Apartman Tadilat Yönetmeliği: 634 Sayılı KMK ve Resmî Gazete Düzenlemeleri Kapsamında 2026 Güncel Uygulama Rehberi

Türkiye'de apartman ve site gibi toplu yapılarda tadilat süreçleri, tek bir "tadilat yönetmeliği" adı altında olmasa da, 23 Haziran 1965 tarihli ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) başta olmak üzere, 3 Temmuz 2017 tarihli ve 30113 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği ve her apartmanın tapuya tescilli Yönetim Planı hükümleriyle sıkı kurallara bağlanmıştır. Bu rehberde, daire içi basit tadilatlardan ruhsata tabi esaslı işlemlere, yasal çalışma saatlerinden gerekli izin prosedürlerine kadar tüm detayları, ilgili mevzuat maddeleri ışığında adım adım bulabilirsiniz.

 Apartman Tadilat Yönetmeliğinin Yasal Dayanağı

Hukukumuzda "Apartman Tadilat Yönetmeliği" adıyla müstakil bir kanun bulunmamaktadır. Bu terim, uygulamada aşağıdaki üç temel hukuki kaynağın oluşturduğu bütünü ifade eder:

1. 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu

Tüm Türkiye'de apartman ve site tadilatlarına ilişkin ana ve değiştirilemez kuralları belirleyen temel kanundur. Özellikle KMK Madde 18, kat maliklerinin doğruluk kurallarına uyma ve birbirini rahatsız etmeme borcunu; KMK Madde 19 ise ana gayrimenkulün mimari durumunu, güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle koruma zorunluluğunu düzenler. [reference:0][reference:1]

2. Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği (Resmî Gazete)

3 Temmuz 2017 tarihli ve 30113 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe giren bu yönetmelik, tadilatın teknik boyutunu düzenler. Yönetmeliğin 4. maddesinin (y) bendinde "esaslı tadilat" tanımı yapılmış; taşıyıcı unsuru, bağımsız bölüm sayısını veya ruhsat eki projeleri değiştiren işlemlerin ruhsata tabi olduğu hükme bağlanmıştır. Madde 59/2 kapsamında ise basit tamir ve tadiller ruhsat gerektirmeyen işlemler arasında sayılmıştır. [reference:2][reference:3]

3. Apartman Yönetim Planı

Her apartmanın tapuya tescilli kendi "anayasası" niteliğindeki yönetim planıdır. KMK’ya aykırı olmamak kaydıyla, binaya özgü tadilat saatlerini, yasakları ve izin prosedürlerini belirler ve tüm kat maliklerini bağlar.[reference:4]

 Esaslı ve Basit Tadilat Ayrımı (Resmî Gazete Tanımları)

Tadilat projenizin hangi kategoride olduğunu bilmek, ruhsat alıp almayacağınızı ve hangi izinlere ihtiyacınız olduğunu belirler. Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği bu ayrımı net çizgilerle yapmıştır:

Esaslı Tadilat (Ruhsat Zorunludur)

Yasal Tanım: "Yapılarda taşıyıcı unsuru etkileyen veya yapı inşaat alanını veya emsale konu alanını veya taban alanını veya bağımsız bölüm sayısını veya ortak alanların veya bağımsız bölümlerin alanını veya kullanım amacını veya ruhsat eki projelerini değiştiren işlemler" esaslı tadilat kapsamındadır ve ruhsat alınması zorunludur.[reference:5]

• Taşıyıcı kolon veya kirişlere müdahale
• Daire büyüklüğünü değiştiren işlemler (balkon kapatma gibi)
• Bağımsız bölüm sayısını artırma veya azaltma
• Kullanım amacı değişikliği (konuttan ofise dönüşüm)
• Ruhsat eki mimari projede değişiklik gerektiren her türlü işlem

(Görsel Alt Açıklaması: apartman tadilat esaslı basit ayrımı ruhsat tablosu)

Basit Tadilat (Ruhsat Gerekmez)

Yasal Tanım: "Yapılarda esaslı tadilat kapsamında olmayan, taşıyıcı sistemi, bağımsız bölümün dış cephesini, ıslak hacimlerin yerini ve sayısını değiştirmeyen; derz, iç ve dış sıva, boya, badana, oluk dere, doğrama, döşeme ve tavan kaplamaları, elektrik ve sıhhî tesisat tamirleri ile bahçe duvarı, duvar kaplamaları, baca, saçak, çatı onarımı ve kiremit aktarılması gibi her türlü tamir ve tadil işlemleri" ruhsata tabi değildir.[reference:6]

• İç cephe boya ve badana
• Mutfak dolabı ve tezgâh yenileme
• Parke, fayans ve seramik döşeme
• Elektrik priz ve anahtar değişimi
• İç kapı ve süpürgelik değişimi

 Tadilat Onayı İçin Gereken Çoğunluk Oranları

Tadilatın türüne ve etki alanına göre kat malikleri kurulunda aranacak onay oranları farklılık gösterir:

• Basit iç tadilatlar: Yönetime bilgi verilmesi yeterlidir; ayrıca kurul kararı gerekmez. Ancak çalışma saatlerine uyulması zorunludur.
• Dış cepheyi etkileyen tadilatlar (klima montajı, balkon kapatma): KMK Madde 19/2 uyarınca tüm kat maliklerinin 4/5 (beşte dört) çoğunluğunun yazılı rızası gereklidir.[reference:7]
• Ortak alan tadilatları: Yine KMK Madde 19/2 kapsamında 4/5 çoğunluk kararı şarttır. Karar alınmadan ortak alana müdahale edilemez.[reference:8]
• Yönetim Planı değişikliği: Tadilat kurallarını değiştirmek için gerekiyorsa, kat maliklerinin 4/5'inin oyu aranır.[reference:9]

[İç Bağlantı: Mersin'de profesyonel apartman yönetimi hizmeti alın]

 Yasal Tadilat Çalışma Saatleri (2026 Güncel)

Apartmanlarda tadilat faaliyetleri, komşuluk hukuku gereği belirli saat aralıklarıyla sınırlandırılmıştır. Bu saatler, 634 sayılı KMK Madde 18'de yer alan "birbirini rahatsız etmeme" ilkesine ve Çevre Kanunu'nun gürültüye ilişkin hükümlerine dayanır:

• Hafta içi: 09:00 – 18:00 saatleri arasında tadilat yapılabilir.[reference:10]
• Cumartesi: Bazı yönetim planlarında 10:00 – 17:30 ile sınırlıdır.[reference:11]
• Pazar ve resmî tatil günleri: Gürültülü tadilat yapılması kesinlikle yasaktır.[reference:12][reference:13]
• Mola saatleri: Genel uygulamada 12:30 – 13:30 arası öğle molası verilmesi tavsiye edilir.

Bu saatlere uymayanlar hakkında Kabahatler Kanunu'nun ilgili maddeleri çerçevesinde idari para cezası uygulanabilir ve gürültüye ilişkin olarak Çevre Kanunu kapsamında yasal işlem başlatılabilir.[reference:14]

 Adım Adım Hukuka Uygun Tadilat Prosedürü

1. Tadilatın kapsamını belirleyin: Yapacağınız işlemin esaslı mı yoksa basit tadilat mı olduğunu tespit edin. Şüpheli durumlarda bir inşaat mühendisine danışın.
2. Yönetim planını inceleyin: Apartmanınızın tapuya tescilli yönetim planında tadilata ilişkin özel hükümler olup olmadığını kontrol edin.
3. Gerekli onayları alın: Dış cepheyi etkileyen veya ortak alana müdahale içeren işlemler için kat malikleri kurulundan 4/5 çoğunluk kararı alın.
4. Belediyeye ruhsat başvurusu yapın: Esaslı tadilat kapsamındaki işlemler için, mimari ve statik projelerle birlikte ilgili belediyeye ruhsat başvurusunda bulunun.
5. Yönetime bilgi verin: Basit tadilatlarda dahi, apartman veya site yönetimine yazılı olarak bilgi verilmesi zorunludur.[reference:15]
6. Çalışma saatlerine uyun: Tadilatı yalnızca yasal saatler içinde gerçekleştirin; molaları komşularınızın hassasiyetine göre planlayın.
7. Tadilat sonrası temizlik ve denetim: Ortak alanların temizliğini sağlayın ve yönetime tadilatın tamamlandığını bildirin.

 Tadilat Türüne Göre İzin ve Ruhsat Tablosu

 Sık Yapılan Hatalar

1. Yönetim planını kontrol etmeden tadilata başlamak: KMK Madde 28'e göre yönetim planı tüm kat maliklerini bağlar. Plana aykırı tadilat, yasal yaptırımlarla karşılaşmanıza neden olabilir.
2. Esaslı tadilatı ruhsatsız yapmak: Ruhsatsız esaslı tadilatlar, idari para cezası ve yıkım kararıyla sonuçlanabilir.[reference:16]
3. Tadilat saatlerine uymamak: Yasal saatler dışında yapılan gürültülü çalışmalar, Kabahatler Kanunu ve Çevre Kanunu kapsamında cezai işleme konu olur.[reference:17]
4. Komşuları bilgilendirmemek: KMK Madde 18 gereği "birbirini rahatsız etmeme" borcu, tadilat öncesinde komşulara haber vermeyi de kapsar. Bu ihmal, hukuki uyuşmazlıklara davetiye çıkarır.

 Sık Sorulan Sorular (SSS)

Apartman tadilat yönetmeliği Resmî Gazete'de ne zaman yayımlandı?

Müstakil bir "Apartman Tadilat Yönetmeliği" bulunmamakla birlikte, tadilat işlemlerinin teknik çerçevesini belirleyen Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği, 3 Temmuz 2017 tarihli ve 30113 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe girmiştir. Esaslı ve basit tadilat tanımları bu yönetmeliğin 4. maddesinde yer almaktadır.[reference:18]

Tadilat ruhsatı alınmazsa ne olur?

Esaslı tadilat niteliğindeki işlemler için ruhsat alınmaması durumunda, 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 42. maddesi uyarınca idari para cezası uygulanabilir ve ruhsata aykırı yapılan imalatlar için yıkım kararı verilebilir. Ayrıca, kat maliklerinin şikâyeti üzerine eski hale getirme davası açılabilir.

Kendi dairemde istediğim gibi tadilat yapabilir miyim?

Kat maliki, kendi bağımsız bölümünde ana yapıya, ortak tesislere ve diğer bağımsız bölümlere zarar vermemek kaydıyla onarım, tesis ve değişiklik yapabilir. Ancak KMK Madde 19 uyarınca ana gayrimenkulün mimari durumunu, güzelliğini ve sağlamlığını korumak zorunludur. Taşıyıcı sisteme müdahale eden, dış cepheyi değiştiren veya ortak alanlara taşan işlemler için kat malikleri kurulundan onay alınması şarttır.[reference:19][reference:20]

Apartmanda tadilat hangi gün ve saatlerde yapılabilir?

Türkiye genelinde genel kabul gören uygulamaya göre tadilat çalışmaları hafta içi 09:00 – 18:00 saatleri arasında yapılmalıdır. Cumartesi günleri sınırlı saatlerde izin verilebilirken, Pazar ve resmî tatil günlerinde gürültülü tadilat yapılması kesinlikle yasaktır. Bu kurallar, KMK Madde 18'deki "birbirini rahatsız etmeme" ilkesine ve apartman yönetim planına dayanır.[reference:21]

Balkon kapatma için hangi izinler gerekir?

Balkon kapatma işlemi, yapı inşaat alanını ve dış cephe görünümünü değiştirdiği için esaslı tadilat kapsamında değerlendirilir. Bu nedenle hem belediyeden tadilat ruhsatı alınması, hem de KMK Madde 19/2 uyarınca kat malikleri kurulundan 4/5 çoğunluk kararı alınması zorunludur.[reference:22]

 Sonuç

Apartmanlarda tadilat süreci, bireysel mülkiyet hakkı ile komşuluk hukuku arasındaki hassas denge üzerine kurulmuştur. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği ve apartman yönetim planı üçgeninde şekillenen bu kurallara uymak, hem hukuki yaptırımlardan korunmanızı hem de apartman huzurunu sürdürmenizi sağlar. Tadilata başlamadan önce mutlaka yönetim planınızı kontrol edin, gerekli onay ve ruhsatları alın ve yasal çalışma saatlerine titizlikle uyun. Şeffaf ve profesyonel apartman yönetimi anlayışıyla hareket eden firmalar, bu sürecin her aşamasında size rehberlik ederek olası uyuşmazlıkların önüne geçmenize yardımcı olur.

[İç Bağlantı: Mersin apartman tadilat danışmanlığı için hemen bilgi alın]