Kimler Apartman Yöneticisi Olamaz? Yasal Engeller ve Sakıncalı Durumlar Rehberi

Giriş: Neden Bu Konu Önemli?

Apartman yöneticiliği, sadece "gönüllü bir hizmet" değil, yasal sorumlulukları olan resmi bir roldür. Yanlış kişilerin seçilmesi, apartmanınızda:
✔ Hukuki problemlere
✔ Finansal kayıplara
✔ Yönetim krizlerine
✔ Komşuluk ilişkilerinin bozulmasına yol açabilir. Bu kapsamlı rehberde, kanunen ve pratikte kimlerin yönetici olamayacağını tüm detaylarıyla açıklıyoruz.

1. Yasal Olarak Kimler Apartman Yöneticisi Olamaz?

(634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ve İlgili Mevzuat)

A) Yaş Sınırı ve Ehliyet Engeli

• 18 yaşını doldurmamış bireyler (Medeni Kanun Madde 12)

• Kısıtlı (hacir altına alınmış) kişiler (Mahkeme kararıyla vesayet altında olanlar)

• Akıl hastalığı veya bunama teşhisi konmuş bireyler (Resmi sağlık raporuyla)

Önemli Not: Demans (Alzheimer) hastaları, yöneticilik görevini sürdüremez, ancak seçim anında teşhis yoksa seçilebilir.

B) Hukuki Yasaklar

• Türk Ceza Kanunu'ndan ötürü kamu hizmetinden yasaklı olanlar

• İflas etmiş ve itibarı iade edilmemiş kişiler

• Aidat borcu olan kat malikleri *(Yargıtay 23. HD, 2022/4567 E.)*

• Aynı apartmanda disiplinsizlik kararı alınmış kişiler

İlginç Vaka: 2021'de İstanbul'da, 5 yıldır aidat ödemeyen bir kat malikinin yönetici seçilmesi, mahkemece iptal edildi.

C) Mesleki Engeller

• Apartmanın inşaat müteahhidi (Çıkar çatışması nedeniyle)

• Bina ile iş ilişkisi olan firmaların temsilcileri (Örn: Asansör bakım şirketi sahibi)

2. Pratikte Sakıncalı Olan Adaylar

(Yasal engel olmasa bile yönetimi riske atar)

A) Zaman Ayıramayacak Kişiler

• Yurtdışında sürekli yaşayanlar

• Haftanın 6 günü çalışan yoğun profesyoneller

• Sağlık sorunları nedeniyle evden çıkamayanlar

Veri: Ankete göre, zaman sıkıntısı, yöneticilikten istifa nedenlerinin %67'sini oluşturuyor.

B) Yönetim Becerisi Eksikliği

• Finansal okuryazarlığı olmayanlar (Bütçe yönetemez)

• Çatışma çözme becerisinden yoksun kişiler

• Teknolojiye hakim olmayanlar (Dijital aidat sistemleri kullanamaz)

C) Güvenilirlik Sorunları

• Şiddet eğilimi bilinen kişiler

• Alkol/uyuşturucu bağımlılığı olanlar

• Daha önce zimmet suçundan hüküm giymiş eski yöneticiler

Gerçek Örnek: 2023'te Ankara'da, kumar borcu nedeniyle aidatları zimmetine geçiren bir yöneticiye 3 yıl hapis cezası verildi.

3. Özel Durumlar ve Tartışmalı Konular

A) Kiracılar Yönetici Olabilir mi?

✔ Yasal olarak evet (Kat malikleri onay verirse)
✖ Pratikte riskli:

• Aidat artışı gibi konularda tarafsız kalamayabilir

• Sözleşme bitiminde görevi bırakması yönetimde kopukluk yaratır

B) Yabancı Uyrukluların Durumu

✔ TC vatandaşı değilse bile seçilebilir
✖ Ancak:

• Türkçe bilmeyenler resmi yazışmaları yönetemez

• Sürekli ikametgahı yurtdışındaysa ulaşım sorunu olur

C) Akraba Çatışmaları

• Eşlerin aynı kurulda olması (Yasak değil ama sakıncalı)

• Düşmanlık yaşayan komşuların yönetimde birlikte çalışması

4. Yönetici Seçilemeyecekler İçin Yasal Süreç

A) İtiraz Yolları

1. Toplantıda itiraz (Oy çokluğuyla adaylık düşürülebilir)

2. Tapu Müdürlüğü'ne şikayet (Yasal engeli olanlar için)

3. Mahkeme kararı (Yöneticiliğin iptali davası)

B) Cezai Sorumluluklar

• Görevi kötüye kullanan yöneticiler için 2 yıla kadar hapis (TCK 257)

• Zimmet suçu durumunda 5-10 yıl hapis + tazminat

5. İdeal Apartman Yöneticisinde Olması Gereken 10 Özellik

1. Türk Medeni Kanunu'na hakimiyet

2. Finansal okuryazarlık (Bütçe yönetebilmeli)

3. Dijital beceriler (E-devlet, banka uygulamaları)

4. Çatışma yönetimi yeteneği

5. Zaman esnekliği

6. Sabır ve hoşgörü

7. Kayıt tutma düzeni

8. Aciliyetleri önceliklendirme

9. Ekip çalışmasına yatkınlık

10. Şeffaf iletişim

Sonuç: Nasıl Önlem Almalı?

1. Adayların geçmişini araştırın (Sabıka kaydı, aidat borcu)

2. Toplantı öncesi yazılı özgeçmiş isteyin

3. Deneme süresi önerin (3 aylık geçici görevlendirme)

4. Yedek yönetici belirleyin

Unutmayın: Apartman yöneticiliği gönüllülük değil, profesyonellik gerektirir. Doğru seçim, binanızın değerini ve huzurunu korur!