Apartmanınızda Kim, Ne İş Yapabilir? Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 24'ün Kritik Sınırları

Giriş: Apartman Kapınızdaki Görünmez Duvarlar

Apartman ve site yaşamı, modern şehir hayatının kaçınılmaz bir parçası. Her kat maliki, kendi dairesinde özgürce yaşama hakkına sahip olsa da, bu özgürlüğün görünmez ancak sağlam duvarları var. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 24. maddesi, işte tam da bu duvarları çiziyor: "Apartmanınızda kim, ne iş yapabilir?" sorusunun yasal cevabını veriyor.

Bu makale, 20 yıllık profesyonel apartman ve site yönetimi deneyimimiz ışığında, Madde 24'ün pratik hayatta nasıl uygulandığını, hangi tuzaklara düşmemek gerektiğini ve haklarınızı nasıl koruyacağınızı anlatacak.

Bölüm 1: Tapu Kaydı - Her Şeyin Başladığı Yer

"Bu Daire Ne Amaçlı?" Sorusunun Cevabı Tapuda Saklı

Apartmanınızdaki bir dairede hangi faaliyetin yapılıp yapılamayacağını belirleyen ilk ve en kritik faktör, o dairenin tapu kaydındaki "kullanım amacı" bilgisidir.

Üç Temel Kategori:

MESKEN → En katı kurallar burada geçerli
İŞ YERİ → Belli esneklikler var
TİCARETHANE → Ticari faaliyetlere açık

Pratik Öneri: Apartman yöneticisi olarak, ilk işiniz binanızdaki tüm dairelerin tapu kayıtlarını kontrol etmek olsun. "Zannediyorduk" kelimesi, mahkemede geçerli bir savunma değildir.

Bölüm 2: Kesin ve Mutlak Yasaklar - İlk Kırmızı Çizgiler

Sağlık Sektörünün Apartmandaki Sınırları

Madde 24'ün ilk fıkrası, hiçbir tartışmaya yer bırakmayacak kadar net: Tapu kütüğünde mesken, iş yeri veya ticarethane olarak gösterilen bağımsız bölümlerde:

KESİNLİKLE AÇILAMAZ:

Hastane - Hasta yataklı tam teşekküllü tıp merkezi
Dispanser - Ayakta tedavi kuruluşu
Klinik - Uzmanlık gerektiren tedavi merkezi
Poliklinik - Çok sayıda uzmanın çalıştığı merkez
Ecza Laboratuvarı - İlaç veya tıbbi analiz laboratuvarı

Önemli Detay: Kat malikleri aralarında anlaşsa bile, bu yasağı delmeye yönelik yapılan tüm sözleşmeler hükümsüzdür. Yani "komşular izin verdi" argümanı burada işlemez.

TEK İSTİSNA: MUAYENEHANE

Sadece muayenehane açılabilir
Ama dikkat: Dispanser, klinik veya poliklinik niteliğinde olmamalı
Pratik kriter: Hasta yoğunluğu, ekipman çeşitliliği, personel sayısı

Bölüm 3: "Oybirliği Şartı" - Apartman Demokrasisinin En Katı Hali

Tek Bir Veto Hakkının Gücü

Madde'nin ikinci fıkrası, apartman demokrasisinin belki de en katı uygulamasını getiriyor: Tapuda "mesken" olarak kayıtlı dairelerde aşağıdaki işletmeleri açmak için kat malikleri kurulunun oybirliği kararı gerekiyor.

Kategorilere Göre İzin Gerektiren İşletmeler:

1. EĞLENCE VE TOPLANTI YERLERİ

Sinema, tiyatro (kültürel amaçlı bile olsa)
Kahvehane, gazino, pavyon
Bar, kulüp, dans salonu
"Emsali gibi" ifadesi → Benzeri tüm eğlence mekanları

2. GIDA VE BESLENME YERLERİ

Fırın (küçük bir simit fırını bile)
Lokanta, pastahane
Süthane (süt ve süt ürünleri satışı)

3. TİCARİ VE ÜRETİM YERLERİ

İmalathane (küçük el işi atölyesi bile)
Boyahane (tekstil veya metal boyama)
Basımevi (küçük matbaa)
Dükkan, galeri, çarşı

PRATİK SORUN: 10 daireli bir apartmanda 9 daire sahibi "evet" dese, 1 kişi "hayır" dese → Proje iptal. Bu, apartman yaşamında uzlaşma kültürünün ne kadar önemli olduğunu gösteriyor.

Bölüm 4: Geçici Düzenlemeler ve Mevcut Durum

Avukatlar ve Muhasebeciler İçin Geçiş Süreci

2011 yılında yapılan değişiklikle eklenen fıkra, mesleki bürolar için geçici bir düzenleme getirdi:

AVUKATLIK BÜROLARI:

1136 sayılı Avukatlık Kanunu'nda düzenleme yapılıncaya kadar
Mevcut avukatlık/hukuk büroları faaliyetlerine devam edebilir
Geçiş süresi: 2 yıl (2011'den itibaren)

MUHASEBE BÜROLARI:

3568 sayılı Serbest Muhasebeci Mali Müşavirlik Kanunu'nda düzenleme yapılıncaya kadar
Aynı haklardan yararlanır

GÜNCEL DURUM: Bu geçici maddeler hala yürürlükte. Yani apartmanınızda yıllardır faaliyet gösteren bir avukat veya muhasebe bürosu varsa, bu düzenleme kapsamında çalışmaya devam edebilir.

Bölüm 5: Kararın Tapuya İşlenmesi - Şerh Mekanizması

"Söz Uçar, Yazı Kalır" İlkesinin Tapudaki Karşılığı

Kat malikleri kurulu oybirliği ile izin kararı aldığında:

ADIM 1 - TALEP: Yönetici veya herhangi bir kat maliki şerh verilmesini talep eder

ADIM 2 - TAPUYA İŞLEME: Karar, tüm dairelerin tapu sayfalarına şerh olarak işlenir

NEDEN BU KADAR ÖNEMLİ?

ŞEFFAFLIK: Yeni alıcılar/kiracılar durumdan haberdar olur
HUKUKİ GÜVENCE: Kararın bağlayıcılığı artar
İSPAT KOLAYLIĞI: İleride çıkacak uyuşmazlıklarda kesin delil olur
SÜREKLİLİK: Karar, daire el değiştirse bile geçerliliğini korur

YÖNETİCİ NOTU: Şerh işlemi genellikle unutulur ama en az karar kadar önemlidir. Bu adımı atlamayın.

Bölüm 6: Gerçek Hayattan Çarpıcı Vaka Analizleri

Vaka 1: "Butik Pastane" Hayali

Durum: Giriş katındaki daire sahibi, butik pastane açmak istedi.
Süreç:

12 daireli apartmanda 11 "evet"
1 daire sahibi (üst katta) "hayır" → gürültü ve koku endişesi
Yoğun görüşmeler, uzlaşma çabaları
Veto hakkını kullanmakta ısrar
Sonuç: Proje iptal. Apartman sakinleri arasında gerilim oluştu.

Çıkarım: Oybirliği şartı, komşuluk ilişkilerini test eden bir mekanizma.

Vaka 2: "Estetik Merkezi" Krizi

Durum: Plastik cerrah, dairede "estetik merkezi" açtı.
İnceleme:

"Sadece muayenehane" iddiası
Gerçekte: 3 tedavi odası, laser cihazları, hemşire
Hasta trafiği: Günde 15-20 kişi
Tespit: Klinik niteliğinde
Sonuç: Belediye ve savcılığa şikayet → faaliyet durdurma

Çıkarım: "Muayenehane" ile "klinik" ayrımı pratik kriterlerle belirlenmeli.

Vaka 3: 20 Yıllık Avukatlık Bürosu

Durum: 20 yıldır aynı dairede faaliyet gösteren avukatlık bürosu
Yeni Komşu: "Burada iş yeri olamaz" diye itiraz
Mevcut Durum: Geçici düzenleme kapsamında
Çözüm: Hukuki bilgilendirme → itiraz geri çekildi

Çıkarım: Mevcut durumlar için geçiş hükümleri iyi bilinmeli.

Bölüm 7: Profesyonel Yönetim İçin Pratik Kontrol Listesi

Apartman Yöneticisi Olarak Yapmanız Gerekenler:

AŞAMA 1: ÖNLEYİCİ TEDBİRLER

Tüm dairelerin tapu kayıtlarını kontrol edin
Kat maliklerini hakları konusunda bilgilendirin
Toplantı gündemine "iş yeri talepleri" başlığı ekleyin
Hazır bir "izin başvuru formu" oluşturun

AŞAMA 2: TALEP GELDİĞİNDE

Tapu kaydını tekrar kontrol edin
Talep edilen işin kategorisini belirleyin
Kat maliklerini yazılı olarak bilgilendirin
Toplantı tarihi belirleyin

AŞAMA 3: TOPLANTI SÜRECİ

Gündemi önceden iletin
Toplantıyı profesyonelce yönetin
Tüm konuşmaları tutanağa geçirin
Oylamayı usulüne göre yapın

AŞAMA 4: KARAR SONRASI

Kararı yazılı hale getirin
Tapuya şerh verilmesini sağlayın
Belediyeye bilgi verin (gerekiyorsa)
Dosyayı arşivleyin

Bölüm 8: Sık Yapılan Hatalar ve Çözüm Önerileri

HATA 1: "Komşular Razı" Yanılgısı

Yanlış: Bütün komşular izin verdi, sorun yok
Doğru: Tapuda mesken yazıyorsa, oybirliği şartı var

HATA 2: Muayenehane-Klinik Karıştırmak

Yanlış: Doktor muayenesi yapılıyor, serbest
Doğru: Klinik niteliğindeyse yasak

HATA 3: Geçici Düzenlemeleri Bilmemek

Yanlış: Avukatlık bürosu hemen kapatılmalı
Doğru: Geçici düzenleme kapsamında olabilir

HATA 4: Şerh İşlemini Atlamak

Yanlış: Karar alındı, bitti
Doğru: Tapuya şerh verilmezse hukuki değeri sınırlı

HATA 5: Belediyeyi Sürece Dahil Etmemek

Yanlış: İç işimiz, belediyeyi karıştırmayalım
Doğru: Ruhsatlandırma yetkisi belediyede

Bölüm 9: Geleceğe Yönelik Öngörüler ve Tavsiyeler

Pandemi Sonrası Değişen Dengeler

YENİ TREND: Evden çalışma (home office) kültürü
YENİ SORU: Meskende freelance çalışmak iş yeri sayılır mı?
YENİ İHTİYAÇ: Kanunda güncelleme ihtiyacı

Önerilerimiz:

Kanun Güncellemesi: Dijital çağa uygun tanımlamalar
Esneklik Mekanizmaları: Oybirliği yerine nitelikli çoğunluk
Kriterlerin Netleştirilmesi: "Klinik niteliği" gibi soyut kavramların somutlaştırılması
Denetim Mekanizmaları: Belediyelerin daha aktif rolü

Sonuç: Denge Sanatı - Özgürlük ve Düzen Arasında

Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 24, apartman ve site yaşamının belki de en hassas dengelerinden birini kuruyor: Bireysel özgürlük ile toplumsal düzen arasındaki denge.

Bu madde bize şunu hatırlatıyor:

Apartmanda yaşamak sosyal bir sözleşmedir
Her hakkın bir sorumluluk karşılığı vardır
Komşuluk, sadece yan yana yaşamak değil, birbirine saygı duymaktır
Hukuk, bu incelikli dengenin garantörüdür

Profesyonel apartman ve site yönetimi, bu dengeyi anlamak ve korumakla başlar. Unutmayın: İyi yönetilen bir apartman, sadece aidatları zamanında toplanan değil, hakları korunan ve sorumlulukları hatırlatan yerdir.

"Bir apartmanda yaşamak, şehrin karmaşasından sığınılan bir liman olmalıdır. Bu limanın kurallarını bilmek ve uygulamak, her kaptanın (yöneticinin) ve her yolcunun (kat malikinin) ortak sorumluluğudur."

Bu makale, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, ilgili yargı kararları ve 20 yıllık profesyonel yönetim deneyimi ışığında hazırlanmıştır. Her somut olay kendi özelliklerini taşıdığından, uygulama öncesinde hukuki danışmanlık alınması önerilir.