Site ve Apartman Aidat Yönetmeliği: 2024 Yasal Rehberi

Giriş: Aidat Nedir? Hukuki Dayanağı Nelerdir?

Site ve apartman aidatları, Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) Madde 42 ve Türk Medeni Kanunu (TMK) Madde 685'e göre düzenlenir. Peki, aidatlar nasıl belirlenmeli? Aidat ödemeyenlere ne yapılabilir? Hangi harcamalar aidata dahil edilebilir? Bu makalede, 2024 yılında geçerli site aidat yönetmeliğini, yasal süreçleri ve uygulamadaki kritik noktaları detaylarıyla ele alıyoruz.

1. Aidatın Hukuki Dayanağı ve Kapsamı

1.1. Yasal Dayanaklar

✔ Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) Madde 42: "Malikler, bina ve tesislerin ortak giderlerine katılır."
✔ Türk Medeni Kanunu (TMK) Madde 685: "Aidatlar, genel kurul kararı ile belirlenir."
✔ Site Yönetmeliği: Her sitenin kendi iç tüzüğünde aidat kuralları belirtilir.

1.2. Aidat Kapsamına Giren Giderler

• Temel Harcamalar:
  ✔ Temizlik
  ✔ Güvenlik
  ✔ Bahçe bakımı
  ✔ Asansör bakımı
  ✔ Elektrik/su ortak faturaları

• Olağanüstü Giderler:
  ✔ Çatı tamiratı
  ✔ Yangın merdiveni yenileme
  ✔ Sıva ve boya işleri

2. Aidat Nasıl Belirlenir? Kimler Öder?

2.1. Aidat Belirleme Yöntemleri

1. Eşit Paylaşım: Tüm daireler aynı miktarı öder (küçük sitelerde yaygın).

2. Paylı Mülkiyet Oranına Göre: Daire büyüklüğüne göre aidat hesaplanır (örn: 100 m² daire, 200 m² dairenin yarısını öder).

3. Kullanım Oranına Göre: Özel projelerde (örn: havuz masrafları sadece kullananlar tarafından paylaşılır).

2.2. Aidat Ödemekle Yükümlü Kişiler

✔ Malik (Ev Sahibi): Asıl sorumludur.
✔ Kiracı: Kira sözleşmesinde aidat kiracıya yüklenmişse öder.
✔ Kullanıcı (Geçici Misafir): Uzun süreli kullanımlarda aidata katılabilir.

3. Aidat Artışı Nasıl Yapılır?

3.1. Yasal Artış Kuralları

✔ Genel Kurul Kararı Gerekir (Toplantıda çoğunluk sağlanmalıdır).
✔ Enflasyon Oranına Bağlı Artış: Yıllık enflasyon üzerinde artış yapılamaz (istisnai durumlar hariç).
✔ Olağanüstü Artışlar: Deprem sigortası, büyük tamirat gibi durumlarda ek aidat alınabilir.

3.2. Aidat Artışına İtiraz

• Toplantıya katılmayan malikler 1 ay içinde itiraz edebilir.

• Mahkeme yoluyla iptal davası açılabilir (6 aylık süre geçmeden).

4. Aidat Ödemeyenlere Yasal İşlem

4.1. İhtar Gönderme

✔ Yönetici, geciken aidat için yazılı ihtar gönderir.
✔ 15 gün içinde ödeme yapılmazsa icra süreci başlar.

4.2. İcra Takibi

✔ Yönetici, icra dairesine başvurarak "ilamsız icra" işlemi başlatabilir.
✔ 7 gün içinde ödenmezse malik hakkında haciz işlemi uygulanır.

4.3. Diğer Yaptırımlar

✔ Ortak alanlardan (havuz, spor salonu) yasaklama
✔ Elektrik/su kesme (Yargıtay kararlarına göre tartışmalıdır, dikkatli uygulanmalıdır).

5. Sık Sorulan Sorular (SSS)

5.1. Aidat Borcu Zamanaşımı Süresi Ne Kadar?

• 5 yıl (Borçlanma tarihinden itibaren).

5.2. Kiracı Aidat Ödemezse Ne Olur?

• Malik sorumludur, kiracıya dava açılabilir.

5.3. Aidatlar Vergiye Tabi Midir?

• Hayır, ancak profesyonel yönetici maaşları vergilendirilir.

6. Sonuç: Sorunsuz Aidat Yönetimi İçin 5 Altın Kural

1. Şeffaf Raporlama Yapın (Aylık gelir-gider tablosu paylaşın).

2. Genel Kurul Kararı Olmadan Aidat Artışı Yapmayın.

3. Borçlu Maliklere Karşı Hukuki Süreçleri Başlatın.

4. Aidat Tahsilatı İçin Dijital Çözümler Kullanın (Banka EFT, mobil ödeme).

5. Yönetim Planınızı Avukat Onayından Geçirin.