Bina Yöneticisinin Hakları: 634 Sayılı Kanun Kapsamında Yetki ve Sorumluluklar

Bina yöneticileri, apartman ve site yaşamının düzenli işleyişini sağlayan kilit aktörlerdir. Peki bina yöneticisinin hakları nelerdir? Hangi yetkilere sahiptir ve bu yetkilerin sınırları nasıl belirlenmiştir? Bu makalede, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde bina yöneticilerinin yasal haklarını, sorumluluklarını ve maliklerle olan ilişkilerini detaylıca inceleyeceğiz.

1. Bina Yöneticisi Kimdir? Görev Tanımı Nedir?

Bina yöneticisi, kat malikleri tarafından seçilen ve binanın:

• Ortak alanlarının bakımından,

• Aidat tahsilatından,

• Acil onarım kararlarından,

• Malikler kurulu toplantılarının organizasyonundan,

• Hukuki süreçlerin takibinden sorumlu kişidir.

Yönetici olarak atanabilmek için:

• Kat maliki olmak şart değildir (kiracı veya profesyonel yönetici de olunabilir),

• Malikler kurulunun çoğunluğunun oyuyla seçilmelidir,

• Görev süresi genellikle 1 yıldır (uzatılabilir).

2. Bina Yöneticisinin Yasal Hakları (634 Sayılı KMK Madde 33-38)

a) Aidat Tahsil Etme ve Giderleri Yönetme Hakkı

• Yönetici, ortak gider paylarını (aidat) toplama yetkisine sahiptir.

• Ödenmeyen aidatlar için icra takibi başlatabilir.

• Acil durumlarda (su kaçağı, asansör arızası gibi) ön ödeme yapabilir, sonrasında maliklerden tahsil eder.

b) Bakım ve Onarım İşlerini Yürütme Yetkisi

• Ortak alanların (çatı, merdiven, bahçe) bakımını organize edebilir.

• Küçük çaplı onarımlar için maliklerin tek tek onayını bekleme zorunluluğu yoktur (bütçe dahilindeyse).

• Büyük çaplı tadilatlar için malikler kurulu kararı gerekir.

c) Malikler Kurulunu Toplama ve Karar Aldırma Hakkı

• Yıllık genel kurul toplantısını düzenlemekle yükümlüdür.

• Acil durumlarda olağanüstü toplantı çağrısı yapabilir.

• Toplantı tutanaklarını tapu siciline tescil ettirebilir.

d) Site Kurallarını Uygulama ve Uyarma Yetkisi

• Kat maliklerini ve kiracıları binanın iç yönetmeliğine uymaya zorlayabilir.

• Kuralları ihlal edenlere yazılı uyarı verebilir.

• Tekrarlayan ihlallerde hukuki süreç başlatabilir.

e) Yönetim Hesabını Açıklama ve Denetime Sunma Hakkı

• Yönetici, yıllık gelir-gider tablosunu maliklere sunmalıdır.

• Her malik, yönetim hesaplarını inceleme hakkına sahiptir.

• Şüpheli durumlarda denetim talep edilebilir.

3. Bina Yöneticisinin Haklarının Sınırları

Yöneticinin yetkileri mutlak değildir. Aşağıdaki durumlarda malikler yöneticiyi sınırlandırabilir:

 Bütçe dışı harcamalar: 10.000 TL'yi aşan harcamalar için maliklerin onayı gerekir.
 Kira artışı veya ortak alan kullanım değişikliği: Malikler kurulu kararı şarttır.
 Görevden alma: Yönetici, maliklerin 2/3 çoğunluk oyuyla görevden alınabilir.

4. Yönetici-Malik Anlaşmazlıklarında Çözüm Yolları

Eğer bir malik, yöneticinin kararlarını haksız buluyorsa:
 Yazılı itiraz dilekçesi vermeli,
 Malikler kurulunda konuyu gündeme getirmeli,
 Uzlaşma sağlanamazsa hukuki yola başvurmalıdır.

Yönetici hakkında şikayetler:

• Aidatları doğru tahsil etmemek,

• Ortak alanları kötü yönetmek,

• Hesap vermekten kaçınmak durumlarında Cumhuriyet Başsavcılığı'na suç duyurusu yapılabilir.

5. Sonuç: Güçlü Yetkiler, Hesap Verebilirlikle Dengelenmeli

Bina yöneticileri, apartman ve site yaşamının sorunsuz işlemesi için kritik role sahiptir. Ancak bu yetkiler, şeffaf ve denetime açık olmalıdır.

Yönetici iseniz:
✔ Kanuni haklarınızı doğru kullanın,
✔ Hesap verilebilir olun,
✔ Kararları maliklerle paylaşın.

Malik iseniz:
✔ Yöneticinizin haklarını tanıyın,
✔ Denetim hakkınızı kullanın,
✔ Haksız uygulamalara karşı hukuki yolu izleyin.