Kat Mülkiyeti Kanunu'na Göre:

1. En az 8 bağımsız bölüm (daire, işyeri vb.) varsa, apartman yönetimi oluşturulması zorunludur.
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 34. maddesine göre:

“Sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü bulunan bir yapıda, kat malikleri yönetici atamak zorundadır.”

Bu durumda, apartman sakinlerinin toplanarak bir yönetici seçmeleri ve bir yönetim planı oluşturmaları gerekir.

 7 veya Daha Az Daire Varsa?

Eğer apartmanda 7 ya da daha az daire varsa, yasa yöneticiyi zorunlu kılmaz. Ancak kat maliklerinin ortak karar alması hâlinde yine de yönetici atanabilir. Özellikle aidat toplanması, bakım-onarım, ortak giderlerin paylaşımı gibi konuların düzenli yürütülmesi için küçük apartmanlarda da yönetici seçilmesi tavsiye edilir.

 Yönetici Seçimi Nasıl Yapılır?

• Kat malikleri kurulu tarafından seçilir.

• Toplantı yeter sayısı: Maliklerin yarısından bir fazlası toplantıya katılmalı.

• Karar yeter sayısı: Toplantıya katılanların çoğunluğu ile yönetici seçilir.

 Profesyonel Yönetim Atanabilir mi?

Evet. Kat malikleri isterse profesyonel bir apartman yöneticisi ya da yönetim firmasıyla anlaşabilir. Bu da Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde geçerlidir. Yönetim planınızı tapudan alıp inceleyiniz. Bu evrak apartmanın anayasasıdır.

Kat Mülkiyeti Kurulabilmesi İçin Gerekli Şartlar:

1. En az iki bağımsız bölüm (daire vb.) bulunmalıdır.
Kat Mülkiyeti Kanunu, bir yapıda tek bağımsız bölüm varsa uygulanmaz. En az iki bağımsız bölüm olması gerekir ki kat mülkiyeti kurulabilsin ve kanun işletilebilsin.

2. Yapının tamamlanmış ve iskan (oturma izni) almış olması gerekir.
Kat mülkiyeti, ancak iskanı alınmış yapılarda kurulabilir. Eğer bina inşaat halinde ise, bu aşamada kat irtifakı kurulur. Kat irtifakı kurulan yerlerde kat mülkiyeti kanunu işleyebilmesi için 2/3 fiili kullanım şartı aranmaktadır. Yapı kullanma izni olmayan binalarda Kat Mülkiyeti Kanunu bu şartla işlemektedir.

3. Kat mülkiyeti, tapuda resmi olarak tesis edilmelidir.
Yani bağımsız bölümlerin her biri için ayrı ayrı tapular çıkarılmalı ve tapu kayıtlarında "kat mülkiyeti kurulmuştur" ibaresi yer almalıdır.

**

1. Masraf Paylaşımı İçin Ortak Karar Esastır

Kat Mülkiyeti Kanunu yürürlükte değilse, yani resmi olarak kat mülkiyeti tapusu alınmamışsa, bu durumda binada yapılacak ortak giderler (örneğin temizlik, bakım, onarım, su deposu, merdiven aydınlatması, asansör, çatı tadilatı vb.) için malikler arasında anlaşma gereklidir.

En yaygın ve adil yöntem:

"Arsa payı esas alınarak" ya da
"Eşit paylaşımla" masrafların bölüşülmesidir.

Ancak bu iki yöntemin uygulanabilmesi için kat maliklerinin çoğunlukla yazılı veya sözlü mutabakatı gerekir. Aksi takdirde bir yaptırım uygulamak zordur.

2. Uygulamada En Sık Kullanılan Masraf Bölüşüm Yöntemleri:

 3. Kat Mülkiyeti Olmadığı İçin Sorun Çıkarsa?

Eğer arada anlaşmazlık çıkarsa ve resmi kat mülkiyeti yoksa:

• Kanuni yaptırım zor olur.

• Mahkemeye başvuru gerekir, ancak hâkim yine Kat Mülkiyeti Kanunu’ndaki adil paylaşım prensiplerine bakarak karar verebilir.

• Uzun vadede en sağlıklı çözüm: Kat mülkiyeti kurulmasıdır.

 Tavsiye:

Böyle bir binada yaşıyorsanız, kat malikleri toplantısı yapıp yazılı bir "ortak masraf paylaşım protokolü" hazırlanması en sağlıklı yoldur. Bu belgeyi herkes imzalarsa, hukuki geçerliliği de olur. Kat irtifakı kurulması sırasında tapuya işletilen yönetim planı da geçerlidir. Bu anlaşma tüm malikleri ve onların haleflerini (sonradan tapu sahibi olanları) bağlar nitelikte bir anlaşma (protokol) sürecinde bir evraktır.