634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’na Göre Site Yönetimi: Haklar, Sorumluluklar ve Yasal Süreçler

Türkiye’de apartman ve site yönetimlerinin hukuki çerçevesi, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ile düzenlenmiştir. Bu kanun, kat maliklerinin haklarını, yöneticinin görev ve yetkilerini, toplantı usullerini ve uyuşmazlık çözüm yöntemlerini detaylı şekilde belirler. Eğer bir site yöneticisi, kat maliki veya kiracı iseniz, bu yasanın getirdiği kuralları bilmek büyük önem taşır.

Bu makalede, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun site yönetimine dair hükümlerini, yönetici seçimi sürecini, maliklerin haklarını ve uyuşmazlık durumunda izlenecek yolları detaylıca ele alacağız.

1. 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’na Göre Site Yönetimi Nedir?

Kat Mülkiyeti Kanunu, bir binada veya sitede yaşayanların ortak alanların yönetimini düzenler. Site yönetimi, malikler tarafından seçilen bir yönetici veya yönetim kurulu tarafından yürütülür. Yöneticinin başlıca görevleri şunlardır:

✔ Ortak giderlerin tahsil edilmesi
✔ Bakım ve onarım işlerinin organize edilmesi
✔ Kat malikleri toplantılarının düzenlenmesi
✔ Site kurallarının uygulanması
✔ Hukuki süreçlerin takip edilmesi

Kanun, yöneticinin yetkilerini ve sorumluluklarını net bir şekilde belirler. Örneğin, yönetici, malikler adına sözleşme yapabilir ancak önemli kararlar için maliklerin onayı gerekir.

2. Site Yöneticisi Nasıl Seçilir? Kimler Yönetici Olabilir?

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 33. maddesi, yönetici seçimini düzenler. Buna göre:

 Kat malikleri kendi aralarından birini yönetici seçebilir.
 Dışarıdan profesyonel bir site yöneticisi atanabilir.
 Kiracılar bile yönetici olabilir, ancak maliklerin çoğunluk kararı gerekir.

Yönetici seçiminde dikkat edilmesi gerekenler:
✔ Teminat istenebilir: Malikler, yöneticiden kefalet, depozito veya banka teminat mektubu talep edebilir.
✔ Görev süresi: Genellikle 1 yıl için seçilir, ancak malikler toplantısında uzatılabilir.
✔ Görevden alma: Yönetici, maliklerin 2/3 çoğunluk kararıyla görevden alınabilir.

3. Kat Maliklerinin Hakları ve Yükümlülükleri

Kat malikleri, site yönetiminde söz sahibidir. Kanunun 38. maddesi, maliklerin haklarını şöyle sıralar:

✔ Yıllık genel kurul toplantısına katılma hakkı
✔ Bütçe ve harcamaları denetleme hakkı
✔ Yöneticiyi değiştirme yetkisi
✔ Ortak alanların kullanımında eşit hak

Maliklerin yükümlülükleri:
✔ Aidat ve giderleri zamanında ödemek
✔ Site kurallarına uymak
✔ Ortak alanlara zarar vermemek

4. Site Yönetiminde Yaşanan Uyuşmazlıklar ve Çözüm Yolları

Site yönetiminde aidat ödememe, yöneticiyle anlaşmazlık, ortak alanların kötü kullanımı gibi sorunlar çıkabilir. Bu durumlarda:

 Uzlaşma yolu denenmeli (yöneticiyle görüşme, noter aracılığıyla ihtar çekme).
 Kat Malikleri Kurulu kararı alınmalı.
 Hukuki süreç başlatılabilir (Mahkeme veya icra yoluyla tahsilat).

634 sayılı Kanun, uyuşmazlıklarda kat maliklerine yasal haklar tanır. Örneğin, aidatını ödemeyen malik hakkında icra takibi başlatılabilir.

5. Sonuç: Site Yönetimi Hukuka Uygun Yürütülmeli

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, site ve apartman yönetimlerinin şeffaf, adil ve düzenli şekilde yürütülmesini sağlar. Yönetici seçimi, maliklerin hakları ve uyuşmazlık çözümü konusunda bilinçli hareket edilmesi, sorunsuz bir yaşam alanı için kritik önem taşır.

Eğer site yöneticisi, kat maliki veya kiracı iseniz, bu kanunun detaylarını öğrenerek hukuki haklarınızı koruyabilir, sorunları önceden önleyebilirsiniz.