Usülsüz Apartman Yöneticisi Seçimi: Riskler, Yasal Süreçler ve Çözümler

Giriş: Apartman Yönetiminde Usülsüzlük Sorunu

Apartman yöneticisi seçimi, Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK)'na göre belirli kurallara tabidir. Ancak pratikte, usülsüz yönetici atamaları sıkça yaşanmakta ve bu durum binadaki tüm sakinleri olumsuz etkilemektedir. Peki, hangi durumlar usülsüz sayılır? Yönetici seçimi geçersiz olduğunda ne yapılmalı? Bu makalede, usülsüz yönetici seçiminin yasal sonuçlarını, itiraz süreçlerini ve çözüm önerilerini detaylıca ele alıyoruz.

1. Usülsüz Yönetici Seçimi Nedir? Hangi Durumlar Geçersiz Sayılır?

1.1. Yasalara Aykırı Atamalar

Toplantı yapılmadan yönetici seçilmesi (KMK Madde 33)
Toplantıya yeterli katılım olmaması (Çoğunluk sağlanmadan karar alınması)
Oy kullanma hakkı olmayan kişilerin karara dahil edilmesi (Kiracıların yönetici seçiminde oy kullanması)
Yöneticinin görev süresinin bitmeden haksız şekilde değiştirilmesi

1.2. Usülsüzlük Örnekleri

Gündem dışı yönetici atanması (Toplantıda yönetici seçimi gündemde yokken ani karar alınması)
Sahte imza veya tutanak düzenlenmesi
Yöneticinin kanuni şartları taşımaması (Örn: Kısıtlı veya iflas etmiş kişilerin seçilmesi)

2. Usülsüz Yönetici Seçiminin Riskleri

2.1. Mali Sorunlar

Yolsuzluk ve kaynak israfı (Şeffaf olmayan harcamalar)
Aidatların düzensiz toplanması veya zimmete geçirilmesi
Sigorta ve vergi ödemelerinin aksaması

2.2. Hukuki Problemler

Alınan kararların geçersiz sayılması (Mahkeme süreçleri)
Bina yönetiminin fiilen durması
Malikler arasında çatışma ve dava süreçleri

2.3. Güvenlik ve Bakım Eksikliği

Acil tamiratların yapılmaması
Ortak alanların ihmali (Asansör, çatı, tesisat sorunları)

3. Usülsüz Yöneticiye İtiraz Süreci

3.1. İlk Adım: Toplantı Tutanağını İnceleyin

Toplantı tutanağını talep edin (Yönetici veya yönetim kurulu vermek zorundadır).
Eksik veya sahte imza tespit ederseniz, noterden ihtarname çekin.

3.2. Yasal İhtarname Gönderme

Avukat aracılığıyla usulsüzlüğü bildiren bir ihtar gönderin.
Yöneticinin görevden alınmasını talep edin.

3.3. Mahkemeye Başvuru (İptal Davası)

Sulh Hukuk Mahkemesi’nde dava açılabilir (KMK Madde 38).
6 aylık zaman aşımı süresine dikkat! (Usulsüzlüğü öğrendikten sonra 6 ay içinde dava açmalısınız).
Deliller: Toplantı tutanağı, tanık ifadeleri, e-posta yazışmaları.

3.4. Geçici Yönetici Atanması

Mahkeme, usulsüz yöneticiyi görevden alıp geçici yönetici atayabilir.
Yeni bir genel kurul toplantısı yapılması zorunludur.

4. Usülsüz Yönetici Seçimini Önlemek İçin 5 Kritik Öneri

4.1. Toplantı Kurallarına Uyun

Gündemi önceden paylaşın (Yönetici seçimi mutlaka gündemde olmalı).
Yeterli çoğunluğu sağlayın (Katılım yoksa toplantıyı erteleyin).

4.2. Tutanakları Dikkatle Tutun

Tüm imzaların asıl maliklerden alındığından emin olun.
Toplantıya katılmayanların vekaletlerini kontrol edin.

4.3. Profesyonel Destek Alın

Yönetim şirketiyle çalışın (Tarafsız bir denetim sağlar).
Avukat veya noter huzurunda toplantı yapın.

4.4. Şeffaf Yönetim İlkeleri Benimseyin

Aidat ve harcamaları düzenli raporlayın.
WhatsApp grubu veya e-posta listesiyle süreci paylaşın.

4.5. Yönetici Adaylarını İyi Araştırın

Sabıka kaydı, iflas durumu ve referansları kontrol edin.
Daha önce yöneticilik yapmış kişileri tercih edin.

5. Sonuç: Hukuka Uygun ve Sorunsuz Bir Yönetim İçin

Usülsüz yönetici seçimi, apartmanınızın finansal, hukuki ve sosyal düzenini bozabilir. Bu tür durumlarda:
Toplantı tutanaklarını inceleyin.
Avukat desteğiyle ihtarname gönderin.
Mahkemeye başvurarak yöneticiyi görevden aldırın.

"Apartman yönetimi hukuka uygun olmalıdır. Usülsüzlüklerin önüne geçmek, tüm maliklerin sorumluluğudur!"

Siz de usülsüz yönetici seçimiyle karşılaştınız mı? Yorumlarda deneyimlerinizi paylaşın!