Apartman Ortak Kullanım Alanı Satışı: Kapıcı Dairesi ve Müştemilat Satışının Hukuki Rehberi

Giriş

Apartman yaşamında ortak kullanıma ait alanların satışı, özellikle artık kullanılmayan kapıcı daireleri, depo alanları veya müştemilat bölümleri söz konusu olduğunda gündeme gelir. Peki bu satış işlemi nasıl yapılır? Hangi hukuki süreçler izlenmelidir? İşte tüm detaylar...

1. Hukuki Dayanak ve Temel Prensipler

Türk Medeni Kanunu'nun 40. maddesi ve Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre:

Apartmanın ortak kullanım alanları tüm kat maliklerinin müşterek mülkiyetindedir
Bu alanların satışı için kat maliklerinin oybirliği şarttır
Yönetim planında aksine hüküm yoksa, bu alanlar satılabilir veya kiraya verilebilir

2. Satış Sürecinin Aşamaları

2.1. Ön Hazırlık ve Toplantı Süreci

Yönetim kurulu kararı: Yönetim kurulu satış önerisini gündeme alır
Toplantı çağrısı: En az 15 gün önceden yazılı çağrı yapılmalıdır
Gündem maddesi: "Kapıcı dairesinin satışı" açıkça belirtilmelidir

2.2. Genel Kurul Kararı

Karar nisabı: Oybirliği gereklidir (TMK md. 40)
Alternatif çözüm: Kat maliklerinin 2/3 çoğunluğu ile kullanım amacı değiştirilebilir
Karar tutanağı: Noter onaylı veya imza sirküleri ile tescillenmeli

2.3. Tapu İşlemleri

İmar durumu kontrolü: Bağımsız bölüm haline getirilebilir mi?
Yevmiye harcı: Tapu müdürlüğüne ödenecek harç hesaplanır
Tescil işlemi: Müstakil tapu çıkarılması veya satışın gerçekleştirilmesi

3. Dikkat Edilmesi Gereken Kritik Noktalar

3.1. Yasal Kısıtlamalar

Yönetim planı: Satış yasağı varsa uygulanamaz
İmar durumu: Müştemilatın bağımsız bölüme dönüştürülmesi gerekebilir
Kat irtifakı: Ana yapıyla bağlantılı haklar korunmalıdır

3.2. Mali Yükümlülükler

Vergiler: %4 tapu harcı + %2 KKDF (bina satışlarında)
Noter masrafları: Karar tutanağının tasdiki için
Yevmiye harcı: 2024 itibariyle ~500 TL civarındadır

3.3. Olası Anlaşmazlıklar

İtiraz eden malikler: Hukuki süreç başlatabilir
Kira sözleşmeleri: Varsa kiracı hakları korunmalı
Kullanım hakkı: Satış sonrası hak kayıpları önlenmeli

4. Pratik Çözüm Önerileri

✔ Danışmanlık alın: Emlak hukuku uzmanından destek isteyin
✔ Alternatif değerlendirme: Kiraya vermek daha karlı olabilir mi?
✔ Bütçe planlaması: Vergi ve harçları önceden hesaplayın

5. Sık Sorulan Sorular

Soru: Tek bir malik satışa karşı çıkarsa ne olur?
Cevap: Oybirliği şart olduğundan satış yapılamaz. Ancak mahkeme yolu denenebilir.

Soru: Satış geliri nasıl paylaştırılır?
Cevap: Hisse oranlarına göre tüm maliklere dağıtılır.

Soru: Kapıcı dairesi bağımsız bölüme dönüştürülebilir mi?
Cevap: İmar durumu uygunsa ve teknik şartlar sağlanırsa evet.

Sonuç ve Uzman Görüşü

Apartmanınızın ortak alanlarını satmak karmaşık bir süreçtir. Hukuki şartların tam olarak yerine getirilmesi, ileride doğabilecek anlaşmazlıkları önleyecektir. Bu nedenle:

Tapu ve kadastro uzmanıyla çalışın
Karar tutanaklarını noter onayıyla güvence altına alın
Alternatif değerlendirme seçeneklerini gözden geçirin