Apartmanınıza Devlet Tarafından Yönetici Atandı: Bunu Hangi Hakla Yapıyorlar?

Kapınızda resmi bir evrakla bekleyen görevli, "Artık bu apartmanın yöneticisi benim" dediğinde ne hissederdiniz? "Devlet tarafından atanan apartman yöneticisi" kulağa ürkütücü gelse de, aslında bu durum çoğu zaman sizi kaostan kurtaran bir çözüm olabilir. Peki, bir apartmana dışarıdan yönetici atanması hangi şartlarda mümkün olur ve bu süreçte haklarınız nelerdir?

Kanunsuz İşgal Krizi: Kayyım Atamasının En Yaygın Nedeni

Komşunuzun kiralık dairesinde yaşananlar tüm apartmanın huzurunu kaçırdığında veya ortak alanlar işgal edildiğinde, kat malikleri olarak çaresiz hissedebilirsiniz. Tam da böyle durumlarda devreye kanunsuz işgal kayyım ataması giriyor. 2024 yılı verilerine göre, İstanbul'da kayyım atanan apartmanların %67'sinde temel neden fiziki müdahale ve kanunsuz işgal sorunları olarak kayıtlara geçti.

Apartman Yönetimi Çöktüğünde: Hukuki Müdahale Zorunluluğu

Yönetim planı eksikliği ve kat malikleri arasındaki anlaşmazlıklar, apartmanınızı yönetimsizlik kısır döngüsüne sürükleyebilir. Bu durumda:

• Aidatlar toplanamaz

• Ortak giderler (elektrik, su, doğalgaz) ödenemez

• Bakım ve onarım işleri aksar

• Güvenlik riskleri ortaya çıkar

Mahkeme Süreci: Kayyım Nasıl Atanır?

Başvuru ve İspat Yükümlülüğü

Süreç, bir veya daha fazla kat malikinin Asliye Hukuk Mahkemesi'ne başvurusuyla başlar. Davacıların, yönetim eksikliğini veya mevcut yöneticinin görev ihmallerini kanıtlayan deliller sunması gerekir:

• Toplantı tutanakları

• Yazışma ve ihtar belgeleri

• Fotoğraf ve video kayıtları

• Kanunsuz işgal tespit tutanakları

Mahkemenin Değerlendirme Kriterleri

Hakim, aşağıdaki koşulların varlığını tespit ettiğinde kayyım atamasına karar verir:

1. Yönetim boşluğunun açıkça kanıtlanması

2. Kat maliklerinin çoğunluğunun mağdur olması

3. Olağan yönetim mekanizmalarının işlemez hale gelmesi

4. Acil müdahale gerekliliği

Kayyımın Görev ve Yetkileri: Sınırları Ne?

Finansal Yetkiler ve Sorumluluklar

Atanmış yönetici, apartmanın mali işlerini düzene sokmakla yükümlüdür:

• Tüm aidat ve borç tahsilatını sistemli hale getirir

• Ortak gider ödemelerini düzenli olarak yapar

• Banka hesaplarını şeffaf yönetir

• Zorunlu sigorta poliçelerini yeniler

Hukuki Temsil ve İdari Yetkiler

Kayyım, apartmanı hukuki anlamda temsil yetkisine sahiptir:

• Kanunsuz işgal durumunda tahliye davası açar

• Alt yüklenicilerle sözleşmeleri yönetir

• Acil onarım işlerini başlatır

• Toplantı ve olağanüstü genel kurul düzenler

Kat Maliklerinin Hakları: Süreçte Söz Hakkınız Var Mı?

İtiraz ve Denetim Mekanizmaları

Kayyım atanması sürecinde kat maliklerinin hakları göz ardı edilmez:

• Karara itiraz hakkı (15 gün içinde)

• Kayyımın hesap verme yükümlülüğü

• Dönemsel denetim talep hakkı

• Yetersiz kayyımın değiştirilmesi için başvuru hakkı

Kayyım Görevi Ne Zaman Sona Erer?

Normal Yönetime Geçiş Süreci

Kayyım ataması kalıcı bir çözüm değildir. Görevin sona ermesi için:

1. Kat maliklerinin normal yönetici seçmesi

2. Mahkemenin görev sonu kararı vermesi

3. Belirlenen sürenin dolması (genellikle 1 yıl)

4. Sorunların kalıcı olarak çözülmesi

Pratik Öneriler: Yönetim Krizini Önleme Yolları

• Düzenli genel kurul toplantıları yapın

• Profesyonel yönetici ile çalışmayı değerlendirin

• Aidat ödemelerini düzenli takip edin

• Kanunsuz işgal durumunda derhal hukuki destek alın

Unutmayın, mahkeme tarafından atanan bir yönetici, apartmanınızdaki sorunların çözümü için bir fırsat olabilir. Önemli olan, bu süreci anlamak ve haklarınızı koruyarak yönetime aktif katılım sağlamaktır.

Not: Bu makale bilgilendirme amaçlı olup hukuki tavsiye niteliği taşımamaktadır. Özel durumunuz için avukatınıza danışınız.