Karar Defteri ile Ara Kat veya Çatı Katı Dairesi Alınabilir mi? Hukuki Rehber

1. Temel Hukuki Durum

Kat Mülkiyeti Kanunu ve Türk Medeni Kanunu'na göre:

• Ara kat/çatı katı genellikle "ortak mülkiyet" kapsamındadır

• Karar defterindeki tek başına karar yasal satış için YETERLİ DEĞİLDİR

• 3 temel şart gereklidir:

  1. Yönetim planında bu alanların bağımsız bölüme dönüştürülebileceğine dair hüküm

  2. Tüm kat maliklerinin oybirliği (TMK md. 40)

  3. İmar mevzuatına uygunluk (ruhsat ve iskan)

2. Kritik Yasal Süreçler

2.1. Yönetim Planı İncelemesi

• Plan "ortak alanların tahsisi"ne izin veriyor mu?

• Özel tahsis hakkı tanıyan madde var mı?

2.2. Genel Kurul Kararı

• Oybirliği şartı (istisnai durumlar hariç)

• Karar defteri tutanağı noter tasdikli olmalı

• Toplantı yeter sayısı: Kat maliklerinin 2/3'ü

2.3. İmar ve Tapu Süreci

1. Bağımsız bölüm oluşturma: Mimari proje hazırlığı

2. İmar izinleri: Belediyeden "yapı kullanma izni" alınması

3. Tapuya tescil: Yeni bağımsız bölümün tapuya kaydı

3. Pratikte Karşılaşılan 5 Engel

1. Tek malikin vetosu: 1 kişinin bile itirazı süreci durdurabilir

2. İmar uygunluğu: Çatı katlarında yükseklik sınırı (genellikle 2.60m)

3. Yapı güvenliği: Taşıyıcı sisteme etki analizi gerekliliği

4. Yönetim planı yasağı: Birçok eski yapıda satış yasağı bulunuyor

5. Hisseli tapu sorunu: Ortak mülkiyet paylarının eşitlenmesi

4. Alternatif Çözüm Yolları

✔ Kullanım hakkı devri: Bağımsız bölüm oluşturmadan kiralama
✔ Hisseli satış: Müşterek mülkiyet payının devri (tüm maliklerin onayıyla)
✔ Mahkeme yolu: İdari yargıda "ortak mülkiyetin giderilmesi" davası

5. Uzman Görüşü ve Tavsiyeler

• Not: 2022'de çıkan yeni düzenlemelerle çatı katlarının GES kurulumuna açılması alternatif kullanım sağlıyor

• Danışmanlık şart: Emlak hukuku uzmanı ve tapu müşaviriyle çalışın

• Risk uyarısı: Karar defterindeki tek taraflı kararlar geçersiz sayılabilir