2025 Apartman Yönetmeliği Kuralları: Kapsamlı Rehber

2025 Yılına Ait Yeni Düzenlemeler

2025 yılı itibarıyla yürürlüğe giren yeni apartman yönetmeliği, apartman yaşamını daha düzenli ve şeffaf hale getirmek amacıyla bazı önemli güncellemeler içermektedir. Bu düzenlemeler, hem kat maliklerinin hem de yöneticilerin hak ve sorumluluklarını netleştirir.

Apartman Yöneticisi Seçim ve Görev Kuralları

Yeni yönetmelikle birlikte, apartman yöneticisinin seçimi noter onaylı tutanaklarla belgelendirilmelidir. Görev süresi genellikle 1 yıl olup, seçilen yönetici yeniden aday olabilir. Yöneticinin sorumlulukları arasında aidat toplama, bakım işleri, raporlama ve toplantı düzenleme gibi görevler bulunmaktadır.

Aidat Belirleme ve Takip Düzenlemeleri

2025 yılı yönetmeliği, aidatların belirlenmesini şeffaf hale getirmiştir. Her yıl yapılacak olağan genel kurulda, bütçe doğrultusunda aidat miktarı belirlenmeli ve tüm kat maliklerine yazılı olarak bildirilmelidir. Gecikme durumlarında faiz ve yasal işlem uygulanabileceği açıkça belirtilmiştir.

Genel Kurul ve Toplantı Süreçleri

Genel kurullar yılda en az bir kez yapılmalı ve toplantı çağrıları en az 15 gün önceden yapılmalıdır. Çağrılar yazılı olarak apartman panosuna asılmalı, ayrıca SMS veya e-posta yoluyla da gönderilmelidir. Gündem maddeleri açıkça belirtilmeli ve toplantı tutanakları imzalanarak arşivlenmelidir.

Ortak Alan Kullanımı ve Yeni Yasaklar

Yeni düzenleme ile ortak alanların amacı dışında kullanımı yasaklanmıştır. Örneğin, yangın merdivenlerinde eşya depolanması, otoparkta ticari faaliyet yürütülmesi gibi uygulamalara yaptırım getirilecektir. Kurallara uymayanlara önce uyarı, sonra para cezası uygulanabilecektir.

Uyulmaması Halinde Hukuki Sonuçlar

Yönetmeliğe aykırı davranışlar için hukuki yaptırımlar genişletilmiştir. Kat malikleri, yönetim planına ve genel kurul kararlarına uymakla yükümlüdür. İhlaller durumunda dava açma hakkı doğar, hatta mahkeme kararıyla yöneticiler görevden alınabilir.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

Sıkça Sorulan Sorular (Genişletilmiş Rehber)

Soru 1: 2025 yılında apartman yöneticisi nasıl seçilir ve noter onayı şart mıdır?

Cevap: 2025 Apartman Yönetmeliği'ne göre, apartman yöneticisi kat maliklerinin yıllık genel kurul toplantısında oy çokluğu ile seçilir. Seçimin geçerli olabilmesi için toplantının usulüne uygun şekilde yapılması gerekir:

• Toplantı çağrısı en az 15 gün önceden yapılmalı,

• Çağrı yazılı ve gündemli olmalı,

• Tüm maliklere ulaşacak şekilde panoya asılmalı ya da tebliğ edilmelidir.

Seçim sonrası hazırlanan toplantı tutanağının geçerlilik kazanması için artık noter onayı önerilmekte, bazı durumlarda ise (özellikle aidat tahsilatı ve dava süreçlerinde) noter onaylı tutanak aranmaktadır. Noter onayı yöneticinin görev ve sorumluluklarını yerine getirmesinde yasal güvence sağlar.

Soru 2: Apartman genel kurul toplantısında kimler oy kullanabilir? Kiracılar oy verebilir mi?

Cevap: Genel kurulda yalnızca kat maliklerinin oy hakkı vardır. Kiracılar, mal sahibinden yazılı ve noter tasdikli bir vekaletname sunmadıkları sürece oy kullanamazlar. Bu düzenleme, 2025 yönetmeliğinde daha net ve bağlayıcı hale getirilmiştir. Mal sahibi toplantıya katılamıyorsa, noter onaylı vekaletle başka bir kişiyi toplantıya gönderebilir.

Soru 3: Apartman aidatı nasıl belirlenir? Her daire aynı aidatı mı öder?

Cevap: Aidatlar, apartmanın yıllık bütçesi doğrultusunda belirlenir. Harcamalar genellikle şu başlıkları içerir:

• Temizlik ve bakım giderleri

• Ortak alan elektrik, su, doğalgaz ödemeleri

• Asansör bakım ve onarımı

• Güvenlik, danışma, teknik ekip personel maaşları

• Yönetici ya da profesyonel yönetim firması ücreti

2025 yönetmeliği uyarınca, bağımsız bölümün arsa payı oranı aidat miktarında esas alınır. Yani daire büyüklüğü, işlevi (konut, dükkan, ofis) gibi unsurlar aidatın farklılık göstermesine neden olabilir.

Soru 4: Aidat ödemeyen komşuya ne yapılabilir?

Cevap: Aidat borcunu ödemeyen kat malikine önce yazılı bir uyarı yapılır. Ödeme yapılmaması durumunda yönetici:

1. İcra takibi başlatabilir,

2. Gecikme faizi uygulayabilir (Genellikle yıllık %9 ila %18 arasında değişir),

3. Dava açarak haciz talebinde bulunabilir.

2025 düzenlemeleri ile birlikte, yöneticilere bu konularda daha hızlı işlem yapabilmeleri adına elektronik tebligat ve dijital tahsilat yolları da önerilmektedir.

Soru 5: Ortak alanlarda neler yasaktır? 2025’te ne değişti?

Cevap: Yeni yönetmelik ile ortak alan kullanımı daha sıkı kurallara bağlandı. Yasaklar arasında şunlar yer alıyor:

• Yangın merdivenlerinde eşya biriktirmek

• Kat koridorlarına ayakkabılık, çöp kovası koymak

• Otopark alanlarında ticari faaliyet (araç yıkama, kiralama vb.) yürütmek

• Bahçede izinsiz mangal yapmak

İhlal durumunda önce yazılı uyarı, ardından idari para cezası ve tekrarında mahkeme kararı ile müdahale etme hakkı doğar.

Soru 6: Apartman yönetimi dışardan profesyonel firma tarafından yürütülebilir mi?

Cevap: Evet, 2025 yılı itibarıyla profesyonel apartman yönetim hizmetleri daha yaygın hale gelmiştir. Kat malikleri kurulu, oy çokluğu ile bina yönetimini dışardan bir yönetim firmasına verebilir. Ancak bu durumda:

• Firma ile yazılı sözleşme yapılmalı,

• Firmanın apartman adına karar alabileceği açıkça belirtilmeli,

• Hesap verme, denetim ve raporlama maddeleri sözleşmeye dahil edilmelidir.

Soru 7: Apartman yönetimi hesap vermek zorunda mı?

Cevap: Evet. Her yıl yapılan genel kurulda yöneticinin şu belgeleri sunması zorunludur:

• Gelir-gider tablosu

• Banka hesap hareketleri

• Makbuzlar ve faturalar

• Bütçe planı ve tahmini giderler

2025 düzenlemeleriyle birlikte, apartman hesaplarının dijital ortamda tutulması ve isteyen maliklerin bu verilere ulaşabilmesi teşvik edilmektedir.

Soru 8: Toplantıya yeterli katılım olmazsa ne olur?

Cevap: İlk çağrıda toplantı yeter sayısı sağlanamazsa (maliklerin yarısından bir fazlası), ikinci çağrı yapılır. İkinci toplantıda katılanların çoğunluğu ile karar alınabilir. Bu toplantı da ilk çağrıdan en az 7 gün sonra yapılmalıdır.

Soru 9: Dijital apartman toplantısı yapılabilir mi?

Cevap: 2025 itibarıyla apartman toplantılarının çevrimiçi yapılabilmesi için yönetim planına bu yönde bir madde eklenmiş olmalıdır. Zoom, Google Meet gibi platformlar kullanılabilir ancak:

• Katılımın kimlik doğrulaması ile yapılması gerekir.

• Tutanakların dijital imza ile onaylanması gerekir.

Henüz her apartmanda uygulanamasa da, özellikle büyük sitelerde yaygınlaşmaktadır.

Soru 10: Apartmanda evcil hayvan yasağı getirilebilir mi?

Cevap: Apartman yönetimi genel kurulda ortak alanlarda (örneğin asansör, bahçe) evcil hayvanların dolaşımına sınır koyabilir. Ancak bir daire içinde evcil hayvan beslemek anayasal haklar kapsamında değerlendirilir. Tamamen yasaklanması mümkün değildir. Gürültü, saldırganlık gibi durumlar için komşular yönetim üzerinden müdahale talebinde bulunabilir.

Bu rehber bilgilendirme amaçlıdır. Güncel yasal düzenlemeler için resmi mevzuat ve yönetmelikler kontrol edilmelidir.