Aidat Ödenmemesinin Yasal Sonuçları: Borç ve Gecikme Tazminatı Ötesinde Bekleyen Riskler

Giriş:
"Bu ay ödemeyeyim, bir şey olmaz" ya da "Bu aidat miktarı haksız, o halde ödememek benim hakkım" düşüncesi, birçok kat malikinin zihninden geçer. Ancak bu düşünce, finansal ve hukuki anlamda ciddi bir girdaba kapılmanın başlangıcı olabilir. 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, aidat borcunu sıradan bir alacak-verecek ilişkisinin çok ötesinde, özel ve ağır yaptırımlarla korunan bir yükümlülük haline getirmiştir. Bu yazı, aidat ödemenin "iyi niyetli bir davranış" değil, yasal bir zorunluluk olduğunu gözler önüne sererek, ödememe kararının ardından devreye girebilecek hukuki mekanizmaları adım adım inceleyecek. Yalnızca gecikme zammı değil, ipotek, haciz ve hatta icra takibi gibi beklenmedik sonuçlara hazır olun.

1. Hukuki Dayanak: 634 Sayılı Kanun ve Yargıtay Kararları Işığında Aidat Borcu

Aidat borcunun niteliğini anlamak, sonuçlarını kavramanın ilk adımıdır.

Kanuni Bir Borçtur: Aidat, kat maliklerinin site ya da apartman giderlerine katılım payıdır. Bu borç, sözleşmeden bağımsız olarak doğar. Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan kaynaklanan kanuni bir borçtur. Bu nedenle, "Ben bu kararı onaylamadım" veya "Yöneticiyi ben seçmedim" gibi gerekçeler borçtan kurtulmak için yeterli değildir.
Yargıtay Görüşü: Yargıtay, aidat borcunu kamu düzeniyle ilişkili bir borç olarak görür. Tarafların anlaşması veya feragati ile ortadan kalkmaz. Ödenmemesi durumunda, yasanın öngördüğü tüm yaptırımların uygulanması gerektiğini vurgular.
Şekli Geçerlilik: Aidat miktarının usulüne uygun şekilde genel kurul kararı ile belirlenmiş olması gerekir. Bu, yöneticiye karşı en güçlü savunma hattınız olsa da, borcun varlığını tamamen ortadan kaldırmaz. Usulsüz bir artış söz konusuysa, önce ödeyip sonra dava açma (istihkak davası) veya iptal davası yoluna gitmek en güvenli hukuki yoldur.

2. İlk Yaptırım: Aylık %5 Gecikme Tazminatı (Faiz) Cezası

Ödeme vadesinin geçmesiyle birlikte otomatik olarak işlemeye başlayan ilk ve en belirgin yaptırımdır.

Oran ve Hesaplama: Kanunen, ödenmeyen aidat alacağı için aylık %5 gecikme tazminatı işler. Bu oran, neredeyse yıllık %60'a denk gelen oldukça ağır bir cezai faiz oranıdır.
Bileşik Faiz (Faize Faiz): Buradaki en kritik ve gözden kaçan nokta, gecikme tazminatının da faize faiz işletilmesine tabi olmasıdır. Yani, birkaç ay üst üste ödenmeyen aidat, katlanarak artan bir borç yüküne dönüşür. Küçük gibi görünen bir borç, kısa sürede ödenemez bir hale gelebilir.
Sözleşmeye Gerek Yoktur: Bu tazminatın işlemesi için ayrıca bir sözleşme maddesine gerek yoktur. Kanun tarafından öngörülmüş otomatik bir yaptırımdır.

3. Ana Yükümlülük: İpotek Tesis Edilmesi (Tescil) Tehlikesi

Aidat borcunu diğer borçlardan ayıran en çarpıcı ve en riskli yaptırım budur. Yönetici, alacağını güvence altına almak için dairenize ipotek koydurabilir.

İstemeye Gerek Yoktur: Yönetici, kat malikinin rızası olmadan, doğrudan tapu müdürlüğüne başvurarak aidat alacağı için daireniz üzerinde ipotek tesis edilmesini (şerh verilmesini) isteyebilir.
Miktar Sınırı: İpotek, ödenmeyen aidat tutarının 3 yıllık tahmini tutarı üzerinden tesis edilir. Bu, 500 TL'lik bir aylık aidat için 18.000 TL'lik (500 TL x 36 ay) bir ipotek anlamına gelebilir.
Sonuçları:
- Tapuya Şerh: Tapu sicilinde daireniz "ipotekli" olarak görünür. Bu durum, dairenizi satmanızı, devretmenizi veya üzerinde yeni bir ipotek (mortgage) almanızı fiilen imkansız hale getirir.
- Haciz Yolu: Borcun ödenmemesi durumunda, yönetici ipotekli taşınmazı haciz yoluyla paraya çevrilebilir. Yani, daireniz icra yoluyla satılabilir.

4. Son Çare: İcra (Ödeme) ve İflas Yolu ile Tahsil Süreci

İpotek tesisi bile borcun ödenmesini sağlamazsa, yasal tahsilat süreci başlar.

İcra Takibi: Yönetici, ödenmeyen aidat borcu ve gecikme tazminatı için icra dairesi aracılığıyla ödeme emri çıkartabilir. Bu emir, size resmi olarak tebliğ edilir.
İtiraz Hakkı: Ödeme emrine itiraz edebilirsiniz. Ancak itiraz, borcun varlığını değil, miktarını veya usulsüzlüğünü tartışmaya açar. İtiraz üzerine dava açılması gerekir. Bu, süreci uzatır ancak nihai bir çözüm değildir.
İflas Yolu: Borcunuzun tutarı 10.000 TL'nin üzerindeyse (ki birkaç aylık aidat ve faizle bu rakam rahatlıkla aşılır), yönetici şahsi olarak iflâsınıza da başvurabilir. Bu, hem itibarınız hem de mali geleceğiniz açısından son derece ağır bir sonuçtur.

5. Olağanüstü Durum: Yönetimin Temerrüde Düşürme ve Hizmetleri Kesme Hakkı

Yönetici, toplu yaşamın devamı için bazı olağanüstü önlemlere başvurabilir.

Temerrüde Düşürme: Yönetici, size yazılı bir ihtar çekerek borcunuzu ödemeniz için makul bir süre tanıyabilir. Bu sürede borcunuzu ödemezseniz temerrüde düşmüş sayılırsınız.
Ortak Hizmetlerden Yararlandırmama: Temerrüde düşen kat maliklerine karşı, Yargıtay içtihatlarıyla da sınırlı olarak kabul edilen, asansör, jeneratör, güvenlik, havuz, gym gibi ortak kullanım alanlarından yararlandırmama hakkı bulunmaktadır. Ancak, su, elektrik, doğalgaz gibi temel ve hayati hizmetlerin kesilmesi kesinlikle hukuka aykırıdır.

Sonuç: Ödememek Çözüm Değil, Problemin Kendisidir

Aidat ödememek, haksız veya yüksek bulduğunuz bir duruma karşı etkisiz ve riskli bir protesto yöntemidir. Sizi, borçludan çok daha ağır bir konuma sürükleyerek, mülkiyet hakkınızı tehlikeye atar.

Doğru yol, ödememek değil, itiraz etmektir.

Borcunuzu ödeyin.
Şüphelerinizi yazılı olarak yöneticiye bildirin ve belge talep edin.
Genel kurulda itirazınızı dile getirin.
Hukuka aykırılık devam ediyorsa, yasal yollara (iptal davası, vs.) başvurun.

Unutmayın, hukuk sistemimiz hak arayanı değil, hukuku kendi eline alanı cezalandırır. Aidat borcu, ötelenmeye veya görmezden gelinmeye gelmez.

Önemli Uyarı: Bu makale genel bilgilendirme amaçlıdır. Aidat borcuyla ilgili somut durumunuz için mutlaka bir avukata danışınıız.