Site Yönetiminden Blok Yönetimine Geçiş: Şartlar ve Dikkat Edilmesi Gerekenler

Apartman ve site yönetimi, ülkemizde özellikle son 20 yılda ciddi bir dönüşüm geçirmiştir. Toplu yaşam alanlarının artmasıyla birlikte, merkezi yönetim anlayışı olan site yönetimi yaygınlaşmış; ancak zamanla bu modelin her topluluğa uygun olmadığı görülmüş ve blok yönetimi gibi daha yerelleştirilmiş yönetim biçimleri gündeme gelmiştir. Peki, bir sitede blok bazlı yönetime geçiş nasıl mümkün olur? Hangi şartlar yerine getirilmelidir? Bu yazıda, mevzuata dayalı bilgiler ışığında bu dönüşümün detaylarını ele alacağız.

1. Site Yönetimi ve Blok Yönetimi Arasındaki Temel Fark

Site yönetimi, birden fazla bloktan oluşan sitelerde, tüm blokların tek bir yönetim tarafından yönetilmesini ifade eder. Genellikle kat malikleri kurulunca seçilen bir ana yönetim tarafından idare edilir.

Blok yönetimi ise her bir bloğun kendi kat malikleri tarafından yöneticisini seçerek, kendi kararlarını alma yetkisine sahip olmasıdır. Her blok, bağımsız bir tüzel kişilik gibi hareket eder.

Bu iki model arasındaki fark, yetki dağılımında ve karar alma süreçlerinde belirginleşir. Blok yönetimi daha yerinden ve hızlı karar almayı sağlarken, site yönetimi merkezi bir otoriteyle bütünsel bir kontrol sağlar.

2. Blok Yönetimine Geçişin Hukuki Dayanağı

Blok yönetimine geçiş için öncelikle, Kat Mülkiyeti Kanunu ve varsa sitenin yönetim planı dikkate alınmalıdır. Aşağıdaki şartlar sağlandığında geçiş mümkün hale gelir:

a. Yönetim Planının İncelenmesi

Yönetim planı, sitenin anayasası niteliğindedir. Eğer plan, tüm blokların tek bir yönetim altında toplanmasını zorunlu kılıyorsa, blok yönetimine geçmek için önce bu planın değiştirilmesi gerekir.

Yönetim planı değişikliği, tüm kat maliklerinin oybirliği ile mümkündür (KMK Md. 28). Ancak yeni uygulamalarda bazı yüksek yargı kararları ile oyçokluğu yeterli görülebilmektedir. Bu nedenle bir hukukçu desteği almak yerinde olacaktır.

b. Blokların Fiziki ve İdari Ayrılığı

Blokların birbirinden bağımsız altyapı sistemlerine sahip olması (ısıtma, elektrik, su sayaçları gibi), blok yönetimine geçişi kolaylaştırır. Ortak altyapı varsa, geçiş teknik ve mali açıdan zorluk yaratabilir.

c. Kat Malikleri Kurulu Kararı

Her bir blok kendi kat malikleri kurulunu toplayarak, bağımsız bir yönetim oluşturma kararı almalıdır. Bu karar deftere işlenmeli ve zabıt altına alınmalıdır.

3. Geçiş Sürecinde Dikkat Edilmesi Gerekenler

• Ortak alanlar ve gider paylaşımı yeniden tanımlanmalıdır. Örneğin; güvenlik, peyzaj, havuz gibi ortak hizmetlerin nasıl ve kim tarafından yönetileceği netleştirilmelidir.

• Ana yönetim ile blok yönetimleri arasında açık ve yazılı protokoller oluşturulmalıdır. Bu, çatışmaların önüne geçer.

• Blok yöneticilerinin sorumlulukları, görev alanları ve yetkileri iyi belirlenmelidir.

• Profesyonel yönetim danışmanlığı alınması sürecin daha sağlıklı ilerlemesini sağlar.

4. Avantajları ve Dezavantajları

Avantajlar:

• Karar alma süreçleri hızlanır.

• Blok özelinde şeffaflık artar.

• Aidat ve gider kontrolü daha kolay hale gelir.

Dezavantajlar:

• Site bütünlüğü zayıflayabilir.

• Hizmet kalitesinde standart kaybı olabilir.

• Ortak alanların yönetimi karmaşıklaşabilir.

Sonuç

Blok yönetimine geçiş, doğru adımlar atıldığında site sakinlerine önemli avantajlar sağlayabilir. Ancak bu dönüşüm, sadece yasal değil aynı zamanda idari, mali ve teknik açıdan da iyi planlanmalıdır. Mevzuatın yanı sıra, sakinlerin talepleri, site kültürü ve hizmet ihtiyaçları göz önünde bulundurularak hareket edilmelidir.

Her şeyden önce, unutulmamalıdır ki iyi bir yönetim modeli, sadece yapılar için değil, topluluk huzuru için de vazgeçilmezdir.

Profesyonel Yönetim ile çalışmanızı öneririm.

Hazırlayan: Onur Ummak
Profesyonel Site ve Apartman Yöneticisi SEO Uzmanı & Webmaster