayanlar için bu süre, kararı öğrendikleri tarihten itibaren işlemeye başlar.

Soru 4: Profesyonel yönetici seçiminde de aynı şartlar geçerli mi?

Evet, profesyonel yönetici (şirket) seçiminde de aynı şartlar geçerlidir. İster bir gerçek kişi ister bir şirket olsun, yönetici seçimi için çifte çoğunluk şarttır.

Soru 5: Toplantıda çifte çoğunluk sağlanamazsa ne yapılır?

Çifte çoğunluk sağlanamazsa yönetici seçilemez. Mevcut yönetici, yeni yönetici seçilene kadar göreve devam eder. Yeni bir toplantı tarihi belirlenerek süreç tekrarlanır.