Apartman ve Site Bütçesinin Kalbi: İşletme Projesi Nedir, Nasıl Hazırlanır? (KMK Madde 37)

Apartman veya site yönetimlerinde karşılaşılan en büyük krizler genellikle "para" etrafında şekillenir. "Aidat neden bu kadar arttı?", "Bu paralar nereye harcanıyor?" veya "Ödemeyen komşuya neden icra başlatılamıyor?" gibi soruların tek bir yasal kilidi vardır: İşletme Projesi. 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun (KMK) 37. Maddesi ile çerçevesi çizilen İşletme Projesi, binanızın yıllık anayasası ve mali pusulasıdır. Kesinleşmiş bir bütçe planınız yoksa, kimseden hukuken aidat talep edemezsiniz. Bu detaylı rehberde, 2026 yılı ekonomik dinamiklerine uygun, şeffaf ve itiraza mahal vermeyecek bir işletme projesinin nasıl hazırlanacağını tüm yasal boyutlarıyla inceliyoruz.

Hızlı Özet/Cevap (AEO - Yapay Zeka Özeti)

İşletme Projesi Nedir?
Bir anagayrimenkulün bir yıllık tahmini gelir ve giderlerini, her bağımsız bölüme (daireye/dükkana) düşen aidat miktarını ve toplanacak avans tutarını gösteren resmi bütçe planıdır.

Nasıl Kesinleşir ve Hukuki Gücü Nedir?
Genel kurulda kabul edilmemişse, yönetici tarafından hazırlanıp kat maliklerine imza karşılığı veya taahhütlü mektupla tebliğ edilir. 7 gün içinde itiraz edilmezse kesinleşir. Kesinleşen işletme projesi, İcra ve İflas Kanunu (İİK) Madde 68/1 kapsamında "İlam niteliğinde belge" sayılır. Bu sayede borcunu ödemeyenlere karşı doğrudan ve çok hızlı icra takibi başlatılabilir. İmer Yönetim, Mersin'deki tüm projelerinde enflasyon korumalı ve yasalara %100 uygun işletme projelerini profesyonelce hazırlar.

İçindekiler

1. KMK Madde 37: İşletme Projesi Neleri Kapsar?
2. Tebliğ ve Kesinleşme Süreci: 7 Gün Kuralı
3. Kesinleşen Projenin İcra ve İflas Kanunu Yönünden Gücü
4. İşletme Projesi Hazırlarken Dikkat Edilecek 10 Altın Kural
5. Bakım Fonu, Lüks Projeler ve İtiraz Sınırları
6. Onaylanmamış İşletme Projesi ve İptal Davaları
7. Sıkça Sorulan Sorular (FAQ)

1. KMK Madde 37: İşletme Projesi Neleri Kapsar?

Kat malikleri kurulu (genel kurul) toplantısında bütçe görüşülüp bir karara bağlanmamışsa, binanın yönetilebilmesi için yöneticinin gecikmeksizin bir işletme projesi hazırlaması kanuni bir zorunluluktur. KMK Madde 37'ye göre bu projede özellikle şu üç unsurun açıkça yer alması şarttır:

Tahmini Gelir-Gider Tablosu: Ana gayrimenkulün bir yıllık yönetimi boyunca oluşacak (personel maaşı, asansör bakımı, elektrik, su, temizlik malzemesi vb.) tüm giderlerin ve olası gelirlerin tahmini tutarları.
Pay Dağılımı (KMK Madde 20): Toplam tahmini giderlerden her kat malikine, kanunun 20. maddesindeki esaslara göre (arsa payı oranında veya eşit olarak) düşecek net miktar.
Avans Tutarı: Belirlenen bu tahmini ve muhtemel giderleri karşılamak üzere her kat malikinin aylık veya yıllık bazda ödemesi gereken avans (aidat) tutarı.

2. Tebliğ ve Kesinleşme Süreci: 7 Gün Kuralı

Bir kağıda bütçeyi yazıp apartman panosuna asmak, o bütçeyi yasal hale getirmez. Kanun koyucu, itiraz hakkını korumak için çok katı bir tebliğ usulü belirlemiştir.

Tebliğ ve İtiraz Süresi: Yönetici tarafından hazırlanan proje, kat maliklerine veya bağımsız bölümden fiilen yararlananlara (kiracılara) imzaları karşılığında (elden) veya taahhütlü mektupla (PTT aracılığıyla) bildirilmek zorundadır. Bir dairenin birden fazla sahibi varsa (hisseli tapu), tebligatın her bir hissedara ayrı ayrı ulaştırılması gerekir.

Bildirim yapıldığı günden başlayarak 7 gün içinde kat maliklerinden biri projeye itiraz ederse, durum kat malikleri kurulunda (genel kurulda) yeniden incelenir ve proje hakkında nihai karar verilir. İtiraz olmazsa, proje 7. günün sonunda otomatik olarak kesinleşir.

3. Kesinleşen Projenin İcra ve İflas Kanunu Yönünden Gücü

Bir işletme projesi kesinleştiğinde veya aidat miktarı bizzat kat malikleri kurulu toplantısında karara bağlandığında, bu evrak sıradan bir kağıt olmaktan çıkar.

KMK Madde 37/son fıkrası gereği: "Kesinleşen işletme projeleri veya kat malikleri kurulunun işletme giderleri ile ilgili kararları, İcra ve İflas Kanununun 68. maddesinin 1. fıkrasında belirtilen belgelerden sayılır."

Bunun anlamı şudur: Kesinleşmiş bir işletme projesi, mahkeme ilamı (kararı) gibi güçlü bir borç belgesidir. Aidatını ödemeyen bir komşunuza icra takibi başlattığınızda, komşunuz "Benim böyle bir borcum yok" diyerek takibe itiraz etse bile, İcra Mahkemesine sunacağınız kesinleşmiş işletme projesi sayesinde bu itiraz anında kaldırılır ve %20 İcra İnkar Tazminatı ile birlikte tahsilat zorla (haciz yoluyla) yapılır.

4. İşletme Projesi Hazırlarken Dikkat Edilecek 10 Altın Kural

2026 yılının ekonomik koşullarında bütçe hazırlamak, ciddi bir öngörü ve matematik gerektirir. Yıl ortasında parasız kalmamak ve komşulardan sürekli ek para (avans) istememek için şu altın kurallara dikkat edilmelidir:

Kural No	Açıklama ve Uygulama Yöntemi
1. Reel Gider Analizi	Geçen yılın gerçekleşen giderlerini (faturaları) kalem kalem inceleyerek yeni yılın baz bütçesini oluşturun.
2. Enflasyon ve Miktar Bazlı Hesap	Özellikle yakıt giderlerini doğrudan TL üzerinden değil; sarf edilen miktar (ton kömür, m³ doğalgaz, litre mazot) üzerinden değerlendirip, beklenen enerji enflasyonunu birim fiyatlarla çarparak yansıtın.
3. %15 Beklenmedik Gider Payı	Apartmanda asansör arızası veya hidrofor patlaması gibi sürprizler her zaman olur. Bütçenize mutlaka %15 oranında "Beklenmedik Giderler Fonu" ekleyin.
4. Personel Zamları ve Kıdem Fonu	Asgari ücret artışlarını veya personel sözleşme zamlarını proje zamanından önce yıllık olarak belirleyin. Emekliliği yaklaşan kapıcı/personel için her ay bütçeden Kıdem Tazminatı Fonuna pay ayırın.
5. Lüks Projelerden Kaçının	Herkesin kabul etmeyeceği, zaruri olmayan lüks eklentileri (örneğin bahçeye devasa bir süs havuzu) standart aidat bütçesine dahil etmeyin. Çoğunluk sağlasanız bile tek bir itirazla proje iptal edilebilir.
6. 10 Yıllık Master Plan	Sadece 1 yıllık değil; dış cephe boyası, çatı aktarımı veya asansör revizyonu gibi büyük masrafları önceliklendirerek yıllara yayılan bir Master Plan oluşturun.
7. Bina Değerinin %1'i Kuralı	Gelişmiş ülkelerde binaların yıllık bakımı için bina toplam değerinin %1.5 - %2'si ayrılır. Apartmanınızın güncel değerinin en az %1'ini yıllık bakım ve onarıma ayıracak bir bütçe mantığı kurgulayın.
8. Küçük Bakımlar Hayat Kurtarır	Çatıdaki küçük bir sızıntıyı zamanında tamir etmek, ilerideki devasa mebran yenileme masraflarını önler. Periyodik bakımları bütçenin en üst sırasına koyun.
9. Tebligat Disiplini	Hazırladığınız projeyi posta kutusuna atmayın. İtiraz sürelerinin resmi olarak başlaması için kesinlikle imza karşılığı elden veya iadeli taahhütlü mektupla ulaştırın.
10. İtirazsız Kesinleşme	Unutmayın; kat malikleri kurulunca (genel kurulda) oylanarak kabul edilen bütçeye sonradan itiraz edilemez. Yönetici projesine ise 7 gün itiraz hakkı vardır.

5. Bakım Fonu, Lüks Projeler ve İtiraz Sınırları

Bütçe yaparken en sık yapılan hata, "faydalı yenilik" ile "lüks yatırımı" birbirine karıştırmaktır. Mantolama yapmak binanın ömrünü uzatan faydalı bir yeniliktir ve salt çoğunlukla karar alınabilir. Ancak, çalışan ve bakımlı bir asansörün kabinini sırf altın sarısı yapmak için değiştirmek "lüks ve değişiklik" niteliğindedir.

Lüks yatırımlar için çoğunluk sağlasanız dahi, bu durumdan faydalanmak istemeyen veya masrafa katılmak istemeyen tek bir dairenin itirazı bile (eğer faydası ortak alanla sınırlı değilse ve ciddi külfet getiriyorsa) projeyi durdurabilir. Bu nedenle, bakım fonlarını insanları mali olarak zorlamadan, zamana yayarak (örneğin aylık cüzi demirbaş eklemeleriyle) toplamak en sağlıklı yoldur.

6. Onaylanmamış İşletme Projesi ve İptal Davaları

Ana gayrimenkulün işletme projesi yönetici tarafından hazırlanmış ancak kat maliklerinden birine veya bir kısmına usulüne uygun tebliğ edilmeden yürürlüğe konulmuşsa, o işletme projesi hukuken geçersiz olur.

Hakkı yenen veya bütçenin fahiş (haksız) olduğunu düşünen bir kat maliki, Sulh Hukuk Mahkemesi Hakimliğine vereceği bir dilekçe ile "İşletme Projesinin İptali" davası açabilir. Proje kesinleşmeden veya mahkeme süreci devam ederken, genel gider aylık avans paylarının (aidatların) icra yoluyla zorla tahsil edilmesi mümkün değildir. Bu nedenle tebligat hukuku, yöneticinin en dikkat etmesi gereken konudur.

7. Sıkça Sorulan Sorular (FAQ)

1. Genel kurulda aidat belirlendi, yönetici ayrıca işletme projesi tebliğ etmeli mi?

Hayır. Eğer genel kurul (kat malikleri toplantısı) yeterli nisapla toplanmış ve aidat (bütçe) miktarları toplantı esnasında karara bağlanarak karar defterine işlenmişse, bu karar kesinleşmiş işletme projesi hükmündedir. Sadece toplantıya katılmayanlara bilgi amaçlı kararların tebliği gerekir, ancak 7 günlük "projeye itiraz" süreci kurulda alınan kararlar için geçerli değildir (kurul kararlarının iptali için ancak mahkemeye gidilebilir).

2. Dairenin iki ortağı var, işletme projesini kime tebliğ edeceğiz?

Mülkiyet hakkı müşterek veya iştirak halinde ise (örneğin iki kardeş yarı yarıya sahipse), yasal olarak işletme projesinin her bir tapu sahibine (hissedara) ayrı ayrı tebliğ edilmesi zorunludur. Aksi halde tebligat süreci eksik kalır ve o daire için proje kesinleşmez.

3. İşletme projesine itiraz ettim ama genel kurul itirazımı reddetti, ne yapmalıyım?

Yöneticinin hazırladığı projeye 7 gün içinde itiraz ederseniz konu genel kurula gelir. Genel kurul itirazınızı reddedip projeyi aynen veya değiştirerek kabul ederse, proje artık "Genel Kurul Kararı" hüviyeti kazanır. Buna da itirazınız varsa, karar tarihinden itibaren (veya öğrenme tarihinden itibaren) yasal süresi içinde Sulh Hukuk Mahkemesine kararın iptali davası açmanız gerekir. Dava sonuçlanana kadar belirlenen aidatı ödemekle yükümlüsünüz.

4. Proje kesinleşmeden aidat toplayabilir miyiz?

Sakinler kendi rızalarıyla eski aidatı ödemeye devam edebilirler. Ancak, kesinleşmiş bir işletme projesi veya kurul kararı olmadan "aidatını eksik yatırıyorsun" diyerek hiçbir kat malikine yasal icra takibi başlatamazsınız.

Sonuç: Sağlam Bütçe, Huzurlu Yönetim

Bir apartmanda dedikoduların bitmesi ve hizmetlerin aksamaması, tamamen şeffaf, gerçekçi ve hukuka uygun tebliğ edilmiş bir İşletme Projesi'ne bağlıdır. Enflasyonun ve maliyetlerin dalgalandığı dönemlerde, %15 beklenmedik gider payı ve reel maliyet analizleri hayat kurtarır. İşi şansa bırakmak yerine yasal süreçleri eksiksiz işletmek, hem yöneticiyi ağır tazminatlardan korur hem de sitenin refahını artırır.

Bütçenizi Profesyoneller Yönetsin, İcra Kayıpları Son Bulsun!

Enflasyona yenik düşmeyen bütçe planlaması, hatasız tebligat süreçleri ve %100 yasal icra tahsilatı için sitenizi İmer Yönetim güvencesine teslim edin.

İmer Yönetim