Kat Mülkiyeti Kanunu'nda Yönetici Seçimi: Hukuki Çerçeve ve Stratejik Liderlik Arayışı

Kat mülkiyeti yöneticisi, bir apartman veya sitenin "gönüllü CEO'su" gibidir. Bu makale, sadece yöneticinin nasıl seçileceğini değil, aynı zamanda niçin doğru yöneticinin seçilmesi gerektiğini, bu sürecin apartmanınızın değerini ve yaşam kalitesini nasıl doğrudan etkilediğini derinlemesine irdelemektedir.

1. Yönetici Seçiminin Hukuki Zemini: Kanun'un Öngördüğü Çerçeve

6304 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, yönetici seçimine dair temel kuralları belirlerken, uygulama detayları için yönetim planına ve genel kurul iradesine alan bırakır.

• Yöneticilik Zorunluluğu: Kanun, her kat mülkiyeti kurulmuş anapara için bir yöneticinin seçilmesini zorunlu kılar (KMK m. 32).

• Görev Süresi: Yöneticinin görev süresi en fazla 2 yıldır. Ancak, aynı kişi arka arkaya yeniden seçilebilir. Bu, tecrübenin sürekliliğini sağlarken, belirli aralıklarla denetim ve yenilenme fırsatı sunar.

• Kimler Yönetici Olabilir?: Kanun, bir kat malikinin, eşinin veya kanuni temsilcisinin yönetici olabileceğini belirtir. Ancak, yönetim planı bu konuda daha kısıtlayıcı olabilir; örneğin sadece kat maliklerinin yönetici olmasını şart koşabilir. Bu nedenle ilk kontrol edilmesi gereken belge yönetim planıdır.

2. Yönetici Seçim Usulü: İki Çoğunluk Kuralı ve Seçim Senaryoları

Yönetici seçimi, genel kurulun en hayati kararlarından biridir ve "iki çoğunluk" kuralına tabidir. Bu, demokratik katılımı ve hisse sahiplerinin haklarını dengeler.

• Seçim İçin Gereken Nitelikli Çoğunluk: Bir yöneticinin seçilebilmesi için, genel kurul toplantısında hazır bulunanlar arasında aşağıdaki iki şartın aynı anda sağlanması gerekir:

  1. Sayı Çoğunluğu: Toplantıda hazır bulunan (veya temsil edilen) kat maliklerinin sayıca yarısından bir fazlası.

  2. Hisse Çoğunluğu: Toplantıda hazır bulunan (veya temsil edilen) kat maliklerinin sahip olduğu toplam hissenin yarısından bir fazlası.

• Pratik Senaryolar ve Örnekler:

  • Senaryo 1 - Tek Aday ve Uzlaşı: Tek adayın olduğu ve katılımcıların hem sayı hem de hisse olarak çoğunluğunun bu adayı desteklediği durumda seçim rahatlıkla gerçekleşir.

  • Senaryo 2 - Çok Adaylı ve Rekabetçi Seçim: Birden fazla adayın olduğu bir durumda, seçimin sonucu bu iki çoğunluğun hangi adayda birleştiğine bağlıdır.

  Örnek Vaka Analizi:

  • Toplam 10.000 hisseli, 10 daireli bir apartman.

  • Toplantıya 6 daire sahibi katılmıştır. (Sayı çoğunluğu sağlandı: 6 > 5.5)

  • Bu 6 dairenin toplam hissesi 6.500'dür. (Hisse çoğunluğu sağlandı: 6.500 > 5.000)

  • Aday A: 4 daire tarafından (toplam 4.000 hisse) destekleniyor.

  • Aday B: 2 daire tarafından (toplam 2.500 hisse) destekleniyor.

  • Sonuç: Hiçbir aday, hem sayı çoğunluğunu (en az 4 kişi) hem de hisse çoğunluğunu (en az 5.001 hisse) aynı anda sağlayamadığı için ilk turda yönetici seçilemez. İkinci tura kalır veya adaylar arasında uzlaşma aranır.

3. İdeal Yönetici Profili: Aradığınız Liderde Hangi Özellikler Olmalı?

Yönetici sadece aidat toplayan kişi değildir. Aşağıdaki niteliklere sahip birini aramak, uzun vadede apartmanınızın değerini koruyacaktır.

• Güvenilirlik ve Şeffaflık: Aidatların ve fonların hesabını net bir şekilde verebilen, gelir-gider tablolarını düzenli paylaşan.

• İletişim Becerisi: Tüm kat malikleriyle sağlıklı diyalog kurabilen, anlaşmazlıkları yapıcı bir şekilde çözümleyebilen.

• Organizasyon ve İnisiyatif Alma: Bakım-onarım süreçlerini planlayabilen, acil durumlarda hızlı karar alabilen.

• Temel Hukuk ve Maliye Bilgisi: Kat Mülkiyeti Kanunu'na, sözleşmelere ve temel muhasebe ilkelerine hakim olan.

• Zaman ve Efor Ayırabilme: Yöneticilik görevinin ciddi bir zaman gerektirdiğinin farkında olan.

4. Yöneticinin Görev ve Sorumlulukları: Bir Yöneticiden Neler Beklemelisiniz?

Kanun, yöneticinin görevlerini geniş bir çerçevede tanımlamıştır (KMK m. 33):

• Mali Sorumluluklar: Aidatları toplamak, gerekli harcamaları yapmak, gelir-gider defterini tutmak, yıllık bütçeyi hazırlamak.

• Bakım ve İdari Sorumluluklar: Ortak yerlerin (giriş, merdiven, çatı, kalorifer dairesi) bakım ve temizliğini sağlamak, personel (kapıcı, güvenlik) varsa onları denetlemek.

• Hukuki Temsil: Apartmanı üçüncü kişilere (belediye, doğalgaz şirketi, tamirat firmaları) karşı temsil etmek, gerekli sözleşmeleri imzalamak.

• Genel Kurul Kararlarını Uygulamak: Genel kurulda alınan kararları hayata geçirmekle yükümlüdür.

5. Yöneticinin Görevden Alınması: Güven Kaybının Hukuki Yansıması

Görev süresi dolmadan da, yönetici genel kurul kararıyla görevden alınabilir. Bu süreç, yönetici seçimiyle aynı çoğunluk kurallarına tabidir.

• Gerekçe: Yöneticinin görevini kötüye kullanması, görevini yapmaması, kat malikleriyle olan güven ilişkisini zedelemesi yeterli sebeplerdir.

• Süreç: Genel kurul toplantısına "Yöneticinin Görevden Alınması" gündem maddesi eklenir. Toplantıda hazır bulunan kat maliklerinin hem sayı hem de hisse çoğunluğunun olumlu oyu ile yönetici görevden alınır ve yerine hemen yeni bir yönetici seçilir.

Sonuç:

Doğru yönetici seçmek, lüks bir araba alırken gösterdiğiniz özeni göstermeyi gerektirir. Binanızın fiziksel ve mali sağlığı, seçeceğiniz kişinin becerisine bağlıdır. Bu nedenle, bir sonraki genel kurulunuzda, sadece "gönüllü" olduğu için değil, "nitelikli ve donanımlı" olduğu için oy verdiğiniz bir yöneticiyi seçmek, tüm kat maliklerinin ortak yararınadır. Unutmayın, iyi bir yönetici, mülk değerinizin en önemli sigortasıdır.