Apartman Aidatları Nasıl Hesaplanır? İşletme Projesi Işığında Adım Adım Rehber

     Apartman ve site sakinlerinin en çok merak ettiği konuların başında aidat ücretlerinin nasıl belirlendiği gelir.

Her ay düzenli ödenen bu bedeller, bazen anlaşmazlıklara yol açabilir. Peki adil bir aidat hesaplaması nasıl yapılır?

İşte Kat Mülkiyeti Kanunu ve işletme projesi çerçevesinde bilmeniz gereken her şey:

 İşletme Projesi Nedir ve Neden Önemlidir?

İşletme projesi, bir apartman veya sitenin bir yıllık gider tahminlerini gösteren resmi bir belgedir. Kat malikleri kurulu tarafından her yıl görüşülerek onaylanır. Bu proje olmadan aidat belirlemek hem hukuki sorunlara yol açar hem de yönetim ile daire sahipleri arasında güvensizlik oluşturur.

İşletme projesinde şu kalemler yer alır:

• Ortak alan giderleri -elektrik, su, doğalgaz(doğalgaz merkezi ısıtma ise payölçer kullanılır)-

• Personel giderleri (kapıcı, güvenlik, bahçıvan, teknik personel)

• Bakım-onarım maliyetleri (asansör, jeneratör, hidrofor)

• Temizlik ve çöp toplama hizmetleri, Peyzaj giderleri

• Yönetim giderleri (yönetici ücreti, büro masrafları)

• Yedek akçe (beklenmedik masraflar için ayrılan fon)

 Aidat Hesaplamasının Temel Formülü

Bir apartmanda aidat miktarı şu basit formülle hesaplanır:

Toplam Aylık Giderler ÷ Daire Sayısı × Arsa Payı Oranı

Ancak bu formülü uygulamadan önce bilmeniz gereken önemli detaylar var:

1. Arsa Payı Sistemi

Her dairenin arsa payı farklıdır. Genellikle büyük daireler, küçüklere göre daha fazla aidat öder. Arsa payları tapuda yazılıdır ve şu formülle hesaplanır:

Daire Aidatı = (Toplam Gider × Dairenin Arsa Payı) ÷ Toplam Arsa Payı

2. Eşit Dağıtım Sistemi

Bazı apartmanlarda kolaylık olması açısından tüm daireler eşit aidat öder. Bu yöntem özellikle tüm daireleri aynı büyüklükte olan binalarda tercih edilir. Ancak büyük dairelerin olduğu sitelerde adil bulunmayabilir.

3. İş Yeri-Daire Farkı

Apartmanın altında dükkân, ofis gibi iş yerleri varsa bunlar için farklı aidat oranları belirlenebilir. İş yerleri genellikle daha fazla ortak alan kullandığı için (yük asansörü, daha sık teslimatlar vb.) daha yüksek aidat ödeyebilir.

Not: Yönetim planınızın incelenmesini önemle tavsiye ederiz. Bazı yönetim planlarında özellikle kanun maddesina atıf yaparak -kapıcı kaloriferci bahçıvan ve bekçi giderlerine eşit katılım yapılacağı ile 

 Adım Adım Aidat Hesaplama Örneği

Öztürkler Apartmanı üzerinden somut bir hesaplama yapalım:

Bilgiler:

• 32 daire, hepsi aynı büyüklükte (eşit dağıtım yapılacak)

• Arsa payları eşit kabul edildi

Aylık Gider Kalemleri:

• Elektrik faturası: 1.600 ₺

• Temizlik + çöp firması: 14.000 ₺

• Asansör bakımı: 1.250 ₺

• Asansör tamir ve etiket: 1.000 ₺

• Jeneratör yakıtı: 3.000 ₺

• Temizlik malzemesi: 1.000 ₺

• Yönetim hizmeti: 11.200 ₺ (32 daire × 350 ₺)

Toplam Aylık Gider: 33.050 ₺

Daire Başına Aidat: 33.050 ₺ ÷ 32 = 1.033 ₺

Bu rakam, yönetim ücreti dahil her dairenin ödemesi gereken toplam aidat miktarıdır.

 Adil Aidat İçin Püf Noktaları

Yedek Akçe Ayırmayı Unutmayın

İşletme projesinde sadece rutin giderler değil, beklenmedik masraflar için de fon ayrılmalıdır. Kanunen en az %10 yedek akçe ayrılması zorunludur.

Şeffaf Raporlama

Aidatların düzenli ödenmesi için şeffaflık şarttır. Her ay giderler listelenmeli, yıl sonunda ise kesin hesap tüm maliklere sunulmalıdır.

Periyodik Bakım Sözleşmeleri

Asansör, jeneratör gibi kritik ekipmanlar için düzenli bakım sözleşmeleri yapmak, büyük arıza masraflarını önler. Bu da aidatların dengede kalmasını sağlar.

Toplu Satın Alma Avantajı

Temizlik malzemeleri, ortak alan elektriği gibi kalemlerde toplu satın alma ile indirim sağlanabilir. Bu da aidatların düşmesine katkıda bulunur.

 Hukuki Boyut: Kat Mülkiyeti Kanunu Ne Diyor?

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. maddesi gereği, kat malikleri giderlere kapıcı kaloriferci bahçıvan ve bekçi giderlerine eşit, diğer giderlere arsa payları oranında katılmak zorundadır. Ancak toplantıda oybirliğiyle farklı bir dağıtım yöntemi kararlaştırılabilir.

Önemli: Aidat borcunu ödemeyen malikler hakkında icra takibi başlatılabilir ve faiz işletilebilir. Ayrıca gecikmiş aidatlar için gecikme tazminatı uygulanır.

 Sık Yapılan Hatalar

1. Yedek akçe ayırmamak → İlk büyük arızada ek para toplamak zorunda kalmak

2. Giderleri yazılı belgelememek → Hukuki ihtilaflarda ispat sorunu yaşamak

3. İşletme projesini onaylatmamak → Aidatların yasal dayanağının olmaması

4. Arsa paylarını dikkate almamak → Büyük dairelerin itiraz etmesi

 Sonuç: Düzenli Toplantı, Dengeli Aidat

Aidatların adil ve sürdürülebilir olması için düzenli kat malikleri toplantıları yapılmalı, işletme projesi her yıl güncellenmeli ve tüm giderler şeffaf şekilde raporlanmalıdır. Unutmayın, sağlıklı bir apartman yönetimi herkesin ortak sorumluluğudur.

Bir sonraki aidat döneminde yönetim kuruluna şu soruyu mutlaka sorun: "İşletme projemiz güncel mi ve yedek akçemiz ne kadar?"