KAT MÜLKİYETİ KANUNU MADDE 34 ÖZETİ VE ANALİZİ: Yönetici Atama ve Görevlendirme Rehberi

MADDE ÖZETİ:

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 34. Maddesi, apartman ve sitelerde yönetici atama mekanizmalarını, zorunluluk şartlarını, atama usullerini ve yöneticinin teminat yükümlülüklerini düzenleyen kapsamlı bir hükümdür. Madde, apartman yönetiminin profesyonel ve düzenli yürütülmesi için temel yasal çerçeveyi oluşturur.

1. YÖNETİCİ ATAMA SEÇENEKLERİ (1. Fıkra)

Üç Temel Yönetim Modeli:

A. TEK YÖNETİCİ:

Kat maliklerinden bir kişi
Dışarıdan profesyonel yönetici
Avantaj: Hızlı karar, düşük maliyet
Risk: Yetki yoğunlaşması, tarafsızlık sorunu

B. YÖNETİM KURULU (3 KİŞİ):

3 kat malikinden oluşur
Avantaj: Kontrol mekanizması, fikir çeşitliliği
Risk: Karar alma yavaşlığı, anlaşmazlık riski

C. PROFESYONEL YÖNETİM ŞİRKETİ:

Kanunen "bir kimse" tanımına girer
Avantaj: Uzmanlık, tarafsızlık, süreklilik
Risk: Maliyet, şirket değişiklikleri

2. ZORUNLU YÖNETİCİ ATAMA ŞARTI (2. Fıkra)

8 Daire Eşiği:

8 veya daha fazla bağımsız bölüm → YÖNETİCİ ZORUNLU
7 veya daha az bağımsız bölüm → Yönetici isteğe bağlı

PRATİK UYGULAMA:

8 daire = Mutlaka yönetici atanmalı
Ceza: Yönetici atanmazsa idari para cezası riski
İstisna: Tüm daireler tek kişiye aitse (3. fıkra)

3. TEK MÜLKİYET DURUMU (3. Fıkra)

Tüm Daireler Tek Kişide İse:

Malik otomatik yöneticidir
Atama işlemine gerek yok
Örnek: Bir müteahhidin satamadığı tüm daireler
Önemli: Bir daire satılırsa, durum değişir

4. YÖNETİCİ ATAMA USULÜ (4. Fıkra)

Çift Çoğunluk Kuralı:

ŞART 1: SAYI ÇOĞUNLUĞU

Örnek: 10 daireli apartmanda 6 daire sahibi evet demeli

ŞART 2: ARSA PAYI ÇOĞUNLUĞU

Örnek: 6 dairenin toplam arsa payı %51+ olmalı

HUKUKİ SONUÇ:

Tek çoğunluk yeterli değil
Her iki şart da sağlanmalı
Oylama tutanağında her iki çoğunluk da belirtilmeli

5. YILLIK YENİDEN ATAMA (5. Fıkra)

Her Yıl Yenileme Zorunluluğu:

Zaman: Kanuni yıllık toplantıda (genel kurul)
Usul: Aynı çift çoğunlukla
Eski yönetici tekrar atanabilir
Atanmazsa görevi sona erer

DİKKAT:

Yönetici görev süresi 1 yıldır
Otomatik uzama yok
Yeniden atanmazsa boşluk doğar

6. SULH MAHKEMESİNE BAŞVURU (6. Fıkra)

Anlaşmazlık Durumunda Çözüm:

KOŞULLAR:

Kat malikleri anlaşamıyorsa veya
Toplanıp yönetici atayamıyorsa

SÜREÇ:

Başvuru: Herhangi bir kat maliki yapar
Dinleme: Mümkünse diğer kat malikleri dinlenir
Atama: Sulh Mahkemesi yönetici atar

ATANAN YÖNETİCİNİN STATÜSÜ:

Normal yöneticiyle aynı yetkilere sahip
Kat maliklerine karşı aynı sorumlu
Fark: 6 aylık koruma süresi

7. 6 AYLIK KORUMA SÜRESİ (7. Fıkra)

Mahkeme Atamalı Yöneticinin Güvencesi:

KURAL:

Sulh mahkemesince atanan yönetici
6 ay boyunca değiştirilemez
İstisna: Haklı sebep + mahkeme izni

HAKLI SEBEP ÖRNEKLERİ:

Görevi kötüye kullanma
Yolsuzluk tespiti
Sağlık sebebiyle görev yapamama
Diğer kat maliklerinin tamamına yakınının itirazı

8. TEMİNAT YÜKÜMLÜLÜĞÜ (8. Fıkra)

Mali Güvence Mekanizması:

TEMİNAT ŞARTLARI:

Sözleşmede şart edilebilir: Atama anında
Sonradan istenebilir: Haklı sebep çıkarsa

TEMİNAT TÜRLERİ:

Nakdi teminat: Banka teminat mektubu
Gayrimenkul ipoteği: Daire rehni
Kefalet: Üçüncü kişi kefaleti

HAKLI SEBEP ÖRNEKLERİ:

Yöneticide mali sorun çıkması
Önceki yönetimde usulsüzlük
Büyük ödemelerin yapılacak olması

9. YÖNETİCİ BİLGİ TABLOSU (9. Fıkra - 2007 Değişikliği)

Zorunlu Bilgilendirme:

ASILACAK BİLGİLER:

Adı ve soyadı
İş adresi
Ev adresi

ASILMA YERİ:

Apartman kapısı yanına veya
Girişte görülecek bir yere
Çerçeve içinde

CEZAİ YAPTIRIM:

Yaptırım: 50 TL - 250 TL idari para cezası
Kime: Yönetici veya yönetim kurulu üyeleri
Kim ister: İlgili (kat maliki, kiracı vb.)
Kim verir: Sulh mahkemesi

10. PRATİK UYGULAMA TABLOSU

Daire Sayısı	Yönetici Durumu	Atama Usulü	Özel Durumlar
1-7 daire	İsteğe bağlı	Çift çoğunluk	Tek mülkiyette malik yönetici
8+ daire	Zorunlu	Çift çoğunluk	Atanmazsa ceza riski
Anlaşmazlık	Mahkeme atamalı	Sulh mahkemesi	6 aylık koruma
Tüm daireler tek kişide	Malik yönetici	Otomatik	Atama gerekmez

11. KRİTİK HUKUKİ NOKTALAR

DOĞRU UYGULAMALAR:

Toplantıda atama: Yıllık genel kurulda
Tutanak tutma: Oylama sonucu yazılı
Bilgilendirme: Tabela asma zorunluluğu
Teminat: Riskli durumlarda talep etme

YANLIŞ UYGULAMALAR:

Süresiz atama: 1 yıldan fazla geçerli değil
Eksik çoğunluk: Tek çoğunluk yeterli değil
Tabela asmama: Ceza riski
Mahkeme atamalıyı erken değiştirme: 6 ay beklemeli

12. SIKÇA SORULAN SORULAR

S1: 8 daireli apartmanda yönetici atanmazsa ne olur?

Cevap: İdari para cezası riski. Kat maliklerinden biri şikayet edebilir.

S2: Yönetici istifa ederse ne yapılmalı?

Cevap: Olağanüstü genel kurul toplanır, yeni yönetici atanır.

S3: Sulh mahkemesinin atadığı yönetici beğenilmezse?

Cevap: 6 ay beklenmeli veya haklı sebeple mahkemeye başvurulmalı.

S4: Yönetici teminat vermeyi reddederse?

Cevap: Haklı sebep varsa, teminat vermeyen yönetici görevden alınabilir.

13. KAT MALİKLERİ İÇİN KORUMA ÖNERİLERİ

Yönetici Seçiminde Dikkat Edilecekler:

Referans kontrolü: Önceki yöneticilikleri
Mali durum: Teminat gösterebilir mi?
Uzmanlık: Apartman yönetimi deneyimi
Zaman: Yöneticiliğe ayıracak zamanı var mı?

Sözleşmede Bulunması Gerekenler:

Görev tanımı: Net ve detaylı
Ücret: Net miktar ve ödeme şekli
Teminat: Miktar ve türü
Fesih şartları: Haklı fesih sebepleri
Raporlama: Düzenli hesap verme zorunluluğu

14. SONUÇ VE ANAHTAR MESAJLAR

Madde 34'ün Temel Prensipleri:

YÖNETİM ZORUNLULUĞU: 8+ dairede mecburi
DEMOKRATİK SEÇİM: Çift çoğunluk şartı
YILLIK RENEWAL: Her yıl yeniden atama
MAHKEME GÜVENCESİ: Anlaşmazlıkta çözüm
ŞEFFAFLIK: Bilgilendirme zorunluluğu
GÜVENCE: Teminat mekanizması

Önemli Hatırlatmalar:

8 daire = Yönetici şart
Her yıl yeniden atama
Çift çoğunluk (sayı + arsa payı)
Bilgilendirme tabelası zorunlu
Teminat istenebilir

"İyi bir apartman yönetimi, iyi seçilmiş bir yönetici ile başlar. Madde 34, bu seçimin adil, şeffaf ve hukuki çerçevede yapılmasını sağlayan temel kuralları belirler."

Bu analiz, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, ilgili yargı kararları ve uygulama deneyimleri ışığında hazırlanmıştır. Her somut olayın kendi özellikleri nedeniyle hukuki danışmanlık alınması önerilir.