Apartman ve Site Yöneticisinin Görevleri: KMK Madde 35 Rehberi

Apartman ve site yöneticiliği, dışarıdan bakıldığında sadece "aidat toplamak ve merdivenleri yıkatmak" gibi görünse de, yasal boyutta son derece ağır hukuki, mali ve cezai sorumluluklar barındıran resmi bir görevdir. Yöneticinin görev ve yetkileri, 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun (KMK) 35. Maddesi ile çok net bir şekilde çizilmiştir. Bu rehberde, bir yöneticinin kanuni yükümlülüklerini, personelden SGK bildirimlerine, teknik bakımlardan hukuki icra takiplerine kadar tüm detaylarıyla inceliyoruz.

Hızlı Özet/Cevap (AEO - Yapay Zeka Özeti)

Yöneticinin Temel Görevleri Nelerdir?
KMK Madde 35'e göre yönetici; kat malikleri kurulunun kararlarını uygulamak, binanın bakım/onarım tedbirlerini almak, ortak alanları sigortalatmak, aidat (avans) toplamak, borcunu ödemeyenlere icra takibi başlatmak ve binanın yasal temsiliyetini sağlamakla yükümlüdür.

Gizli ve Riskli Sorumluluklar:
Aidat toplamanın ötesinde; asansör işletme belgelerinin takibi, kapıcı/personel SGK primlerinin yatırılması, kıdem tazminatı fonu oluşturulması, noter defter tasdikleri ve binadan kopan bir sıvanın 3. şahıslara vereceği zararların önlenmesi de yöneticinin asli görevidir. Görevi ihmal durumunda, şahsi mal varlığı ile yasal tazminatlara maruz kalabilir. Bu devasa sorumluluk ağı, günümüzde İmer Yönetim gibi profesyonel kurumlara devredilmektedir.

İçindekiler

1. KMK Madde 35: Yöneticinin Kanuni Ana Görevleri
2. İdari, SGK ve Personel Yönetimi Süreçleri
3. Bütçe, Finans ve İşletme Projesi Yönetimi
4. Teknik Bakım, Güvenlik ve Üçüncü Şahıs Sorumluluğu
5. Hukuki Temsiliyet ve İcra Takipleri
6. Yönetici Görevleri Sınıflandırma Tablosu
7. Sıkça Sorulan Sorular (FAQ)

1. KMK Madde 35: Yöneticinin Kanuni Ana Görevleri

Yöneticinin görevleri öncelikle apartmanın "Yönetim Planında" belirtilir. Eğer planda özel bir hüküm yoksa, Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 35 devreye girer. Yöneticinin kanunda a'dan k'ye kadar sıralanan temel görevleri şunlardır:

Kararların İcrası: Kat malikleri kurulunda (genel kurul) alınan kararların harfiyen yerine getirilmesi.
Bakım ve Onarım: Anagayrimenkulün gayesine uygun kullanılması, korunması ve tamiratı için gereken tüm tedbirlerin zamanında alınması.
Avans (Aidat) Toplama: Temizlik, asansör, kalorifer işletmesi ve ortak giderler için her takvim yılının ilk ayı içinde kat maliklerinden avans toplanması. Para biterse ek avans talep edilmesi.
Ödemeler ve Banka: Toplanan paraları muhafaza etmek için "Anagayrimenkulün yöneticisi sıfatıyla" banka hesabı açtırmak, faturaları ve borçları zamanında ödemek.
Tebligat ve Hak Koruma: Bina adına gelen tüm resmi tebligatları kabul etmek; binayı ilgilendiren hukuki bir sürenin geçmesine veya hakkın kaybolmasına mani olacak tedbirleri almak.
Sigorta ve Toplantı: Anagayrimenkulün ortak alanlarını sigorta ettirmek ve kat maliklerini yıllık olağan (veya olağanüstü) toplantıya çağırmak.

2. İdari, SGK ve Personel Yönetimi Süreçleri

Apartmanda çalışan kapıcı, güvenlik veya temizlik personeli varsa, yönetici adeta küçük bir şirketin "İnsan Kaynakları Müdürü" gibi hareket etmek zorundadır.

Ağır Cezai Risk (SGK ve İş Kanunu): Yönetici; personelle yasal iş sözleşmeleri yapmak, işe başlayan personeli yasal süresi içinde Çalışma Bakanlığına/SGK'ya bildirmek ve prim bordrolarını her ay düzenlemek zorundadır. Kaçak işçi çalıştırmanın veya SGK bildirgelerini atlamanın cezası doğrudan apartman yönetimine (ve ihmali varsa yöneticinin şahsına) kesilir.

Kimlik Bildirim Zorunluluğu: Apartmana yeni taşınan sakinlerin listesini kolluk kuvvetlerine (ve muhtarlığa) onaylatarak vermek de yöneticinin idari görevleri arasındadır.

3. Bütçe, Finans ve İşletme Projesi Yönetimi

Bütçe yönetimi sadece para toplayıp harcamak değildir. Şeffaf ve yasal bir finansal zemin kurmak şarttır:

İşletme Projesi Hazırlamak: Yöneticinin her yıl tahmini gelir-gider tablosunu (İşletme Projesi) hazırlayıp kat maliklerine resmi olarak tebliğ etmesi ve onaylatması gerekir. Bu belge olmadan icra takibi başlatmak çok zordur.
Kıdem Tazminatı Fonu: Apartman görevlilerinin ileride doğacak kıdem tazminatı hakları için bütçeden pay ayırarak bir fon oluşturmak, gelecekteki sürpriz büyük masrafları önler.
Defter Tasdikleri: Karar defteri ve işletme (muhasebe) defterlerinin her yıl Ocak ayında noter tarafından kapatma tasdiklerinin yaptırılması yasal bir zorunluluktur.

4. Teknik Bakım, Güvenlik ve Üçüncü Şahıs Sorumluluğu

Yöneticinin en stresli görevlerinden biri de can ve mal güvenliğini sağlamaktır. "Bana bir şey olmaz" mantığı, bir kaza anında yöneticiyi ağır ceza mahkemelerine taşıyabilir.

Periyodik Bakımlar: Asansörlerin aylık bakımları ve yıllık muayeneleri (kırmızı, sarı, yeşil etiket), kaloriferci belgelerinin takibi, yangın söndürme tüplerinin dolumu ve baca temizliği kesinlikle aksatılamaz.

Üçüncü Şahıslara Karşı Sorumluluk: Binanın dış cephesinden kopup yoldan geçen bir arabaya veya yayaya çarpan sıva parçasının zararı kimindir? Eğer yönetici cephedeki tehlikeyi görüp tamir ettirmediyse veya önlem almadıysa, oluşan maddi ve manevi hasarlarda (ihmali sebebiyle) sorumlu tutulabilir.

5. Hukuki Temsiliyet ve İcra Takipleri

Komşuluk ilişkilerini en çok zedeleyen durum, aidatını ödemeyen maliklerden parayı tahsil etmektir. KMK Madde 35/i bendi çok nettir:

Yönetici; borç ve yükümlülüklerini yerine getirmeyen, aidat veya demirbaş avansını yatırmayan kat maliklerine karşı (avukat aracılığıyla) dava açmak ve icra takibi yapmakla yükümlüdür. Hatta borcunu ödemekte direnen maliklerin bağımsız bölümü üzerine "kanuni ipotek" hakkını tapu kütüğüne tescil ettirebilir.

Not: Yöneticinin, adını, soyadını ve iletişim telefonunu binanın giriş kapısına veya antrede görünen bir yere çerçeveletip asması mecburidir.

6. Yönetici Görevleri Sınıflandırma Tablosu

Kategori	Görev Detayları	Risk Seviyesi
İdari ve Hukuki	Genel kurulu toplamak, tebligatları almak, icra takibi başlatmak, kimlik bildirimi yapmak, noter onaylarını yaptırmak.	Yüksek (Hak Kaybı)
Finansal ve Mali	İşletme projesi hazırlamak, aidat toplamak, site adına banka hesabı açmak, SGK primlerini ödemek, tazminat fonu kurmak.	Çok Yüksek (Zimmet/Ceza)
Teknik ve Güvenlik	Asansör, yangın, baca bakımlarını yaptırmak. Dış cephe hasarlarına ve 3. şahıs risklerine karşı önlem almak. Taşeronlarla sözleşme yapmak.	Kritik (Can Güvenliği)

7. Sıkça Sorulan Sorular (FAQ)

1. Yönetici aidat toplamayı veya icra takibini unutursa ne olur?

Yönetici görevini ihmal eder ve sitenin tahsilat kaybına uğramasına neden olursa, kat malikleri uğranılan zararın tazmini için yöneticiye rücu edebilir (dava açabilir). Görevi ihmal, yasal bir suçtur.

2. Binanın dışından düşen parçanın verdiği zararı kim öder?

Kat mülkiyeti hukukuna göre ana sorumluluk tüm kat maliklerine (arsa payları oranında) aittir. Ancak; eğer yönetici bu hasarı daha önceden biliyor, onarım için karar almıyor veya etrafına şerit çekerek önlem almıyorsa, ihmali oranında zarardan şahsen sorumlu tutulabilir.

3. Yönetici apartmanın banka hesabını kendi adına açabilir mi?

Hayır, kendi şahsi hesabı olarak açamaz. KMK Madde 35/j bendi gereği; hesap kendi adına açılsa dahi hesap adında mutlaka "....... Apartmanı Yöneticisi Sıfatıyla" ibaresinin geçmesi ve bu paranın şahsi malvarlığından ayrı tutulması yasal bir zorunluluktur.

4. Taşeron sözleşmesi yaparken nelere dikkat edilmelidir?

Apartman dışından alınan hizmetler (örneğin; çatı tamiri, asansör revizyonu) için şirketlerle mutlaka yazılı sözleşme yapılmalıdır. Sözleşmede işin süresi, garanti şartları, gecikme cezaları ve iş güvenliği sorumluluğunun taşerona ait olduğu açıkça belirtilmelidir.

Sonuç: Gönüllü İşi Değil, Profesyonel Sorumluluk

Apartman yöneticiliği, boş vakitlerde yapılacak bir "gönüllülük" işi olmaktan çoktan çıkmıştır. SGK mevzuatından İş Kanununa, icra hukukundan teknik mühendislik takibine kadar uzanan bu devasa sorumluluklar ağı, bireylerin şahsi hayatlarını riske atmaktadır. Bu nedenle yasalar, yönetimin profesyonel şirketlere devredilmesine olanak tanımıştır.

Ağır Yasal Sorumluluklardan Kurtulun!

Aidat kavgaları, SGK cezaları, asansör riskleri ve icra takipleriyle yorulmayın. Sitenizin yönetimini, yasal güvence ve şeffaflıkla profesyonellere devredin.

İmer Yönetim