Apartman ve Site Yöneticisi Atama Rehberi: KMK Madde 34 ve Yasal Şartlar

Apartman ve sitelerde düzenin sağlanması, bütçenin doğru yönetilmesi ve hukuki sorumlulukların yerine getirilmesi için bir yönetici atanması en temel adımdır. Ancak "Kim yönetici olacak?" veya "Kimse yönetici olmak istemiyor, ne yapacağız?" gibi sorular, komşular arasında sıkça krize dönüşür. 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) Madde 34, yönetici atama sürecini, zorunluluklarını ve anlaşmazlık durumunda mahkemenin rolünü çok net kurallara bağlamıştır. Bu rehberde, yasalara uygun bir yönetici atama sürecinin tüm teknik ve hukuki detaylarını inceliyoruz.

1. Yönetici Atama Zorunluluğu: 8 Daire Kuralı

Kanun koyucu, küçük binalarda komşuluk ilişkileriyle işlerin yürüyebileceğini öngörürken, belirli bir büyüklüğe ulaşan binalarda resmiyeti şart koşmuştur.

• 8 Bağımsız Bölüm Şartı: Binada (anagayrimenkulde) 8 veya daha fazla bağımsız bölüm (mesken, dükkan, depo vb.) bulunuyorsa, bir yönetici atanması yasal olarak mecburidir.
• Tek Malik Durumu: Eğer binadaki bütün bağımsız bölümler tek bir kişinin (örneğin müteahhidin veya tek bir mülk sahibinin) mülkiyetinde ise, bu kişi kanunen otomatik olarak yönetici durumundadır.

2. Seçim Süreci ve Karar Yeter Sayısı

Yönetici, kendi başına veya birkaç kişinin isteğiyle göreve gelemez. Seçim, kat malikleri kurulunun kanuni yıllık toplantısında yapılır ve bir yıl için geçerlidir (eski yönetici tekrar atanabilir).

3. Dışarıdan Yönetici Atanması (Profesyonel Yönetim)

Apartmanlarda en sık yaşanan sorun, kimsenin bu zorlu ve sorumluluğu yüksek görevi üstlenmek istememesidir. KMK Madde 34 bu duruma çok net bir çözüm sunar: "Kat malikleri, anagayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışarıdan seçecekleri bir kimseye veya kurula verebilirler."

İşte bu madde, İmer Yönetim gibi sertifikalı ve kurumsal profesyonel yönetim şirketlerinin binalara atanmasının yasal dayanağıdır. Kat malikleri, tıpkı kendi aralarından birini seçer gibi, oy çokluğu ile dışarıdan bir şirketi "Yönetici" olarak atayabilir ve tüm yasal sorumluluğu sözleşme ile bu profesyonel kuruma devredebilir.

4. Anlaşmazlık Durumunda Mahkeme (Kayyum) Ataması

Kat malikleri toplanıp bir türlü yönetici seçemiyorsa (yeterli oy sağlanamıyorsa veya kimse aday olmuyorsa), bina başıboş bırakılmaz.

Kat maliklerinden sadece birinin müracaatı üzerine, gayrimenkulün bulunduğu yerin Sulh Hukuk Mahkemesi tarafından binaya bir yönetici (kayyum) atanır. Bu atama sürecinin özellikleri şunlardır:

• Mahkemece atanan yönetici, kat maliklerince atanan yöneticinin tüm yetkilerine sahiptir ve onlara karşı sorumludur.
• 6 Ay Kuralı: Sulh hukuk mahkemesince atanan yönetici, atama üzerinden altı ay geçmedikçe kat malikleri kurulunca değiştirilemez (Ancak haklı bir sebep çıkarsa mahkeme değiştirmeye müsaade edebilir).

5. Yöneticinin İlan Zorunluluğu ve Teminat

Seçilen yöneticinin (veya dışarıdan atanan şirketin) kimliğini ve iletişim bilgilerini binadaki herkesin bilmeye hakkı vardır.

İlan Zorunluluğu: Yöneticinin öz ve soyadı ile iş ve ev adresinin anagayrimenkulün giriş kapısı yanına ve antrede görülecek bir yere çerçeve içinde asılması mecburidir. Eğer bu yapılmazsa, ilgilinin başvurması üzerine mahkemece yöneticiye kesin olarak idari para cezası kesilir.

Teminat İsteme Hakkı: Kat malikleri, toplanan aidatları ve bütçeyi güvence altına almak için yöneticiden sözleşmede yer almasa bile haklı bir sebep doğduğunda "Teminat" göstermesini isteyebilir.

6. Büyük Sitelerde Yönetim ve Denetim Şeması

Birden fazla bloktan oluşan büyük sitelerde yönetim yapısı, tek apartmanlara göre daha kapsamlıdır. Kat Mülkiyeti Kanunu ve Toplu Yapı Yönetim Planlarına göre şema şu şekilde işler:

7. Sıkça Sorulan Sorular (FAQ)