Aidat Zammına Karşı Haklarınız: Malik ve Kiracıların Tam Rehberi

Son dönemde, %90'lara varan aidat artışları toplu yaşam alanlarında ciddi gerilimlere yol açıyor. Özellikle havuz, spor salonu gibi ortak alanların kullanımının kısıtlandığı dönemlerde bu yüksek zamlar, "hizmet karşılığı olmayan bir yük" olarak görülüyor. Peki, hukuk bu konuda ne diyor? Bir kat maliki veya kiracı olarak, fahiş bulduğunuz bir aidat artışına nasıl itiraz edebilirsiniz? Bu kapsamlı rehber, tüm yasal haklarınızı ve izlemeniz gereken adımları açıklıyor.

1. Aidatın Hukuki Niteliği: Zorunlu Gider mi, İsteğe Bağlı Katkı mı?

Aidat, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) uyarınca, binanın veya sitenin ortak alanlarının bakımı, onarımı, sigortası, kapıcı, kaloriferci giderleri gibi zororunlu ve yasal yükümlülükler için toplanan paradır. Temel ilke, herkesin kendi arsa payı oranında bu giderlere katılmasıdır.

Ancak kanun koyucu, kat maliklerini sınırsız bir mali yük altına sokmamıştır. KMK Madde 43 açıkça, "lüks nitelikteki" veya "çok masraflı" yenilik ve ilaveler için (örneğin, ultra lüks bir sosyal tesis inşası), katılmak istemeyen malikin gidere katılmak zorunda olmadığını hükme bağlar. Dolayısıyla aidat, yalnızca binanın işleyişi ve ortak kullanım için elzem olan giderleri kapsamalıdır.

2. Aidat Ödeme Sorumluluğu: Kim, Ne Kadar Öder?

Sorumluluk hiyerarşisini anlamak, hak arama sürecinin ilk adımıdır:

Asıl Yükümlü: Kat Maliki (Mülk Sahibi): Kanunen aidat ödeme yükümlülüğü, taşınmazın malikine aittir. Malik, ortak giderlere katılmakla yükümlüdür.
İkincil Yükümlü: Kiracı: Kira sözleşmesinde açıkça hüküm bulunması kaydıyla, bu yükümlülük kiracıya devredilebilir. Bu durumda kiracı ve malik, yönetime karşı müteselsilen sorumlu olur. Yani yönetim, tahsilatı ikisinden herhangi birinden talep edebilir.
Kritik Kural – Kira-Aidat Dengesi: Hukuk doktrini ve uygulamada kabul gören altın kural şudur: Ödenen aidat, kira bedelini aşmamalıdır. Örneğin, kirası 15.000 TL olan bir dairenin aidatı 20.000 TL olarak belirlenemez. Bu durumda, aradaki 5.000 TL'lik fark, sözleşmede aksi belirtilmedikçe malikin sorumluluğundadır. Bu kural, kiracıyı aşırı yükten koruyan en önemli unsurlardan biridir.

3. Yüksek Zam ve Fahiş Aidat Nedir? Objektif Kriterler

"Fahiş" veya "yüksek" terimleri göreceli gibi görünse de, hukuk pratiğinde somut kriterlerle değerlendirilir:

Orantısızlık: Aidat tutarının, karşılığında sunulan hizmetin niteliği ve miktarıyla makul bir orantı içinde olmaması.
Lüks ve İsteğe Bağlı Harcamalar: Aidat kalemleri arasında, tüm maliklerin hayati ihtiyacı olmayan (granit kaplama, devasa dekoratif havuz, aşırı pahalı peyzaj gibi) lüks harcamaların bulunması.
Ekonomik Koşullarla Uyumsuzluk: Artış oranının, genel enflasyon oranı, asgari ücret artışı veya enerji maliyetlerindeki artış gibi objektif ekonomik göstergelerle açıklanamayacak kadar yüksek olması.
Şeffaflık Eksikliği: Yönetimin, artışın detaylı mali gerekçesini ve gelir-gider tablolarını paylaşmaması.

4. Hak Arama Yolları: Toplantı Salonundan Mahkemeye

Bir aidat artışına itiraz, durumunuza göre farklı hukuki yollar barındırır.

A. Kat Malikleri Kurulu Kararının İptali Davası

Artış, Kat Malikleri Kurulu toplantısında alınan bir kararla gerçekleştiyse, bu karara karşı açılacak iptal davası temel yoldur. Dikkat edilmesi gereken kesin süreler vardır:

Durumunuz	Dava Açma Süresi	Açıklama
Toplantıya katıldınız ve HAYIR oyu verdiniz	Kararın size tebliğ edildiği tarihten itibaren 1 AY	Süre, kararın yazılı olarak size ulaştığı tarihle başlar.
Toplantıya hiç katılmadınız	Toplantının yapıldığı tarihten itibaren 6 AY	Toplantıdan haberdar olsanız da olmasanız da bu süre geçerlidir.

Dava, taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi'nde açılır. Davada, yukarıda sayılan "fahişlik" kriterlerini (orantısızlık, lüks harcama vb.) delillerinizle (toplantı tutanağı, eski/yeni aidat bordroları, fotoğraflar, ekonomik veriler) ispat etmeniz gerekir.

B. Kiracıların Hakları: Yargıtay Onaylı Yol

Uzun yıllar boyunca aidat davası açma hakkının yalnızca maliklere ait olduğu düşünülmüştür. Ancak Yargıtay, önemli kararlarıyla kiracıların da doğrudan menfaati zedelendiğinde dava açabileceğini belirlemiştir.

Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, bir kararında şu ifadelere yer verir: "Ana taşınmazda kat maliki olmayıp da... sürekli bir biçimde yararlanan kimseler de mahkemeye başvurarak hâkimin müdahalesini isteyebilirler... Bu kişilerin... dava açmak için alınan kararın özel bir çıkar ile ilgili olması, hak ve yararlarını doğrudan zedeleyici nitelikte bulunması gerekir."

Bu demektir ki, kiracı olarak ödediğiniz aidat fahiş bulunuyorsa ve bu sizi ekonomik olarak zorluyorsa, "Kat Malikleri Kurulu Kararının İptali" davasını bizzat açabilirsiniz. Bu durum, özellikle malikin artışa kayıtsız kaldığı hallerde kiracıya hayati bir hukuki koruma sağlar.

C. Yöneticiye Karşı İdari ve Cezai Şikayet

Eğer yönetici, Kat Malikleri Kurulu'na danışmadan, keyfi ve şeffaflıktan uzak bir şekilde aidata zam yapmışsa, bu bir görev suiistimali olarak değerlendirilebilir. Bu durumda:

İdari Şikayet: Site yönetimine veya varsa üst yönetim organlarına yazılı şikayette bulunulabilir.
Cezai Şikayet: Türk Ceza Kanunu'ndaki "görevi kötüye kullanma" (TCK 257) suçundan dolayı, yönetici hakkında Cumhuriyet Başsavcılığı'na suç duyurusunda bulunulabilir.

5. Pratik Adım Adım Hak Arama Süreci

Bilgi Talep Edin: Yönetimden, artışın detaylı gerekçesini, yapılan oylamanın tutanağını ve tüm gelir-gider tablolarını yazılı olarak talep edin.
Delilleri Toplayın: Eski ve yeni aidat makbuzlarınızı, varsa kira sözleşmenizi, toplantı davetiyelerini, site içi yazışmaları ve artışın orantısızlığını gösteren fotoğraf vb. dokümanları bir araya getirin.
Uzman Destek Alın: Kat mülkiyeti hukuku, karmaşık ve özel hükümler içerir. Süreleri kaçırmamak ve hukuki argümanları doğru oluşturmak için mutlaka alanında tecrübeli bir avukattan hukuki danışmanlık alın.
Süreyi Kaçırmadan Harekete Geçin: Yukarıda belirtilen 1 aylık veya 6 aylık kesin hak düşürücü sürelere dikkat edin. Bu süreler geçtikten sonra dava hakkınız kaybolur.
Alternatif Çözümleri Unutmayın: Davadan önce, diğer mağdur malik veya kiracılarla bir araya gelerek yönetimle toplu bir uzlaşı görüşmesi yapmak etkili bir çözüm yolu olabilir.

Sonuç: Bilinçli ve Zamanında Tepki Anahtardır

Aidat, ortak yaşamın kaçınılmaz bir maliyetidir ancak bu maliyet, makul, şeffaf ve hizmetle orantılı olmak zorundadır. Hukuk sistemi, hem malike hem de kiracıya, bu dengenin korunması için gerekli araçları sunmaktadır. Bu hakları etkin kullanmanın yolu, durumu iyi analiz etmek, delilleri sağlam toplamak ve en önemlisi yasal süreleri gözeterek zamanında harekete geçmekten geçer. Unutmayın, hukuk, haklarını arayan ve korumak için çaba gösterenlerin yanındadır.