Eski Apartman Yöneticisine Dava Açılması: Hukuki Süreç ve Dikkat Edilmesi Gerekenler

Eski apartman yöneticisine dava açmak, kat maliklerinin en çok merak ettiği konulardan biridir. Peki eski yöneticiye hangi durumlarda dava açılabilir? Hangi deliller toplanmalı? Dava süreci nasıl işler? Bu makalede, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ve Türk Borçlar Kanunu çerçevesinde eski yöneticiye dava açma sürecini tüm detaylarıyla ele alacağız.

1. Eski Apartman Yöneticisine Hangi Durumlarda Dava Açılabilir?

Eski yöneticiye dava açabilmek için hukuki bir dayanak gereklidir. İşte en yaygın dava sebepleri:

a) Aidat ve Ortak Giderlerin Kötüye Kullanılması

Yöneticinin aidatları toplamaması veya kişisel hesabına aktarması
Ortak giderler için yapılan harcamalarda usulsüzlük (fatura olmadan ödeme, gereksiz masraflar)

b) Yönetim Hesabını Açıklamaması

Maliklerin hesap inceleme talebini reddetme
Gelir-gider tablolarında tutarsızlık olması

c) Bakım ve Onarım İşlerini Aksatma

Ortak alanların (çatı, asansör, tesisat) bakımsız kalması
Acil onarımları yapmama nedeniyle binada hasar oluşması

d) Yetkisini Aşan İşlemler Yapma

Maliklerin onayı olmadan büyük harcama yapma
Site iç yönetmeliğine aykırı kararlar alma

2. Eski Yöneticiye Dava Açmadan Önce Yapılması Gerekenler

Dava sürecine başlamadan önce aşağıdaki adımlar atılmalıdır:

a) Delillerin Toplanması

Aidat makbuzları, banka dekontları
Yönetim hesap dökümleri
Toplantı tutanakları ve karar defterleri
Faturasız harcamalara dair e-posta/yazışmalar
Fotoğraf ve video kayıtları (bakımsız alanlar, hasarlar)

b) Noter Aracılığıyla İhtar Çekme

Yöneticiye "hesap verme" ihtarı gönderilmeli
30 gün içinde yanıt vermezse dava süreci başlatılabilir

c) Malikler Kurulu Kararı Alınması

Toplantıda dava açma kararı alınmalı
Karar, tutanakla kayıt altına alınmalı

3. Eski Yöneticiye Dava Nasıl Açılır? (Hukuki Süreç)

a) Hangi Mahkemeye Başvurulur?

Sulh Hukuk Mahkemesi (tazminat davaları için)
Asliye Hukuk Mahkemesi (büyük miktarlı davalar için)

b) Dava Dilekçesinde Neler Olmalı?

✔ Yöneticinin görev süresi
✔ Yapılan usulsüzlüklerin detaylı açıklaması
✔ Toplanan delillerin listesi
✔ Talep edilen tazminat miktarı

c) Dava Türleri

Tazminat Davası (maddi zararın tahsili için)
Hesap Verme Davası (yönetim hesaplarının incelenmesi için)
Görev Kötüye Kullanma Suç Duyurusu (Cumhuriyet Başsavcılığı'na)

4. Dava Sürecinde Dikkat Edilmesi Gerekenler

✅ Avukat Tutmak: Hukuki süreç karmaşıktır, profesyonel destek alınmalı.
✅ Zamanaşımı Süresi: 2 yıl (Borçlar Kanunu Madde 146)
✅ Maliklerin Ortak Hareket Etmesi: Tek başına dava açmak yerine çoğunluk kararıyla hareket edilmeli.

5. Eski Yöneticiye Karşı Açılan Davalarda Kazanma Stratejileri

a) Muhasebe Uzmanından Rapor Alınması

Yönetim hesaplarının bağımsız denetimi yapılmalı

b) Tanık Beyanları

Diğer maliklerin ifadeleri delil olarak sunulmalı

c) Bilirkişi İncelemesi

Bakımsızlık nedeniyle oluşan hasar için ekspertiz raporu alınmalı

6. Sonuç: Hukuki Haklarınızı Kullanın

Eski apartman yöneticisine dava açmak karmaşık ama mümkün bir süreçtir. Delillerin sağlam olması, hukuki süreçlerin doğru işletilmesi ve maliklerin birlikte hareket etmesi başarı şansını artırır.

Eğer bir yönetici görevi kötüye kullandıysa:
✔ Hukuki yollara başvurmaktan çekinmeyin
✔ Avukatınızla birlikte strateji belirleyin
✔ Zamanaşımı süresini kaçırmayın

Örnek Bir iddianame Burada