Apartman Yöneticisinin Görevleri: Kapsamlı ve Pratik Rehber

Apartman yöneticisi, bir binanın düzenli işleyişinden sorumlu olan en önemli figürlerden biridir. Peki, bir apartman yöneticisi tam olarak ne yapar, hangi sorumlulukları üstlenir ve nasıl daha verimli çalışabilir?

Bu makalede, apartman yöneticisinin yasal görevlerinden günlük işleyişe, en sık karşılaşılan sorunlardan çözüm önerilerine kadar detaylı bir rehber sunuyoruz.

1. Apartman Yöneticisi Kimdir? Hukuki Statüsü Nedir?

Apartman yöneticisi, Kat Mülkiyeti Kanunu’na (KMK) göre atanan ve binanın idari işlerini yürüten kişidir.

1.1. Yönetici Nasıl Seçilir?

 Kat malikleri toplantısında oy çokluğu ile belirlenir.
 Süreli görev yapar (genellikle 1 yıl).
 Yönetici, maliklerden biri veya profesyonel bir yönetici olabilir.

1.2. Yöneticinin Hukuki Yetkileri

• Bina adına sözleşme yapabilir (temizlik, güvenlik, bakım).

• Aidat tahsil etme yetkisi vardır.

• Acil durumlarda karar alabilir (su patlağı, asansör arızası gibi).

2. Apartman Yöneticisinin Temel Görevleri

2.1. Finansal Yönetim

 Aidat ve ek giderleri toplamak
 Gelir-gider defteri tutmak
 Bütçe hazırlamak ve harcamaları denetlemek
 Banka işlemlerini yürütmek

2.2. Bakım ve Onarım İşleri

 Asansör, tesisat, çatı gibi ortak alanların bakımını sağlamak
 Acil tamiratları organize etmek
 Yıllık bina bakım planı oluşturmak

2.3. Güvenlik ve Temizlik

 Temizlik şirketiyle koordinasyon sağlamak
 Güvenlik önlemlerini denetlemek (kamera, kapı otomasyonu)
 Yangın merdiveni ve acil çıkışların kontrolü

2.4. Toplantı ve İletişim Yönetimi

 Yıllık genel kurul toplantısını organize etmek
 Kararları uygulamak ve tutanak tutmak
 Maliklerle düzenli iletişim kurmak

2.5. Yasal ve İdari İşler

 Sigorta poliçelerini yenilemek (deprem, yangın, sorumluluk sigortası)
 Belediye ve resmi kurumlarla iletişim
 Tapu ve kat mülkiyeti işlemlerinde rehberlik

3. İyi Bir Apartman Yöneticisinin Özellikleri

3.1. Organizasyon Becerisi

• İşleri önceliklendirebilmek

• Kayıt tutma düzeni (fatura, aidat listesi)

3.2. İletişim Yeteneği

• Maliklerle ve hizmet sağlayıcılarla iyi diyalog

• Çatışma çözme becerisi

3.3. Şeffaflık ve Güvenilirlik

• Düzenli mali rapor paylaşımı

• Kararlarda adil olmak

3.4. Problem Çözme Kabiliyeti

• Acil durumlarda hızlı aksiyon almak

• Uzun vadeli çözümler üretmek

4. En Sık Karşılaşılan Sorunlar ve Çözüm Önerileri

4.1. Aidat Ödemeyen Malikler

 Çözüm:

• Yasal ihtar gönderin.

• İcra takibi başlatın.

4.2. Ortak Alan Kullanımı Tartışmaları

 Çözüm:

• Toplantıda kuralları netleştirin.

• Yazılı uyarı sistemi getirin.

4.3. Bakım İşlerinin Aksaması

 Çözüm:

• Yıllık bakım sözleşmesi yapın.

• Acil tamir fonu oluşturun.

5. Apartman Yöneticisi Ne Kadar Maaş Alır?

• Gönüllü yöneticiler (maliklerden biri) genellikle ücret almaz.

• Profesyonel yöneticiler aylık 1.500 TL - 5.000 TL arasında kazanır (bina büyüklüğüne göre).

6. Sonuç: Verimli Bir Apartman Yönetimi İçin 5 Altın Kural

1. Düzenli toplantı yapın – Maliklerle iletişimi koparmayın.

2. Şeffaf olun – Gelir-gider raporlarını paylaşın.

3. Profesyonel destek alın – Büyük binalarda yönetim şirketiyle çalışın.

4. Acil durum planı oluşturun – Su basması, elektrik kesintisi gibi senaryolara hazırlıklı olun.

5. Teknolojiyi kullanın – Aidat takip programları ve site yönetim uygulamalarından faydalanın.