TR
EN
RU
Sorunlu Komşu İçin Mülkiyet Devri Davası (KMK Madde 25) – 2026 Güncel Dilekçe Örneği ve Rehber
Okuma Seviyesi: Orta • Tahmini Okuma Süresi: 9 dakika
1. Sorunlu Komşu Davası Nedir? (KMK Madde 25)
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 25. maddesi, apartmanda diğer kat maliklerinin haklarını “çekilmez hale” getirecek derecede ihlal eden bir kat malikinin bağımsız bölümünün mülkiyetinin, arsa payları oranında diğer kat maliklerine devredilmesini düzenler. Bu, apartman yönetiminde en ağır yaptırımdır ve mülkiyet hakkını sınırlandırdığı için hâkim takdirine bağlıdır.
1.1. Hukuki Dayanak
- Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 25 (Tam metin 2026 itibarıyla değişmemiştir)
- Dava Şartı Arabuluculuk (HUAK Md. 18/B-1-c) – Dava açmadan önce zorunludur
1.2. Çekilmezlik Hangi Durumlarda Kabul Edilir?
- Ortak giderleri ödemeyerek 2 yıl içinde 3 kez icra takibi yapılmışsa
- Sulh hâkimi uyarısına rağmen 1 yıl boyunca yükümlülükleri ihlal etmekte ısrar etmişse
- Gürültü, koku, şiddet, tehdit, ortak alan tahribi vb. davranışlarla yaşamı çekilmez hale getirmişse
2. Dava Açma Şartları
Davanın açılabilmesi için şu şartlar aranır:
- Kat malikleri kurulunda sayı ve arsa payı çoğunluğu ile karar alınması
- Dava açma yetkisinin yöneticiye verilmesi (isteğe bağlı)
- Zorunlu arabuluculuk sürecinin tamamlanması
- Devir bedelinin bankaya depo edilmesi
3. Güncel Dilekçe Örneği (2026)
Aşağıdaki dilekçe, yasal metne %100 uygun şekilde güncellenmiş ve eksikleri tamamlanmıştır. Kırmızı ile belirtilen yerleri kendi bilgilerinize göre doldurun.
DAVACI : (Yönetici Adı Soyadı / Yetkili Kat Malikinin Adı Soyadı – Adresi)
VEKİLİ : (Varsa avukat bilgileri)
DAVALI : (Sorunlu Kat Malikinin Adı Soyadı – Adresi)
KONU : Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 25 uyarınca davalının ……… nolu bağımsız bölümünün mülkiyet hakkının arsa payları oranında diğer kat maliklerine devri talebidir.
OLAY : Davacı, …………… ili …………… ilçesi …………… mahallesi …………… caddesi …………… sokakta ……… ada ……… parselde bulunan ……… kapı numaralı apartmanın yöneticisiyim / kat maliklerindenim.
Davalı, apartmanın ……… nolu bağımsız bölümünün malikidir. Davalının …………… (çekilmez hal detaylı yazılır: gürültü, koku, şiddet, aidat ödememe vb.) davranışları nedeniyle apartmanda yaşam diğer kat malikleri için çekilmez hale gelmiştir.
Kat malikleri kurulunun …/…/…… tarih ve … sayılı kararı ile dava açılmasına oy çokluğu ile karar verilmiştir. Karar ve kat malikleri listesi dilekçe ekindedir.
HUKUKİ DAYANAK : 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 25 ve ilgili mevzuat.
DELİLLER :
1. Tapu sicil kaydı
2. Kat malikleri kurulu kararı
3. Arabuluculuk tutanağı
4. İhtarname ve icra takipleri
5. Tanık beyanları ve her türlü yasal delil
SONUÇ VE İSTEK : Davalının ……… nolu bağımsız bölümünün dava tarihindeki rayiç bedelinin kendisine ödenmek üzere bankaya depo edilmesi ve mülkiyetinin diğer kat maliklerine arsa payları oranında devredilmesine, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davalıya yükletilmesine karar verilmesini arz ve talep ederim.
Tarih: …../……/2026
Davacı / Yetkili
(Adı Soyadı – İmza)
Ekler:
1. Kat malikleri listesi ve arsa payları
2. Kat malikleri kurulu kararı
3. Arabuluculuk son tutanağı
4. Tapu fotokopisi
4. Dava Süreci ve Dikkat Edilecekler
- Dava, Sulh Hukuk Mahkemesi’nde görülür.
- Hâkim, devir bedelini bankaya yatırma süresi verir.
- Karar kesinleşirse tapu otomatik olarak devredilir.
5. Doğru ve Yanlışlar Tablosu
| DOĞRU | YANLIŞ |
|---|---|
| Dava için kat malikleri kurulunda sayı + arsa payı çoğunluğu şarttır. | Yönetici tek başına karar verip dava açabilir. |
| Dava açmadan önce arabuluculuk zorunludur. | Doğrudan mahkemeye dilekçe verilebilir. |
| Davalıya rayiç bedel ödenir. | Daire bedelsiz devredilir. |
| Çekilmezlik hâkim tarafından takdir edilir. | Her şikayette otomatik devir kararı çıkar. |
6. Sıkça Sorulan Sorular (SSS / FAQ / Soru ve Cevap)
Soru: KMK Madde 25 ile sorunlu komşunun dairesi elinden alınabilir mi?
Cevap: Evet, şartlar oluşursa mahkeme mülkiyetin devrine karar verebilir.
Soru: Dava açmadan önce arabuluculuk zorunlu mu?
Cevap: Evet. Arabuluculuk yapılmadan dava açılamaz.
Soru: Yönetici tek başına dava açabilir mi?
Cevap: Hayır. Kat malikleri kurulunun yetki kararı şarttır.
Soru: Davalıya ne kadar para ödenir?
Cevap: Dava tarihindeki rayiç bedel + faiz ödenir.
Soru: Dava ne kadar sürer?
Cevap: Ortalama 1-2 yıl sürer. Arabuluculuk + mahkeme süreci dahil.
Sonuç
Sorunlu komşu sorunu apartman huzurunu ciddi şekilde bozabilir. KMK Madde 25, bu tür durumlarda en etkili yasal çözümü sunar. Ancak süreç karmaşık olduğu için mutlaka bir avukata danışmanızı ve arabuluculuk aşamasını atlamamanızı öneririz.
Önemli Uyarı: Bu dilekçe bir şablondur. Her olay kendine özgüdür. Hukuki işlem yapmadan önce bir avukatla görüşünüz.
Bu rehber 22 Mayıs 2026 itibarıyla güncel mevzuata (634 sayılı KMK) göre hazırlanmıştır.