Aidat Anlaşmazlıklarında Arabuluculuk: Dava Öncesi Zorunlu Adım ve Rehber

Toplu yaşam alanlarında yaşanan yüksek aidat artışları, kat malikleri, kiracılar ve yönetimler arasında ciddi anlaşmazlıklara yol açıyor. Bu tür uyuşmazlıklarda ilk akla gelen çözüm yolu genellikle doğrudan mahkemeye başvurmak oluyor. Ancak Türk hukuk sistemi, 2018 yılından bu yana, taraflara daha hızlı, daha az maliyetli ve ilişkileri yıpratmayan alternatif bir yol sunuyor: Arabuluculuk. Bu makale, özellikle aidat anlaşmazlıklarında dava şartı olan arabuluculuk sürecini, nasıl işlediğini ve başvuru adımlarını detaylarıyla anlatmayı amaçlamaktadır.

Arabuluculuk Nedir ve Neden Zorunludur?

Arabuluculuk, tarafların, üçüncü bir tarafsız kişi (arabulucu) yardımıyla, kendi aralarındaki anlaşmazlığı gönüllü olarak ve kendi iradeleriyle çözmeye çalıştıkları, yapılandırılmış ve gizli bir süreçtir.

2018'de yapılan yasal düzenlemeyle, "tahkimnameye bağlı olmayan" birçok hukuki uyuşmazlıkta (ki aidat uyuşmazlıkları da bunlara dâhildir) dava açmadan önce arabuluculuğa başvurmak kanuni bir zorunluluk (dava şartı) haline getirilmiştir. Yani, aidat artışına itiraz için "Kat Malikleri Kurulu Kararının İptali Davası" açmak isteyen bir kişi, öncelikle arabuluculuk sürecini denemek zorundadır. Aksi takdirde açılan dava, "dava şartı yokluğu" gerekçesiyle usulden reddedilir.

Arabuluculuğun Faydaları: Neden İlk Tercih Olmalı?

Arabuluculuk, geleneksel dava yoluna kıyasla taraflara önemli avantajlar sunar:

Hız: Bir dava yıllarca sürebilirken, arabuluculuk süreci ortalama 3-6 hafta içinde tamamlanır. Süreç en fazla 6 hafta (zorunlu hallerde 8 hafta) ile sınırlandırılmıştır.
Maliyet: Dava açmanın getirdiği harç, vekâlet ücreti, bilirkişi giderleri gibi yüksek maliyetlere kıyasla, arabuluculuk ücreti çok daha makuldür.
Gizlilik: Mahkeme duruşmaları ve kararları aleniyet ilkesine tabidir. Oysa arabuluculuk süreci tamamen gizlidir. Tarafların söyledikleri, sunulan belgeler hiçbir şekilde başka bir yerde kullanılamaz.
İlişkilerin Korunması: Dava süreci tarafları birer rakip haline getirirken, arabuluculuk işbirliğine dayalı bir ortam yaratır. Komşuluk veya kiracı-malik ilişkisinin devam etmesi gereken durumlarda bu çok değerlidir.
Esneklik ve Yaratıcı Çözümler: Mahkeme yalnızca hukuki bir karar verir (iptal eder veya etmez). Arabuluculukta ise taraflar, yasalar çerçevesinde kalarak esnek ve kendilerine özgü çözümler üretebilir. Örneğin, aidatın taksitlendirilmesi, zam oranının yeniden müzakere edilmesi veya lüks harcamaların kaldırılması gibi "kazan-kazan" formülleri bulunabilir.
Kesin Sonuç: Arabuluculuk sonunda varılan ve imzalanan anlaşma tutanağı, taraflar arasında bir sözleşme hükmündedir ve icra edilebilir. Yani, karşı taraf anlaşmaya uymazsa, doğrudan icra takibi başlatılabilir.

Arabuluculuk Sürecinin Aşamaları

Süreç, belirli ve net adımlardan oluşur:

1. Arabuluculuk Sözleşmesi ve Başvuru

Taraflar, ya birlikte bir arabuluculuk sözleşmesi imzalayarak ya da dava şartını yerine getirmek isteyen tarafın tek taraflı başvurusu ile süreci başlatır. Tek taraflı başvuruda, arabulucu diğer tarafı sürece davet eder. Kat Malikleri Kurulu kararına itiraz söz konusu olduğunda, davalı taraf genellikle Kat Malikleri Kurulu veya Yönetici olacaktır.

2. Tarafsız Arabulucunun Seçimi

Taraflar, Adalet Bakanlığı'nın resmi listesinde kayıtlı, sertifikalı arabulucular arasından ortak kararla bir arabulucu seçerler. Arabulucunun konuyla ilgili (kira ve kat mülkiyeti hukuku) tecrübesi önemli bir kriterdir.

3. Görüşme Oturumları

Arabulucu, tarafları genellikle ayrı ayrı ve birlikte dinler. Taraflar, aidat artışının neden haksız veya orantısız olduğuna dair delillerini (faturalar, tutanaklar, hesaplar) sunar. Arabulucu, tarafların gerçek ihtiyaç ve endişelerini anlamaya çalışarak, ortak bir zemin bulmalarına yardımcı olur.

4. Anlaşma veya Tutanak

Sürecin iki olası sonucu vardır:

Anlaşma Sağlanırsa: Taraflarca imzalanan "Uzlaşı Tutanağı" hazırlanır. Bu tutanak, icra edilebilir bir belgedir.
Anlaşma Sağlanamazsa: Arabulucu, "Sonuçsuzluk Tutanağı" düzenler. Bu tutanak, dava şartının yerine getirildiğini gösterir. Artık taraf, elinde bu belgeyle 1 ay içinde mahkemede dava açabilir.

Aidat Anlaşmazlığında Arabuluculuğa Nasıl Başvurulur? (Adım Adım)

Hazırlık: Aidat artışının neden haksız olduğunu gösteren tüm belgeleri (toplantı tutanağı, eski/yeni aidat bordroları, yazışmalar, gerekçeli hesaplar, fotoğraflar) toplayın.
Arabulucu Araştırması: Adalet Bakanlığı'nın "www.adb.adalet.gov.tr" adresindeki Arabuluculuk Daire Başkanlığı sayfasından, bulunduğunuz ildeki kayıtlı arabulucuların listesine ulaşın. Mümkünse "borçlar hukuku" veya "kira hukuku" alanında uzmanlaşmış bir arabulucuyu tercih edin.
Başvuru: Seçtiğiniz arabulucunun bürosunu arayarak veya e-posta ile iletişime geçin. Durumunuzu kısaca özetleyin ve arabuluculuk talebinde bulunun.
Sürecin Başlatılması: Arabulucu, size bir "Arabuluculuk Sözleşmesi Taslağı" gönderecektir. İmzaladıktan sonra, arabulucu diğer tarafı (yönetim/kurul) yazılı olarak sürece davet eder.
Ücret: Arabuluculuk ücreti, Tarife Yönetmeliği ile sabittir ve uyuşmazlık konusunun değeri (yıllık aidat tutarı) üzerinden hesaplanır. Ücret genellikle taraflarca eşit olarak paylaşılır. Süreç sonuçsuz bile kalsa, ücret ödenmesi gerekir.

Sonuç: Akıllıca Bir Ön Adım

Aidat artışı gibi toplu yaşamda sık karşılaşılan ve duygusal yükü de olan anlaşmazlıklarda, doğrudan dava yoluna gitmek her zaman en iyi strateji olmayabilir. Zorunlu arabuluculuk, taraflara önce masaya oturup konuşma, ilişkileri tamamen koparmadan çözüm arama fırsatı veren değerli bir ön mekanizmadır. Hem zaman ve paradan tasarruf sağlar, hem de sürecin kontrolünün taraflarda olmasını sağlar.

Bu nedenle, yüksek aidat artışına karşı hakkınızı aramaya karar verdiğinizde, ilk adımınız bir hukukçudan danışmanlık almak, ikinci adımınız ise bu hukukçunuzun rehberliğinde arabuluculuk sürecini ciddiyetle değerlendirmek olmalıdır. Unutmayın, arabuluculukta kaybedilen yalnızca birkaç haftadır; ancak kazanılan, uzun ve yıpratıcı bir dava sürecinden kaçınmak ve ilişkileri onarabilmek için değerli bir fırsattır.