📑 Bu Rehberde Neler Var?
Yönetim Planı Nedir?
Yönetim planı, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun (KMK) 28. maddesinde tanımlanan, apartman veya sitenin yönetimini düzenleyen yazılı bir sözleşmedir. Apartman ve siteler için "anayasa" niteliği taşır.
Yönetim planı; aidatların nasıl toplanacağından, ortak alanların kullanım kurallarına, yöneticinin yetkilerinden, genel kurul toplantılarının nasıl yapılacağına kadar tüm yönetim esaslarını belirler.
Yönetim planı, kat malikleri kurulunun 4/5 (beşte dört) çoğunluğuyla kabul edilir. Kabul edildikten sonra tüm kat maliklerini, kiracıları ve site sakinlerini bağlar — hatta sonradan daire satın alanları bile.
Yönetim Planı Neden Önemlidir?
Yönetim planı olmayan apartman ve sitelerde ortaya çıkan sorunlar:
- Aidat anlaşmazlıkları: Kim ne kadar ödeyecek? Hangi giderler ortak?
- Ortak alan kullanımı: Havuz, otopark, bahçe kullanım kuralları belirsiz.
- Yönetici yetkileri: Yönetici hangi harcamaları kendi başına yapabilir?
- Tadilat kuralları: Hangi saatlerde tadilat yapılabilir? Dış cepheye klima takılır mı?
- Hukuki boşluk: Uyuşmazlıkta mahkeme neye göre karar verecek?
KMK'da Yönetim Planının Yeri
Kat Mülkiyeti Kanunu'nun yönetim planıyla ilgili temel maddeleri:
- KMK Madde 28: Yönetim planının tanımı, bağlayıcılığı ve değiştirilme şartları. Yönetim planı tüm kat maliklerini bağlar.
- KMK Madde 29: Yönetim planının tapu kütüğüne şerh edilmesi. Şerh edilirse, sonradan mülk edinenleri de otomatik bağlar.
- KMK Madde 32: Yöneticinin görevleri — yönetim planına uygun hareket etme zorunluluğu.
- KMK Madde 33: Yöneticinin yönetim planına aykırı işlemlerine itiraz hakkı.
Yönetim Planında Neler Olmalıdır?
Kapsamlı bir yönetim planı şu başlıkları içermelidir:
- Aidat ve Gider Paylaşımı: Aidat hesaplama yöntemi (metrekare, eşit pay, karma), ödeme vadeleri, gecikme faizi oranı, aidat toplama yöntemi.
- Yönetici Seçimi ve Görevleri: Yönetici seçim usulü, görev süresi, huzur hakkı, yetki sınırları, istifa ve azil şartları.
- Genel Kurul Toplantıları: Toplantı sıklığı, çağrı usulü, toplantı ve karar yeter sayıları, vekalet kuralları.
- Denetim: Denetçi seçimi, denetim raporu sıklığı, denetçinin yetkileri.
- Ortak Alan Kullanımı: Havuz, otopark, bahçe, çatı, sığınak, merdiven kullanım kuralları.
- Tadilat ve İnşaat Kuralları: Tadilat saatleri, dış cephe değişiklikleri, klima ve uydu anten montaj kuralları.
- Gürültü ve Düzen: Sessizlik saatleri, evcil hayvan kuralları, komşuluk ilişkileri.
- Güvenlik: Yangın tüpü zorunluluğu, asansör bakımı, güvenlik kamerası kullanımı.
- Cezai Yaptırımlar: Kurallara uymayanlara uygulanacak yaptırımlar (KMK Madde 33 kapsamında).
- Değişiklik Usulü: Yönetim planının nasıl değiştirileceği, gerekli çoğunluk oranları.
Yönetim Planı Nasıl Hazırlanır?
Yönetim planı hazırlamak için izlenmesi gereken adımlar:
- Mevcut durumu analiz edin: Apartman/sitenin fiziksel özellikleri, daire sayısı, ortak alanları, mevcut sorunları belirleyin.
- Taslak hazırlayın: KMK'ya uygun, yukarıdaki başlıkları kapsayan bir taslak oluşturun.
- Kat maliklerine sunun: Taslağı tüm kat maliklerine dağıtın, görüş ve önerilerini toplayın.
- Genel kurulda oylayın: Yönetim planının kabulü için 4/5 (beşte dört) çoğunluk gerekir (KMK Md. 28).
- Karar defterine işleyin: Kabul edilen planı karar defterine yazın, tüm kat maliklerine imzalatın.
- İsteğe bağlı: Tapuya şerh ettirin: Yönetim planını tapu kütüğüne şerh ettirmeniz, sonradan mülk edinenleri de bağlaması açısından faydalıdır.
📝 Apartman Yönetim Planı Nasıl Hazırlanır?
Adım adım apartman yönetim planı hazırlama rehberi, 2026 güncel örnek ve indirilebilir şablon.
Detaylı Rehber →📋 Site Yönetim Planı Örneği
Örnek site yönetim planı taslağı, aidat yönetimi, bakım takvimi ve güvenlik protokolleri.
Örnek Planı İncele →🏛️ Yönetim Planı Nereden Alınır?
Tapu dairesinden onaylı örnek alma süreci, gerekli belgeler ve 2026 güncel ücretleri.
Alma Rehberi →Yönetim Planı Nereden Alınır?
Yönetim planını üç farklı şekilde edinebilirsiniz:
- Tapu ve Kadastro Müdürlüğü: Eğer yönetim planı tapuya şerh edilmişse, tapudan onaylı örneğini alabilirsiniz. Güncel harç bedeli ve gerekli belgeler için yönetim planı nasıl alınır sayfamıza bakın.
- Apartman/Site Yönetiminden: Mevcut yönetim planı, karar defterinde kayıtlıdır. Yöneticinizden bir fotokopisini talep edebilirsiniz.
- Profesyonel Hazırlatma: KMK'ya tam uyumlu, sitenize özel yönetim planı hazırlatmak için İmer Yönetim'e danışabilirsiniz.
Örnek Yönetim Planı Maddeleri
Standart bir yönetim planında bulunması gereken temel maddelere örnekler:
Madde 1 — Aidat ve Gider Paylaşımı
"Apartman ortak giderleri, her bağımsız bölümün arsa payı oranında kat maliklerince karşılanır. Aidatlar her ayın 1'i ile 5'i arasında yönetim hesabına yatırılır. Süresinde ödenmeyen aidatlara aylık %5 gecikme tazminatı uygulanır."
Madde 2 — Yönetici Seçimi
"Apartman yöneticisi, kat malikleri kurulunca sayı ve arsa payı çoğunluğuyla 1 yıllığına seçilir. Yönetici tekrar seçilebilir. Yöneticiye aylık huzur hakkı genel kurulda belirlenir."
Madde 3 — Tadilat Kuralları
"Bağımsız bölümlerde tadilat; hafta içi 09:00-18:00 saatleri arasında, cumartesi 10:00-16:00 saatleri arasında yapılabilir. Pazar günü ve resmi tatillerde tadilat yapılamaz. Dış cepheye klima ünitesi montajı, kat malikleri kurulu onayına tabidir."
Daha kapsamlı örnekler için site yönetim planı örneği sayfamızı ziyaret edin.
Yönetim Planı Değişikliği Nasıl Yapılır?
Yönetim planı değişikliği, KMK Madde 28'e göre tüm kat maliklerinin 4/5 (beşte dört) çoğunluğuyla yapılır. Değişiklik için:
- Değişiklik teklifi hazırlanır ve gündeme eklenir.
- Olağan veya olağanüstü genel kurul toplantısında oylanır.
- 4/5 çoğunluk sağlanırsa, değişiklik karar defterine işlenir.
- İstenirse tapu kütüğüne şerh ettirilir.
Sık Sorulan Sorular
Yönetim planı zorunlu mu?
KMK, yönetim planı yapılmasını zorunlu kılmaz. Ancak yönetim planı olmayan apartmanlarda KMK'nın genel hükümleri uygulanır ki bu da birçok belirsizliğe yol açar. Profesyonel bir yönetim için şiddetle tavsiye edilir.
Yönetim planına uymayan kiracıya ne yapılır?
Yönetim planı, kiracıları da bağlar (KMK Md. 28). Uymayan kiracıya önce yazılı ihtar çekilir, devamında kat malikine başvurulur ve nihayetinde sulh hukuk mahkemesine başvurulabilir.
Yönetim planı olmazsa ne olur?
Yönetim planı olmayan apartmanlarda KMK'nın genel hükümleri geçerlidir. Ancak aidat hesaplama, ortak alan kullanımı, tadilat kuralları gibi konularda anlaşmazlık çıkma riski yüksektir.
Apartman yönetim planı ile site yönetim planı arasındaki fark nedir?
Apartman yönetim planı tek bir binayı, site yönetim planı ise birden fazla bloğu ve ortak alanı kapsar. Site yönetim planı daha kapsamlıdır; blok yönetimleri, ortak tesisler ve site genel kurulu gibi ek düzenlemeler içerir.
Yönetim planı tapuda görünür mü?
Yönetim planı ancak tapuya şerh edilmişse tapuda görünür. Şerh işlemi isteğe bağlıdır ancak yapılması tavsiye edilir. Detaylar için yönetim planı nasıl alınır sayfasına bakın.