Bina Yönetimi Yönetmeliği: Kat Mülkiyeti Hukukunda Güncel Sorunlar ve Çözümleri

Bina yönetimi, ortak yaşam alanlarında düzeni sağlamak için kritik bir rol oynar. Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK), bina sakinlerinin hak ve sorumluluklarını düzenlerken, pratikte aidat tahsilatı, komşu rahatsızlıkları ve yönetici seçimi gibi sorunlarla sıkça karşılaşılıyor. Peki bu sorunların yasal çözümleri neler? Güncel mevzuat ışığında inceleyelim.

1. Aidat Tahsilatı: En Yaygın Bina Sorunu ve Çözüm Yolları

Aidat ödemeyen daire sahipleri, bina bakımını ve ortak giderleri sekteye uğratır. KMK’nın 20. maddesi, kat maliklerinin gider paylarını ödeme zorunluluğunu açıkça belirtir.

Çözüm Önerileri:

Resmi İhtar: Yönetim, geciken aidatlar için yazılı ihtar göndermeli ve 30 günlük süre tanımalı.
İcra Takibi: Ödenmeyen aidatlar için mahkeme kararıyla icra yoluyla tahsilat başlatılabilir (KMK Madde 22).
Kısmi Ödeme Planı: Mali sıkıntı yaşayan maliklerle taksitli ödeme anlaşması yapılabilir.

2. Komşu Rahatsızlıkları: Gürültü, İşgal ve Diğer Şikayetler

Gece geç saatte yapılan gürültü, ortak alanların işgali veya sigara dumanı gibi sorunlar, KMK 19. maddeye göre "maliklerin birbirine zarar vermeme yükümlülüğünü" ihlal eder.

Çözüm Önerileri:

Tutanak Tutma: Şikayetler yönetim kuruluna yazılı olarak bildirilmeli ve tutanakla kayıt altına alınmalı.
Uzlaşma Toplantısı: Sorun çözülmezse, kat malikleri toplantısında karar alınabilir.
Hukuki Süreç: Israrlı rahatsızlıklarda MK 735. madde uyarınca dava açılabilir.

3. Yönetici Seçimi ve Görevden Alma Süreçleri

Yöneticinin tarafsız davranmaması veya görevini aksatması, bina yönetimini olumsuz etkiler. KMK’ya göre yönetici, kat malikleri kurulunun çoğunluk kararıyla seçilir (KMK Madde 32).

Çözüm Önerileri:

Olağanüstü Toplantı: Yöneticinin değiştirilmesi için maliklerin 1/5’inin yazılı başvurusuyla genel kurul toplanabilir.
Görevden Alma: Yeterli çoğunluk sağlanırsa, yeni yönetici seçimi yapılabilir.
Profesyonel Yönetim Şirketi: Büyük binalarda uzman yönetim firmalarıyla anlaşılabilir.

Sonuç: Sorunsuz Bir Bina Yönetimi İçin Ne Yapmalı?

Düzenli aidat ödemek, bina bakımının sürekliliği için şarttır.
Komşu haklarına saygı, huzurlu bir yaşam alanı sağlar.
Aktif yönetim katılımı, sorunların hızlı çözümüne yardımcı olur.

Eğer bina yönetiminde ciddi bir hukuki sorun yaşıyorsanız, avukat danışmanız en sağlıklı yol olacaktır.

#BinaYönetimi #KatMülkiyetiKanunu #AidatSorunu #KomşuHukuku #YöneticiSeçimi

Bu yazı, güncel mevzuat ve uygulamalara dayalı özgün bir rehber niteliğindedir. Hukuki süreçler için profesyonel destek almayı unutmayın.