Apartman Yöneticinizi Nasıl Seçersiniz? Madde 34'ün Açıkladığı 8 Kritik Kural ve Kaçınmanız Gereken Ölümcül Hatalar

Giriş: 8. Daire Satıldığında Değişen Her Şey

İstanbul'un nezih bir semtinde 7 daireli şirin bir apartmanda yaşadığınızı hayal edin. Yıllardır komşularınızla nöbetleşe yöneticilik yapıyorsunuz. İşler yolunda gidiyor, aidatlar zamanında toplanıyor, sorunlar dostça çözülüyor. Derken, çatı katındaki dubleks satılıyor ve yeni bir daire daha ekleniyor. Artık 8 daireniz var.

İşte o an, her şey değişiyor. Çünkü Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 34. maddesi devreye giriyor ve siz farkında olmadan yasal bir zorunluluğun eşiğine geliyorsunuz. Bu makalede, apartmanınızın kaderini belirleyebilecek yönetici seçim sürecinin tüm inceliklerini, yasal zorunlulukları ve en önemlisi, yaptığınızda geri dönüşü olmayan hataları anlatacağız.

Bölüm 1: O Sihirli Rakam: 8. Daire ve Yasal Deprem

Neden 8 Daire Bir Eşiktir?

Kanun koyucu, 8 daireyi bir dönüm noktası olarak belirlemiş. Peki neden 5 değil, 10 değil de 8?

Mantık Şu:

1-7 daire: Aile işletmesi mantığı
8+ daire: Profesyonel yönetim gerekliliği
Hedef: Daire sayısı arttıkça karmaşıklık artar, dolayısıyla yapılandırılmış yönetim şart olur

Gerçek Hayat Senaryosu:
7 daireli apartman → Gayri resmi yönetim → 8. daire eklendi → Yönetici atanmadı → Bir kat maliki şikayet etti → İdari para cezası (250 TL) → Mahkeme süreci

Çözüm: 8. dairenin katılacağı ilk genel kurulda yönetici atama gündem maddesi mutlaka olmalı.

Bölüm 2: Çift Çoğunluk Tuzağı - İki Defa Kazanmak Zorundasınız

"Evet" Diyenler Çoğunlukta Ama Yetmiyor!

En sık düşülen tuzaklardan biri: Sayısal çoğunluğu aldınız ama arsa payı çoğunluğunu alamadınız.

Matematik Şöyle İşliyor:

10 daireli bir apartmanda:

Daire 1-5: Her biri 100m², %10 arsa payı (toplam %50)
Daire 6-8: Her biri 150m², %15 arsa payı (toplam %45)
Daire 9-10: Penthouse, her biri 200m², %12.5 arsa payı (toplam %25)

Senaryo A (Başarısız):

Daire 1-6 sahipleri "EVET" diyor (6 kişi, sayı çoğunluğu )
Arsa payı: %10×5 + %15×1 = %65 (arsa payı çoğunluğu )
Görünüşte başarılı AMA: Daire 6'nın sahibi aslında 2 daireye sahip (6 ve 7). Tek oy hakkı var ama arsa payı %30. Bu durumda gerçek arsa payı: %10×5 + %30 = %80

Senaryo B (Tuzağa Düşme):

Daire 1-5 ve 9 sahipleri "EVET" (6 kişi, sayı çoğunluğu )
Arsa payı: %10×5 + %12.5 = %62.5 (arsa payı çoğunluğu )
Ama bekleyin: Daire 9'un sahibi aslında 9 ve 10 numaralı dairelere sahip. Tek oyu var ama arsa payı %25. Gerçek hesaplama: %10×5 + %25 = %75

Kritik Ders: Tapu kayıtlarını kontrol edin! Bir kişi birden fazla daireye sahip olabilir. O zaman:

Oy sayısı: 1 (kişi başı)
Arsa payı: Sahip olduğu tüm dairelerin toplamı

Bölüm 3: "1 Yıllık Sözleşme" Efsanesi ve Gerçekler

Yöneticinizle 3 Yıllık Sözleşme İmzaladınız. Geçerli mi?

Maalesef hayır. Madde 34/5 açık: "Yönetici her yıl... yeniden atanır."

Yaygın Yanlış Uygulamalar:

3 yıllık sözleşme: Hukuken geçersiz (sadece 1. yıl bağlar)
Otomatik uzatma maddesi: Geçersiz
Cayma cezası: Sadece 1. yıl için geçerli

Doğru Yöntem:

1 yıllık sözleşme imzala
Performans değerlendirme maddesi koy
Yenileme prosedürü belirle (45 gün önce karar)
Geçiş protokolü oluştur (yeni yöneticiye devir)

İstisna: Sulh mahkemesinin atadığı yönetici için 6 aylık koruma var. Bu sürede değiştiremezsiniz (haklı sebep + mahkeme izni hariç).

Bölüm 4: Sulh Mahkemesi Devreye Girdiğinde - Kontrolü Kaybetmek

Komşularınızla Anlaşamıyorsunuz. Şimdi Ne Olacak?

Gerçek Vaka: Ankara'da 12 daireli apartman. 2 grup oluştu:

Grup A (6 daire): Profesyonel yönetici istiyor
Grup B (6 daire): İçeriden yönetici istiyor
Çıkmaz: Ne sayı ne arsa payı çoğunluğu sağlanamıyor

6. Fıkra Devreye Giriyor:

Herhangi bir kat maliki sulh mahkemesine başvuruyor
Mahkeme (mümkünse) diğerlerini dinliyor
Mahkeme bir yönetici atıyor

Kritik Noktalar:

Mahkemenin atadığı yöneticiyi 6 ay boyunca değiştiremezsiniz
Bu yönetici normal yöneticiyle aynı yetkilere sahip
Temsil yetkisi var, sözleşme imzalayabilir
Aidat toplayabilir, harcama yapabilir

Risk: Mahkeme, sizin hiç tanımadığınız birini atayabilir. Çözüm: Anlaşmazlığa düşmeden önce uzlaşın.

Bölüm 5: Teminat İstemek - Hakkınız mı, Zorbalık mı?

Yöneticinizden Banka Teminat Mektubu İsteyebilir misiniz?

Cevap: Evet, ama...

8. Fıkra İki Yol Sunar:

Önleyici yol: Atama sözleşmesine teminat şartı koymak
Tedavi edici yol: Haklı sebep çıktığında sonradan istemek

Haklı Sebep Nedir?

Yöneticinin iflas ettiğini öğrenmek
Önceki yönetimde usulsüzlük şüphesi
Büyük bir harcama yapılacak (örn: asansör değişimi 300.000 TL)
Yöneticinin kredi notunun düşmesi

Teminat Türleri ve Riskleri:

Teminat Türü	Avantaj	Risk
Nakdi Teminat (Banka mektubu)	En güvenlisi, nakde çevrilebilir	Maliyeti var (%1-2)
Gayrimenkul İpoteği	Büyük tutarlar için	İpotek açma/kapatma masrafı
Kefalet	Hızlı ve ucuz	Kefilin de mali durumu bozulabilir
Çek/Senet	Basit	Karşılıksız çıkma riski

Öneri: Profesyonel yönetici şirketlerle çalışıyorsanız, şirketin ticari teminat mektubu istemek en makulü.

Bölüm 6: Görünmez Yönetici - Tabela Zorunluluğu ve Cezası

Kapıya İsim Yazdırmamanın Bedeli: 250 TL

2007 değişikliği getirdi: Yönetici bilgileri tabelası zorunlu.

Neler Yazacak?

Adı ve soyadı (şirketse ticari unvan)
İş adresi (şirket merkezi)
Ev adresi (bireysel yönetici için)
İletişim bilgileri (telefon değil, ama iyi olur)

Nereye Asılacak?

Apartman ana giriş kapısı yanına
Girişte görülecek bir yere
Çerçeve içinde (yağmurdan korunmalı)

Ceza Mekanizması:

Kim isteyebilir? Herhangi bir ilgili (kat maliki, kiracı, ziyaretçi)
Kim verir? Sulh mahkemesi
Ne kadar? 50 TL - 250 TL (2024 için güncel)
Kime? Yöneticiye veya yönetim kurulu üyelerine

Pratik Tavsiye: Tabelayı pleksiglas çerçeve içinde yapın. Hem korunur hem şık durur.

Bölüm 7: Yönetici Adayınızı Test Etmenin 10 Sorusu

Doğru Seçim İçin Sormanız Gerekenler:

Deneyim: Daha önce kaç apartman yönetti? (en az 2-3)
Referans: Önceki yöneticiliklerinden 2 referans alabilir misiniz?
Zaman: Haftada kaç saat ayıracak? (min. 10-15 saat)
İletişim: Aidat ödemelerini nasıl takip edecek? (uygulama, SMS)
Acil durum: Hafta sonu veya gece acil durumda ulaşılabilir mi?
Mali yönetim: Banka hesabını nasıl yönetecek? (3 imza?)
Şeffaflık: Aylık gelir-gider raporu verecek mi?
Hukuki bilgi: Kat mülkiyeti kanununu ne kadar biliyor?
Teknik bilgi: Asansör, hidrofor bakım süreçlerini biliyor mu?
Çatışma yönetimi: Anlaşmazlıkları nasıl çözecek?

Kırmızı Bayraklar (Kesinlikle Kaçının):

"Detayları sonra konuşuruz" diyen
Referans vermeyi reddeden
Teminat konusunda direnen
Yazılı sözleşme yerine sözlü anlaşma öneren

Bölüm 8: 5 Adımda Kusursuz Yönetici Seçimi

Adım 1: Hazırlık (Toplantıdan 30 Gün Önce)

Tapu kayıtlarını kontrol et (arsa payları net mi?)
Adayları araştır (en az 3 alternatif)
Soru listesi hazırla
Toplantı gündemi oluştur

Adım 2: Çağrı (Toplantıdan 15 Gün Önce)

Yazılı çağrı yap (noter veya taahhütlü posta)
Gündemi ekle
Adayların özgeçmişlerini ekle
Toplantı yeri ve saati net

Adım 3: Toplantı (Profesyonel Yönetim)

Başkan seç (tarafsız biri)
Yazman seç (tutanak tutacak)
Aday sunumları (her adaya 15 dakika)
Soru-cevap
Gizli oylama

Adım 4: Oylama ve Kayıt

Oy pusulaları hazır
Sayım (hem sayı hem arsa payı)
Sonuç ilanı
Tutanak imzalatma (tüm katılanlar)

Adım 5: Sözleşme ve Teslim

Detaylı sözleşme hazırlama
Teminat alınması (gerekiyorsa)
Tabela asılması
Eski yöneticiden devir teslim

Bölüm 9: Özel Durumlar ve Çözümleri

Durum 1: Tüm Daireler Tek Kişide (Müteahhit)

Kanun: Malik otomatik yönetici
Pratik: Müteahhit genelde profesyonel yönetici tutar
Dikkat: İlk daire satıldığında durum değişir

Durum 2: Yönetici Aniden İstifa Etti

Çözüm: Olağanüstü genel kurul
Süre: 15 gün içinde toplanmalı
Geçici çözüm: Eski yönetici veya gönüllü biri

Durum 3: Yönetici Görevini Kötüye Kullanıyor

Adım 1: Yazılı uyarı
Adım 2: Olağanüstü genel kurul
Adım 3: Görevden alma (çift çoğunlukla)
Adım 4: Hukuki yol (tazminat davası)

Durum 4: Apartman 8 Daireye Çıktı, Yönetici Yok

Acil eylem: En kısa sürede genel kurul
Risk: İdari para cezası
Geçici: Gönüllü yönetici (yazılı yetkiyle)

Sonuç: Yöneticiniz, Apartmanınızın CEO'sudur

Apartman yöneticisi seçmek, bir şirkete CEO seçmek kadar ciddi bir iştir. Çünkü yöneticiniz:

Paranızı yönetecek (aidatlar, fonlar)
Mülkünüzü koruyacak (bakım, onarım)
Komşuluk ilişkilerinizi yönetecek
Hukuki riskinizi yönetecek

Madde 34, bu kritik seçimin adil, şeffaf ve demokratik olmasını sağlayan kuralları belirler. Bu kuralları bilmek ve uygulamak, sadece yasal bir zorunluluk değil, yatırımınızı ve yaşam kalitenizi korumanın en temel yoludur.

Unutmayın: İyi seçilmiş bir yönetici, apartman değerinizi %10-15 artırabilir. Kötü seçilmiş bir yönetici ise hem maddi hem manevi kayıplara neden olabilir.

"Bir apartmanın ruhu, onu yönetenin ellerinde şekillenir. Doğru yönetici, tuğlaları bir arada tutan çimentodur. Yanlış yönetici ise, en sağlam binayı bile çökertmeye yetecek bir çatlağa dönüşebilir."

Bu makale, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, ilgili Yargıtay kararları ve 15 yıllık apartman yönetimi deneyimi ışığında hazırlanmıştır. Her apartmanın dinamikleri farklıdır, bu nedenle özel durumunuz için hukuk danışmanlığı almanız önerilir.