Eski Yöneticinin Defter ve Belgeleri Teslim Etmemesi Halinde Başvurulabilecek Hukuki Yollar (2026 Güncel)

Apartman veya site yönetiminde görev süresi sona eren eski yönetici, karar defteri, gelir-gider belgeleri, sözleşmeler ve tüm yönetim evraklarını yeni yönetime teslim etmiyor mu? Bu durum hem yeni yönetimin çalışmasını engellemekte hem de kat maliklerinin haklarını zedelemektedir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ve 2026 güncel mevzuat çerçevesinde izlenebilecek hukuki yolları, İmer Yönetim’in profesyonel bakış açısıyla adım adım açıklıyoruz.

1. Genel Olarak Apartman ve Site Yönetiminde Defter ve Belge Düzeni

Kat mülkiyetine tabi apartman ve sitelerde yönetim, yalnızca günlük işlerin yürütülmesinden ibaret değildir. Ortak giderlerin toplanması, kararların uygulanması, tebligatların yapılması, sözleşmelerin saklanması ve kat malikleri kurulunca alınan kararların kayıt altına alınması yönetim faaliyetinin temel unsurlarıdır.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, kat mülkiyetine tabi taşınmazlarda yönetim esaslarını düzenlemekte; ana gayrimenkulün kat malikleri kurulu kararları, yönetim planı ve kanun hükümleri doğrultusunda yönetileceğini kabul etmektedir. Karar defteri, apartman veya site yönetiminin “hafızası” niteliğindedir. Bu defterde yer alan kararlar ileride doğabilecek uyuşmazlıklarda, yöneticinin yetkisinin belirlenmesinde ve kat maliklerinin haklarının korunmasında temel belge işlevi görür.

2. Yöneticinin Atanması ve Görevleri

Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü bulunan ana gayrimenkullerde yönetici atanması zorunludur. Yönetici, kat maliklerinin hem sayı hem de arsa payı bakımından çoğunluğu ile atanır.

Yönetici, kat malikleri kurulunca alınan kararları uygulamakla, ana gayrimenkulün korunması ve bakımı için gerekli önlemleri almakla, ortak gider ve avansları toplamakla ve gerektiğinde kat malikleri adına dava veya icra takibi yapmakla yükümlüdür. Yönetimin mali ve idari işleyişine ilişkin belgelerin düzenli biçimde tutulması da yöneticinin sorumluluk alanındadır.

Bu nedenle yönetici tarafından tutulan karar defteri, gelir-gider belgeleri, banka kayıtları, sigorta poliçeleri, bakım-onarım sözleşmeleri ve benzeri belgeler kişisel belge niteliğinde değildir. Görev süresi sona eren yöneticinin bunları yeni yönetime devretmesi gerekir.

3. Defter ve Belgeleri Saklama Yükümlülüğü

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 36. maddesi, yöneticinin defter tutma ve belgeleri saklama yükümlülüğünü açık biçimde düzenlemektedir. Yönetici; kat malikleri kurulu kararlarını, protokolleri, ihtar ve tebligat özetlerini, tarihlerini ve bütün giderleri karar defterine tarih sırasıyla yazmak ve bu defter ile gider belgeleri dâhil diğer tüm belgeleri bir dosyada saklamakla yükümlüdür.

Görev sona erdiğinde eski yöneticinin defter ve belgeler üzerindeki fiili hâkimiyeti de sona erer. Teslim edilmesi gereken belgeler yalnızca karar defterinden ibaret değildir. Banka hesap dökümleri, aidat tahsilat kayıtları, fatura ve makbuzlar, çalışanlara ilişkin belgeler, asansör bakım sözleşmeleri, temizlik veya güvenlik hizmet sözleşmeleri ve resmi kurum yazışmaları da yeni yönetime verilmelidir.

4. Eski Yöneticinin Teslimden Kaçınması

Uygulamada eski yöneticinin yeni seçilen yönetime defter ve belgeleri teslim etmemesi sık karşılaşılan uyuşmazlıklardan biridir. Eski yönetici kimi zaman seçim sonucunu kabul etmemekte, kimi zaman yönetim dönemine ilişkin hesap vermekten kaçınmakta, kimi zaman da belgeleri elinde tutarak yeni yönetimin çalışmasını güçleştirmektedir.

Görev süresi sona eren yöneticinin, yönetim belgelerini kendi kişisel malvarlığı gibi saklamaya devam etmesi hukuken korunmaz. Bu durum hem yeni yöneticinin görevini yerine getirmesini zorlaştırmakta hem de kat maliklerinin denetim ve bilgi alma haklarını ihlal etmektedir.

Öncelikle eski yöneticiye yazılı bildirim yapılması, belgelerin teslimi için makul süre verilmesi ve teslim edilecek belgelerin açıkça belirtilmesi yararlı olacaktır. Teslim tutanağı tutulması ileride doğabilecek uyuşmazlıkların önüne geçer.

5. Hâkimin Müdahalesi Yoluna Başvuru

Eski yöneticinin defter ve belgeleri teslim etmemesi halinde Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 33. maddesi kapsamında hâkimin müdahalesi talep edilebilir. Kat maliklerinden biri veya ana gayrimenkulden sürekli şekilde yararlanan kişi, sulh hukuk mahkemesine başvurarak eski yöneticinin elinde bulunan belgelerin yeni yönetime teslimine karar verilmesini isteyebilir.

Mahkeme, somut olayın özelliklerine göre eski yöneticinin belgeleri teslim etmesi için süre verebilir. Verilen süreye rağmen teslim yapılmazsa kanunda öngörülen yaptırımlar ve kararın icrası gündeme gelebilir. Hakim Müdahalesi Dilekçe Örneği Sayfamız

6. Görevli ve Yetkili Mahkeme

Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan uyuşmazlıklarda görevli mahkeme kural olarak sulh hukuk mahkemesidir. Yetkili mahkeme ise ana gayrimenkulün bulunduğu yer mahkemesidir. Bu nedenle apartman veya sitenin bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesine başvurulması gerekir.

Husumet, kural olarak görev süresi sona eren eski yöneticiye yöneltilir. Yönetim kurulundan oluşuyorsa belgeleri fiilen elinde bulunduran kişi veya kişilere karşı talepte bulunulması gerekir.

7. Arabuluculuk Dava Şartı

Kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvuru zorunluluğu bulunmaktadır. Arabuluculukta anlaşma sağlanırsa eski yönetici belgeleri belirlenen şekilde teslim eder ve uyuşmazlık mahkemeye taşınmadan çözülebilir. Anlaşma sağlanamazsa son tutanakla birlikte sulh hukuk mahkemesinde dava açılabilir.

8. Cezai Sorumluluk İhtimali

Eski yöneticinin defter ve belgeleri teslim etmemesi her durumda otomatik olarak ceza sorumluluğu doğurmaz. Ancak belgelerin saklanması, yok edilmesi veya zarar verilmesi durumunda mala zarar verme (TCK md. 151) veya güveni kötüye kullanma suçu gündeme gelebilir. Her olay ayrıca incelenmeli; kast, zilyetlik ve zarar unsurları somut delillerle ortaya konulmalıdır.

Karşılaştırma Tablosu: Teslim Edilmesi Gereken Belgeler ve Hukuki Süreç

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

Eski yönetici karar defterini vermezse ne yapmalıyım?

Öncelikle noter aracılığıyla veya iadeli taahhütlü posta ile yazılı ihtar çekin. Teslim için makul süre verin. Teslim yapılmazsa arabulucuya başvurun. Arabuluculuk anlaşmazlıkla sonuçlanırsa sulh hukuk mahkemesinde hâkimin müdahalesini talep edin.

Arabuluculuk zorunlu mu?

Evet. 6325 sayılı Kanun’un 18/B maddesi gereği Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır.

Hangi mahkemeye başvurulur?

Görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesi, yetkili mahkeme ise apartman veya sitenin bulunduğu yer mahkemesidir.

Defter ve belgeler teslim edilmezse cezai işlem uygulanır mı?

Her olay ayrıca değerlendirilir. Belgelerin yok edilmesi veya gizlenmesi durumunda TCK md. 151 (mala zarar verme) veya güveni kötüye kullanma suçu gündeme gelebilir. Ancak ceza sorumluluğu için somut delil şarttır.

İmer Yönetim bu süreçte nasıl yardımcı olur?

İmer Yönetim olarak Mersin ve ilçelerinde (Mezitli, Yenişehir, Toroslar, Akdeniz) profesyonel apartman ve site yönetimi hizmeti sunuyoruz. Eski yöneticiyle yaşanan belge teslimi uyuşmazlıklarında hukuki süreci takip ediyor, gerekli yazışmaları hazırlıyor ve kat malikleri kuruluna tam destek veriyoruz.

Sonuç ve İletişim

Apartman ve site yönetiminde defter ve belgelerin düzenli tutulması, yönetimin şeffaflığı ve kat maliklerinin haklarının korunması açısından zorunludur. Görev süresi sona eren yöneticinin, karar defteri ve yönetimle ilgili tüm belgeleri yeni yönetime teslim etmesi gerekir.

Eski yöneticinin teslimden kaçınması halinde öncelikle yazılı ihtar ve arabuluculuk yolu değerlendirilmeli, anlaşma sağlanamazsa sulh hukuk mahkemesinde hâkimin müdahalesi talepli dava açılmalıdır.

İmer Yönetim olarak Mersin’de profesyonel apartman ve site yönetimi hizmetiyle bu tür hukuki süreçleri en hızlı ve en az maliyetle çözmenize yardımcı oluyoruz. Şeffaflık, yasal uyum ve kat maliki memnuniyeti vizyonumuzla yanınızdayız.