Site Yönetimi Kayyuma Devredildi: Krizden Çıkış Yolu mu, Zorunlu Müdahale mi?

Sitenizdeki yönetim krizi çığrından çıktığında, havuz bakımsızlıktan yeşile döndüğünde, güvenlik görevlisi maaşlarını ödeyemediği için işi bıraktığında kapınızı çalan "kayyım" aslında bir kurtarıcı olabilir mi? Site yönetiminin kayyuma devri, Türkiye'deki binlerce sitede yaşanan yönetim krizlerine hukuki bir çözüm getiriyor.

Site Yönetiminde Çöküş: Kayyım İhtiyacı Nasıl Doğar?

Ortak Yaşam Alanlarında Yönetim Krizinin Anatomisi

2024 yılı verilerine göre, İstanbul'daki sitelerin %35'inde yönetim planı işlemiyor. Yönetim kurulu seçilemiyor veya seçilen kurul görevini yapmıyor. Bu durum, siteleri kaosa sürükleyen temel problemlerden biri olarak öne çıkıyor.

Site yönetiminde kayyum ihtiyacı genellikle şu durumlarda ortaya çıkıyor:

Aidat toplanamaması nedeniyle ortak giderlerin ödenememesi
Yönetici veya yönetim kurulunun görevini yapmaması
Site içi çatışmalar ve iletişim kopukluğu
Ortak alanların bakımsızlığı ve güvenlik zafiyetleri
Altyapı sorunlarına kalıcı çözüm üretilememesi

Hukuki Süreç: Site Yönetimi Nasıl Kayyuma Devredilir?

Mahkeme Yolculuğu: Başvuru ve Değerlendirme

Site kayyum atama süreci, Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 34. maddesi uyarınca işliyor. Sürecin temel adımları:

Toplantı ve Karar Alma: Site sakinlerinin en az beşte biri, olağanüstü toplantı talep eder
Mahkemeye Başvuru: Toplantı kararıyla birlikte Asliye Hukuk Mahkemesi'ne başvurulur
Delil Sunumu: Yönetim krizini kanıtlayan belgeler mahkemeye sunulur
Hakim Değerlendirmesi: Mahkeme, kayyum atanmasını gerekli görürse karar verir

Kritik Kanıtlar: Mahkemeye Sunulması Gereken Belgeler

Toplantı tutanakları ve karar örnekleri
Aidat ödeme kayıtları ve borç listeleri
Ortak alan fotoğrafları ve bakımsızlık belgeleri
Yazışma örnekleri ve ihtar metinleri
Güvenlik ve sağlık risklerini gösterir belgeler

Kayyımın Yetki ve Sorumlulukları: Neler Yapabilir?

Finansal Düzenleme ve Mali Yönetim

Site kayyımının görev alanı, normal bir site yöneticisinden çok daha geniştir:

Tüm aidat ve borç tahsilatını sistemleştirir
Ortak gider ödemelerini düzenli hale getirir
Site hesaplarını şeffaf yönetir
Acil onarım ve bakım işlerini başlatır

Altyapı ve Ortak Alan Yönetimi

Kayyım, sitenin fiziksel sorunlarına da çözüm üretir:

Havuz, spor salonu gibi ortak alanları işler hale getirir
Güvenlik sistemlerini yeniler
Çevre düzenlemesi ve temizlik hizmetlerini denetler
Asansör ve mekanik sistem bakımlarını yaptırır

Site Sakinlerinin Hakları: Süreçteki Rolünüz

Aktif Katılım ve Denetim Mekanizmaları

Kayyım atanması, site sakinlerinin haklarını ortadan kaldırmaz:

Bilgi Edinme Hakkı: Kayyımdan düzenli hesap sorabilirsiniz
Öneri ve İtiraz Hakkı: Yönetim sürecine katkıda bulunabilirsiniz
Denetim Talebi: Kayyımın performansını değerlendirebilirsiniz
Gözlemci Atama: Süreci takip etmek için temsilci belirleyebilirsiniz

Başarı Hikayeleri: Kayyım Yönetiminden Dönüşüm Örnekleri

İstanbul'daki 400 Dairelik Site'nin Yeniden Doğuşu

2023 yılında Bahçeşehir'de bulunan 400 dairelik bir sitede yaşanan yönetim krizi, kayyım atanmasıyla çözüldü. Süreçte:

%92 aidat tahsilat oranına ulaşıldı
2 milyon TL'lik borç yapılandırıldı
Ortak alanlar yenilendi ve güvenlik artırıldı
6 ay içinde normal yönetime geçiş sağlandı

Kayyım Sonrası Geçiş: Normal Yönetime Dönüş

Kalıcı Çözüm İçin Yapılması Gerekenler

Kayyım dönemi bitmeden hazırlık yapmak kritik önem taşır:

Sağlıklı Yönetim Kurulu oluşturulması
Şeffaf Muhasebe Sistemi kurulması
Düzenli Denetim Mekanizmaları oluşturulması
Profesyonel Site Yönetimi desteği alınması

Önleyici Tedbirler: Kayyıma Gerek Kalmadan Çözümler

Proaktif Site Yönetimi İçin Altın Kurallar

Düzenli denetim ve şeffaf yönetim
Profesyonel site yöneticisi ile çalışma
Aktif katılım ve iletişim kültürü
Acil durum planları ve yedek bütçe

Site yönetiminin kayyuma devri, bir son değil yeni bir başlangıç olabilir. Doğru yönetildiğinde, bu süreç sitenizi daha güçlü ve organize hale getirebilir.

Not: Bu makale bilgilendirme amaçlı olup hukuki tavsiye niteliği taşımamaktadır. Özel durumunuz için avukatınıza danışınız.