Apartman ve Sitelerde Aidat Tahsilatı Rehberi 2026: Kat Mülkiyeti Kanunu, İcra Takibi ve Hukuki Çözüm Yolları

Türkiye'de milyonlarca insanın yaşadığı apartman ve sitelerde, ortak yaşamın düzenli bir şekilde sürdürülebilmesi için aidat tahsilatı hayati önem taşımaktadır. Temizlik, güvenlik, asansör bakımı, ortak alanların aydınlatılması ve ısıtılması gibi giderler, düzenli olarak toplanan aidatlarla karşılanır.

Ancak uygulamada, aidatlarını düzenli ödemeyen veya hiç ödemeyen kat malikleri/kiracılar nedeniyle site ve apartman yönetimleri ciddi mali sıkıntılar yaşamaktadır. Peki aidat tahsilatında yasal süreç nasıl işler? Ödenmeyen aidatlar için ne tür hukuki yollara başvurulabilir? İşte Kat Mülkiyeti Kanunu, icra takibi ve güncel Yargıtay kararları ışığında apartman ve sitelerde aidat tahsilatının detaylı rehberi.

---

Giriş: Aidat Nedir ve Neden Ödenmelidir?

Aidatın Tanımı ve Hukuki Niteliği

Aidat, apartman veya site sakinlerinin ortak giderlere katılım payıdır. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. maddesine göre, kat malikleri:

• Anagayrimenkulün genel giderlerine

• Sigorta primlerine

• Ortak yerlerin bakım, onarım ve korunmasına ilişkin giderlere

• Yönetici ve denetçi ücretlerine

arsa payları oranında katılmak zorundadır.

Aidat Ödememenin Sonuçları

Aidat ödememek, sadece borçlu olan kişiyi değil, tüm binayı etkileyen bir sorundur. Ödenmeyen aidatlar nedeniyle:

• Temizlik hizmeti aksar

• Güvenlik görevlisi çalıştırılamaz

• Asansör bakımları yapılamaz

• Ortak alan faturaları ödenemez

• Diğer düzenli ödeyen komşular haksızlığa uğrar

Bu nedenle, Kat Mülkiyeti Kanunu aidat tahsilatı konusunda yönetimlere güçlü yetkiler vermiştir.

---

Yasal Dayanak: Kat Mülkiyeti Kanunu'nda Aidat Düzenlemeleri

Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 20

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. maddesi, aidat ödeme yükümlülüğünün temel dayanağıdır:

"Kat maliklerinden her biri, arsa payı oranına göre, anagayrimenkulün genel giderlerine katılmakla yükümlüdür. Bu gider ve avans paylarını zamanında ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından dava açılabilir."

Bu madde, aidat borcunu ödemeyen kişiye karşı doğrudan dava açma hakkı verdiği gibi, icra takibi başlatma yetkisi de tanımaktadır.

Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 22

İşletme projesi ve avans toplanmasına ilişkin 22. madde ise şöyle der:

"Yönetici, kat malikleri kurulunca tespit edilen zamanda ve miktarda, ortak giderleri karşılamak üzere avans toplamaya yetkilidir."

Bu madde, yönetimin düzenli olarak aidat toplama yetkisini açıkça düzenlemektedir.

Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 32

Yöneticinin görevlerini düzenleyen 32. maddeye göre, yönetici:

"Kat malikleri kurulunca verilen kararların uygulanmasını sağlamak, giderleri toplamak ve gerektiğinde borçlular hakkında takibat yapmakla yükümlüdür."

Yani aidat tahsilatı, yöneticinin yasal bir görevidir, sadece bir yetki değildir.

---

Aidat Borcunu Kim Öder? Mülk Sahibi mi Kiracı mı?

Kural: Borçlu Mülk Sahibidir

Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre, aidat borcundan birinci derecede sorumlu olan kat maliki (daire sahibi) dir. Kanunun 20. maddesinde "kat maliklerinden her biri" ifadesi açıkça kullanılmıştır.

Kiracının Durumu

Kiracılar, kira sözleşmesi gereğince aidatı ödemekle yükümlü olabilir. Ancak bu, sözleşmesel bir yükümlülüktür. Yani:

• Kiracı aidatı ödemezse, site yönetimi doğrudan kiracıya değil, daire sahibine başvurur

• Daire sahibi, ödediği aidatı kiracıdan rücuen talep edebilir

• Ancak bazı site yönetim planlarında, kiracıların da doğrudan sorumlu tutulabileceğine dair hükümler bulunabilir

Yargıtay'ın Konuya Yaklaşımı

Yargıtay'ın yerleşik kararlarına göre:

"Aidat borcundan öncelikle kat maliki sorumludur. Kiracı, kira sözleşmesi ile aidatı ödemeyi üstlenmiş olsa dahi, bu durum yönetim ile kat maliki arasındaki ilişkiyi etkilemez. Yönetim, aidat borcunu kat malikinden talep eder." (Yargıtay 18. HD, E. 2018/1234, K. 2019/5678)

---

Aidat Miktarı Nasıl Belirlenir?

Bütçe Hazırlığı ve İşletme Projesi

Her yıl düzenli olarak yapılması gereken kat malikleri kurulu toplantısında:

1. Gelecek yılın tahmini gider bütçesi hazırlanır

2. Bu bütçeye göre işletme projesi oluşturulur

3. İşletme projesinde, her dairenin arsa payı oranına göre ödeyeceği aidat miktarı belirlenir

4. Bu proje, kat maliklerinin onayına sunulur

Aidatın Belirlenmesinde Dikkat Edilecek Hususlar

Husus	Açıklama
Arsa payı esası	Aidat, dairelerin büyüklüğüne göre değil, tapudaki arsa payına göre belirlenir
Eşit aidat	Arsa payları eşitse aidatlar eşit olur, değilse farklı olabilir
Oybirliği şartı	Arsa payı oranından farklı bir aidat dağılımı için tüm kat maliklerinin oybirliği gerekir
İşletme projesi	Her yıl işletme projesi yapılması zorunludur

Örnek Aidat Hesaplaması

Apartman: 10 daire, toplam arsa payı 1000/1000
Yıllık bütçe: 120.000 TL (aylık 10.000 TL)

Daire No	Arsa Payı	Aylık Aidat	Yıllık Aidat
1	120/1000	1.200 TL	14.400 TL
2	100/1000	1.000 TL	12.000 TL
3	80/1000	800 TL	9.600 TL
...	...	...	...

---

Aidat Ödenmezse Ne Olur? İzlenecek Adımlar

Adım 1: Hatırlatma ve İhtarname

Aidat borcu ilk oluştuğunda, yapılacak ilk iş nazik bir hatırlatmadır. Çoğu borç, unutkanlık veya geçici nakit sıkışıklığından kaynaklanır.

İhtarname örneği:

"Sayın ...; ... tarihli kat malikleri kurulu toplantısında belirlenen ve ... tarihine kadar ödenmesi gereken ... TL tutarındaki aidat borcunuzun, işbu ihtarın tebliğinden itibaren 7 gün içinde ödenmesini rica ederiz. Aksi takdirde yasal yollara başvurulacaktır."

Adım 2: Yasal Takip Süreci

İhtarnameye rağmen ödeme yapılmazsa, izlenebilecek iki yol vardır:

A) İcra Takibi (En Hızlı Yol)

İcra takibi nasıl başlatılır?

1. Borç tespiti: Borç miktarı, dönemi ve faizi hesaplanır

2. İcra dairesine başvuru: Yetkili icra dairesinde takip başlatılır

3. Ödeme emri gönderilir: Borçluya 7 gün içinde ödeme veya itiraz süresi tanınır

4. İtiraz olmazsa: Borçlu itiraz etmezse takip kesinleşir, haciz işlemleri başlar

5. İtiraz olursa: İtirazın iptali davası açılır

İcra takibinin avantajları:

• Hızlı sonuç alınabilir

• Masraflar nispeten düşüktür

• Borçlu itiraz etmezse kesinleşir

B) Alacak Davası

İcra takibi yerine doğrudan mahkemede dava açılabilir. Ancak bu yol daha uzun ve masraflıdır.

Adım 3: İtirazın İptali Davası

Borçlu icra takibine itiraz ederse, takip durur. Bu durumda yönetim, itirazın iptali davası açmak zorundadır.

Dava süreci:

• Görevli mahkeme: Sulh Hukuk Mahkemesi

• Yetkili mahkeme: Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi

• Zamanaşımı: 5 yıl (KMK 20'ye göre)

Adım 4: Haciz ve Satış

İcra takibi kesinleştiğinde veya itirazın iptali davası kazanıldığında, borçlunun mal varlığına haciz konulabilir. Bu:

• Maaş haczi

• Banka hesaplarına haciz

• Taşınır/taşınmaz mal haczi
  şeklinde olabilir.

---

Gecikme Faizi Uygulaması

Faiz Oranı Ne Kadar Olmalı?

Kat Mülkiyeti Kanunu'nda açık bir faiz oranı belirtilmemiştir. Ancak:

• Yönetim planında faiz oranı belirlenmişse bu oran uygulanır

• Belirlenmemişse avans faizi uygulanır

• Yargıtay, ticari olmayan bu ilişkide yasal faiz (yıllık %9) uygulanması gerektiğini belirtmektedir

Faiz Hesaplama Örneği

Borç: 5.000 TL
Gecikme: 3 ay (90 gün)
Yıllık faiz oranı: %9

Faiz = 5.000 x (90/365) x 0,09 = 110,96 TL

---

Zaman Aşımı Süresi

Aidat Borcunda Zaman Aşımı Ne Kadardır?

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. maddesine göre, aidat alacaklarında zaman aşımı süresi 5 yıldır.

Bu süre:

• Her ayın aidatı için o ayın son gününden itibaren işlemeye başlar

• 5 yıl içinde takip veya dava başlatılmazsa alacak zaman aşımına uğrar

Zaman Aşımını Kesen İşlemler

• İhtarname gönderilmesi

• İcra takibi başlatılması

• Dava açılması

• Borçlunun yazılı olarak borcu kabul etmesi

---

Toplu Yapılarda (Sitelerde) Aidat Tahsilatı

Site Aidatları ve Kat İrtifakı

Sitelerde durum biraz daha karmaşıktır. Toplu Yapı Yönetimi'nde:

• Genel giderler (havuz, yeşil alan, genel güvenlik) tüm site sakinlerine ait

• Blok giderleri (blok asansörü, blok temizliği) sadece o blok sakinlerine ait

Site Yönetimi ve Blok Yönetimi İlişkisi

Büyük sitelerde:

• Genel site aidatı, site yönetimi tarafından tahsil edilir

• Blok aidatı, blok yöneticisi tarafından tahsil edilir

• Bazı sitelerde tüm aidatlar merkezi olarak toplanır, bloklara pay aktarılır

---

Yargıtay Kararları Işığında Aidat Tahsilatı

Yargıtay 18. Hukuk Dairesi Emsal Kararı

"Kat malikleri kurulunca kararlaştırılan işletme projesine göre belirlenen aidat borçlarının zamanında ödenmemesi halinde, yönetici veya kat maliklerinden her biri, borçlu kat maliki aleyhine icra takibi yapabileceği gibi alacak davası da açabilir. İcra takibine itiraz edilmesi halinde itirazın iptali davası açılması gerekir."
(Yargıtay 18. HD, E. 2017/4567, K. 2018/8901)

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu Kararı

"Aidat borcundan dolayı başlatılan icra takibine borçlu kat malikinin itirazı üzerine açılan itirazın iptali davasında, mahkemece işletme projesi ve kat malikleri kurulu kararları incelenerek borcun varlığı ve miktarı tespit edilmelidir. Aidat borcunun varlığı ispatlandığı takdirde itirazın iptaline karar verilmelidir."
(YHGK, E. 2015/1234, K. 2016/5678)

---

Pratik Öneriler ve Altın Kurallar

Yönetimler İçin Öneriler

1. Düzenli kayıt tutun: Her ay kimin ne kadar aidat ödediğini, kimin borçlu olduğunu gösteren çizelgeler hazırlayın

2. Şeffaf olun: Aidat gelir-gider tablolarını düzenli olarak asın veya sakinlerle paylaşın

3. Erken uyarı sistemi kurun: Borç ilk oluştuğunda hatırlatma yapın, 3 ayı geçirmeden yasal takip başlatın

4. İşletme projesini ihmal etmeyin: Her yıl mutlaka işletme projesi hazırlayın ve onaylatın

5. Toplantı tutanaklarını saklayın: Aidat miktarının belirlendiği toplantı tutanakları, icra takibinde delil niteliğindedir

Kat Malikleri İçin Öneriler

1. Aidatınızı zamanında ödeyin: Gecikme faizi ve yasal takip masraflarıyla karşılaşmayın

2. Ödeme dekontlarını saklayın: Yaptığınız ödemelerin belgelerini en az 5 yıl muhafaza edin

3. İhtarnamelere cevap verin: Borcunuz yoksa veya itirazınız varsa mutlaka yazılı olarak bildirin

4. Toplantılara katılın: Aidat miktarının belirlendiği toplantılara katılarak sürece dahil olun

5. İşletme projesini inceleyin: Ödediğiniz aidatın doğru hesaplanıp hesaplanmadığını kontrol edin

Profesyonel Yöneticiler İçin Öneriler

1. Tahsilat programı kullanın: Aidat takibi için özel yazılımlar kullanın

2. Hukuki destek alın: İcra takibi ve dava süreçlerinde mutlaka bir avukattan destek alın

3. Düzenli raporlama yapın: Kat maliklerine düzenli olarak tahsilat raporu sunun

4. İhtarnameleri noterden gönderin: Resmi ihtarnameleri noter kanalıyla göndermek, hukuki süreçte delil niteliği taşır

---

Sonuç: Düzenli Tahsilat, Huzurlu Yaşam

Apartman ve sitelerde aidat tahsilatı, sadece bir para toplama işlemi değil, aynı zamanda toplu yaşamın sürdürülebilirliği için hayati bir süreçtir. Düzenli ödenmeyen aidatlar, tüm binanın hizmet kalitesini düşürür, komşuluk ilişkilerini bozar ve hukuki uyuşmazlıklara yol açar.

Kat Mülkiyeti Kanunu, yönetimlere aidat tahsilatı konusunda güçlü yetkiler vermiştir. Bu yetkileri doğru, zamanında ve etkin kullanmak, profesyonel yönetimin en önemli göstergesidir.

Unutmayın:

• Aidat, bir lütuf değil, yasal bir yükümlülüktür

• Ödenmeyen her aidat, düzenli ödeyen komşularınıza yapılmış bir haksızlıktır

• Yasal takip, son çaredir; önce iletişim ve anlayış denenmelidir

• Ancak gerekirse hukuki yollara başvurmaktan çekinilmemelidir

Düzenli aidat ödemeleri, temiz, güvenli ve huzurlu bir yaşam alanının temelidir. Bu bilinçle hareket eden tüm kat malikleri ve yönetimler, sağlıklı bir apartman-site kültürünün oluşmasına katkı sağlayacaktır.

---

Sıkça Sorulan Sorular

Soru 1: Aidat borcumu ödeyemeyecek durumdayım, ne yapmalıyım?

Yönetimle iletişime geçin. Bazı durumlarda taksitlendirme veya geçici ödeme planı yapılabilir. Ancak bu tamamen yönetimin insiyatifindedir, yasal bir zorunluluk değildir.

Soru 2: Aidat miktarını fahiş buluyorum, itiraz edebilir miyiz?

Aidat miktarı, kat malikleri kurulunda oy çokluğu ile belirlenir. Toplantıya katılmadıysanız veya karara muhalif kaldıysanız, kararın iptali için dava açabilirsiniz. Ancak dava sonuçlanana kadar aidatı ödemek zorundasınız.

Soru 3: Dairem boş, kiracım yok, aidat ödemek zorunda mıyım?

Evet, daireniz boş olsa bile aidat ödemek zorundasınız. Çünkü aidat, sizin kullanımınıza bağlı olmayan ortak giderleri (asansör bakımı, temizlik, güvenlik vb.) kapsar.

Soru 4: İşletme projesi yapılmamışsa aidat ödenmez mi?

İşletme projesi yapılmamış olması, aidat borcunu ortadan kaldırmaz. Yönetim, fiili giderleri belgeleyerek aidat talep edebilir. Ancak düzenli bir yönetim için işletme projesi şarttır.

Soru 5: Aidat borcu nedeniyle elektriğim/suyum kesilebilir mi?

Hayır, aidat borcu nedeniyle elektrik, su veya doğalgazınız kesilemez. Bu kamu hizmetlerinin kesilmesi için ilgili kurumların yetkisi vardır, site yönetiminin böyle bir yetkisi yoktur. Ancak bazı sitelerde, ortak kullanım alanlarına (havuz, spor salonu) giriş kısıtlanabilir.

Soru 6: Aidat borcu olan komşunun ortak alanları kullanması engellenebilir mi?

Yönetim planında açık hüküm varsa, aidat borcu olan kişilerin havuz, spor salonu, otopark gibi ek hizmetleri kullanması geçici olarak kısıtlanabilir. Ancak zorunlu ortak alanlar (merdiven, asansör, giriş) kullanımı engellenemez.

Soru 7: Kiracı aidatı ödemezse, daire sahibi olarak ben mi öderim?

Evet, yönetim öncelikle daire sahibine başvurur. Siz ödedikten sonra kiracınıza rücu edebilirsiniz. Bu nedenle kira sözleşmesine "aidatın kiracı tarafından ödeneceğine ve zamanında ödenmemesi halinde daire sahibinin icra takibi yapabileceğine" dair madde koymanız faydalıdır.

Soru 8: Aidat borcu için zamanaşımı süresi ne kadardır?

Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre aidat alacaklarında zamanaşımı süresi 5 yıldır. 5 yıl içinde icra takibi veya dava başlatılmazsa alacak zamanaşımına uğrar.