TOKİ Site Yönetiminden Kurtulma Rehberi: Bağımsızlık Yolunda 5 Adım

TOKİ konutlarında yaşayan binlerce kişinin kabusu haline gelen "TOKİ site yönetimi" aslında kaderiniz değil. Aidatların nereye harcandığını bilmediğiniz, taleplerinizin dikkate alınmadığı ve kendinizi yönetimsiz hissettiğiniz bu düzenden kurtulmak mümkün!

TOKİ Yönetim Modeli: Neden Bu Kadar Sorunlu?

Merkezi Yönetimin Dezavantajları

TOKİ'nin kendi sitesini yönetmesi, kat maliklerinin karar alma süreçlerinden dışlanması anlamına geliyor. Ortak alan kararlarında söz hakkı eksikliği en büyük şikayet konularından biri.

Yaygın Problemler:

• Aidatların şeffaf hesaplanmaması

• Bakım ve onarım taleplerinin gecikmesi

• Ortak alan kullanımında keyfi uygulamalar

• İletişim kanallarının yetersiz olması

Bağımsızlık Yolculuğu: 5 Adımda Özgürlük

1. Örgütlenme ve Bilinçlenme Aşaması

Kat malikleri arasında dayanışma oluşturmak ilk ve en kritik adım. Site sakinlerinin en az %50'sini ikna etmek gerekiyor.

Yapılacaklar:

• Bilgilendirme toplantıları düzenleyin

• WhatsApp grupları kurarak iletişim ağı oluşturun

• Mevcut sorunları listeleyin ve belgeleyin

2. Hukuki Alt Yapıyı Oluşturma

Kat Mülkiyeti Kanunu size bu konuda yol gösterici olacak. Kanunun 41. maddesi, yönetim planı değişikliği için gerekli çoğunluğu düzenliyor.

Gereken Belgeler:

• Toplantı çağrı yazısı

• Gündem maddeleri

• Yeter sayıda kat maliki imzası

3. Olağanüstü Toplantı ve Karar Alma

Yönetim planı değişikliği için olağanüstü genel kurul toplantısı yapılması şart. Bu toplantıda kat maliklerinin 2/3 çoğunluğu gerekiyor.

Toplantı Gündemi:

• Mevcut yönetim modelinin değerlendirilmesi

• Yeni yönetim modelinin belirlenmesi

• Yönetim planı değişiklik önerisi

• Geçiş süreci planlaması

4. Yeni Yönetim Modeli Seçimi

TOKİ yönetiminden çıktıktan sonra alternatiflerinizi değerlendirin:

Seçenekler:

• Profesyonel site yöneticisi ile anlaşma

• Gönüllü yönetim kurulu oluşturma

• Karma model (profesyonel destekli gönüllü yönetim)

5. Resmi Süreçleri Tamamlama

Tapu müdürlüğüne yeni yönetim planı ve toplantı tutanaklarının teslimi ile süreci resmileştirin.

Kritik Zorluklar ve Çözüm Önerileri

TOKİ'nin Direnişi ile Başa Çıkma

TOKİ'nin yönetimi bırakmak istememesi durumunda:

• Hukuki yollara başvurun

• Mahkeme kararı ile geçiş yapın

• Toplu kat maliki davası açın

Finansal Geçiş Süreci

Ortak fonların devri en hassas konulardan biri:

• Hesap hareketlerinin incelenmesi

• Mevcut borç/alacak durumunun tespiti

• Banka hesap bilgilerinin güncellenmesi

Başarı Hikayesi: İstanbul'daki TOKİ Sitesi Nasıl Bağımsız Oldu?

2023 yılında Beylikdüzü'nde bulunan 320 dairelik TOKİ sitesi, 4 aylık bir süreçte bağımsızlığını kazandı. Süreçte:

• %65 katılımla olağanüstü toplantı yapıldı

• Yeni yönetim planı %82 evet oyu ile kabul edildi

• Profesyonel yönetici ile anlaşıldı

• Aidatlar %30 düşürüldü

• Hizmet kalitesi belirgin şekilde arttı

Geçiş Sonrası Yapılması Gerekenler

Yeni Düzende Başarı İçin:

• Şeffaf muhasebe sistemi kurun

• Düzenli denetim mekanizmaları oluşturun

• Aktif katılım kültürü geliştirin

• Profesyonel destek almayı ihmal etmeyin

Önlemler: Gelecekteki Sorunları Önleme

Kalıcı Çözüm İçin:

• Sağlam yönetim planı hazırlayın

• Yedek bütçe oluşturun

• Düzenli bakım programı yapın

• Acil durum planları geliştirin

TOKİ site yönetiminden kurtulmak bir hayal değil. Doğru adımlarla, daha demokratik, şeffaf ve verimli bir site yönetimi kurabilirsiniz. Unutmayın, bu hakkınız!

Not: Bu makale bilgilendirme amaçlı olup hukuki tavsiye niteliği taşımamaktadır. Süreç boyunca bir avukattan profesyonel destek almanız önerilir.