Apartman ve Sitelerde "Zorunlu Mülkiyet Devri": Haklarınızı Korumanın En Güçlü Yasal Silahı

Giriş: Ortak Yaşamda Çözülmez Sorunlar ve Kanuni Çare

Apartman ve site yaşamı, modern şehir hayatının kaçınılmaz bir gerçeğidir. Bu ortak yaşam alanlarında uyum içinde yaşamak, her kat malikinin hem hakkı hem de sorumluluğudur. Ancak bazen bir kat malikinin davranışları, diğerlerinin haklarını öylesine ciddi şekilde ihlal eder ki, ortak yaşam "çekilmez" bir hale gelir. Tam da bu noktada devreye, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun belki de en güçlü maddesi olan 25. Madde girer: Kat Mülkiyetinin Zorunlu Devri Mecburiyeti.

Bu makalede, apartman ve site yönetimlerinin bu önemli yasal aracı nasıl ve ne zaman kullanabileceğini, sürecin detaylarını ve kritik noktalarını, 20 yıllık profesyonel yönetim deneyimimiz ışığında açıklayacağız.

Bölüm 1: Kanunun "Çekilmezlik" Eşiği Nedir?

Yasal Tanım ve Yorumu

Kanun, zorunlu devrin temel şartını "diğer kat maliklerinin haklarını, onlar için çekilmez hale gelecek derecede ihlal etme" olarak belirlemiştir. Peki bu soyut kavramı somutlaştıran nedir?

Çekilmezlik, hukuki bir kavram olarak, kat malikinin davranışlarının diğerleri için artık katlanılamaz boyuta ulaşması, ortak yaşamı imkansız hale getirmesi demektir. Bu durumun tespiti her olayın özelliğine göre değişmekle birlikte, kanun koyucu bize üç açık örnek sunmuştur.

Bölüm 2: Kanunun Açıkça Saydığı "Kırmızı Çizgi" Durumlar

1. Mali Yükümlülüklerde Sürekli İhlal (Madde 25/a)

İki yılda üç icra - bu kuralı unutmayın!

En sık karşılaşılan ve en objektif ölçülebilen ihlal türüdür. Bir kat maliki:

• Ortak gider payı (aidat)

• Avans ödemeleri

• Olağanüstü gider katkıları

gibi mali yükümlülüklerini ödemezse ve bu durum iki takvim yılı içinde üç defa icra veya dava takibine yol açarsa, kanun "çekilmezlik" koşulunu otomatik olarak kabul eder.

Önemli Not: Üç icra takibinin farklı borç kalemleri için olması şart değildir. Aynı borç için peş peşe yapılan icra takipleri de bu sayıya dahildir.

2. Mahkeme Kararına Rağmen Israr (Madde 25/b)

Bir yıllık inatlaşmanın bedeli ağır olabilir

Daha nadir ancak daha ciddi bir durum. Kat maliki:

1. Önce apartmanın bulunduğu yer Sulh Hukuk Hakimi'ne şikayet edilir

2. Hakim, 33. maddeye dayanarak kat malikine resmi bir "uyarı ve gereğini yapma" emri verir

3. Buna rağmen kat maliki, yükümlülüklerini yerine getirmemekte bir tam yıl boyunca ısrar ederse

Artık diğer kat malikleri için zorunlu devir davası açma hakkı doğar.

3. Ahlaka Aykırı Kullanım (Madde 25/c)

Apartmanın itibarı herkesin ortak değeridir

En hassas ve en tartışmalı alan. Bağımsız bölümün:

• Randevu evi olarak kullanılması

• Kumarhane işletilmesi

• Ahlak ve adaba aykırı benzeri faaliyetlere tahsis edilmesi

Kanun, bu durumlarda doğrudan "çekilmezlik" olduğunu kabul eder. Ancak burada "ahlaka aykırılık" tespiti mahkemenin takdir yetkisindedir ve kanıt yükümlülüğü davacılaradır.

Bölüm 3: Zorunlu Devir Sürecinin 5 Kritik Adımı

Adım 1: Çoğunluk Kararı - Sayı ve Arsa Payı İkiz Şartı

Bu bir bireysel hak değil, toplu karar gerektirir

Dava açılabilmesi için kat maliklerinin hem sayı hem de arsa payı çoğunluğunun karar alması şarttır. Bu ikili şart, küçük daire sahiplerinin haklarını korurken, büyük daire sahiplerinin de söz hakkını güvence altına alır.

Pratik Örnek: 10 daireli bir apartmanda:

• 6 daire sahibi (sayı çoğunluğu) EVET diyorsa

• Bu 6 dairenin toplam arsa payı %51 veya üzeri olmalıdır

Adım 2: Dava Açma ve "Karşılıklı" Bedel Yatırma

Devir bedeli önce bloke edilir, sonra ödenir

1. Değer Tespiti: Dairenin "hükme en yakın tarihteki gerçek piyasa değeri" belirlenir

2. Bankaya Yatırma: Bu tutar, mahkemenin belirleyeceği sürede bankada 3 aylık vadeli hesaba yatırılır

3. Makbuz İbrazı: Banka makbuzu mahkemeye sunulur

Bu adımın mantığı: Davalı kat malikinin "ama ben paramı alamam" endişesini ortadan kaldırmak ve süreci adil kılmaktır.

Adım 3: Mahkeme Süreci ve Delil Sunumu

Kanıtlar, dosyalar, tanıklar...

Mahkemede davacı kat maliklerinin:

1. İhlalin varlığını

2. "Çekilmezlik" koşulunu

3. Çoğunluk kararı alındığını

4. Devir bedelinin bloke edildiğini

ispatlaması gerekir. İcra dosyaları, mahkeme kararları, tutanaklar, fotoğraf/video kayıtları kritik öneme sahiptir.

Adım 4: Mahkeme Kararı ve Devir İşlemi

Tapuya şerh düşülür, mülkiyet el değiştirir

Mahkeme davayı kabul ederse:

1. Dairenin mülkiyeti, davayı açan kat maliklerine arsa payları oranında devredilir

2. Bloke edilen para, işlemiş faiziyle birlikte davalıya ödenir

3. Tapu kaydında gerekli değişiklik yapılır

Önemli Detay: Dava açmayan kat malikleri bu devirden pay alamaz. Bu, aktif olarak hak arayanları ödüllendiren bir mekanizmadır.

Adım 5: Devredilen Dairenin Akıbeti

Satış, kiraya verme veya ortak kullanım

Yeni malikler, devraldıkları daireyi:

• Satarak geliri aralarında paylaşabilir

• Kiraya vererek sürekli gelir elde edebilir

• Ortak kullanım alanına dönüştürebilir (oyun odası, misafirhane vb.)

Bölüm 4: Kaçırılmaması Gereken Kritik Süreler

Zamanaşımı Tuzaklarına Düşmeyin!

1. Nispi Süre: Dava açma kararının öğrenilmesinden itibaren 6 ay
   Her kat maliki için bu süre ayrı ayrı işler

2. Mutlak Süre: Dava hakkının doğumundan itibaren 5 yıl
   Hiçbir şekilde uzamaz, mutlaktır

3. Dava Sebebinin Ortadan Kalkması:

   • Borçlu borcunu öderse

   • Ahlaka aykırı kullanım sona ererse

   • İhlal davranışı tamamen biterse

Dava hakkı düşer. Bu nedenle, ihlal devam ederken harekete geçmek çok önemlidir.

Bölüm 5: Profesyonel Yönetim Perspektifinden Pratik Tavsiyeler

Tecrübe Konuşuyor: 20 Yıllık Deneyimden Notlar

1. Önleyici Tedbirler Her Zaman Önceliklidir
Zorunlu devir, "son çare"dir. Öncesinde:

• Düzenli uyarı yazıları

• Arabuluculuk görüşmeleri

• Resmi ihtar çekme

• Sulh hakimine başvuru

gibi yollar denenmelidir.

2. Dokümantasyon Hayat Kurtarır

• Her icra takibinin tebliğ evrakı

• Her toplantı tutanağı

• Her yazışmanın kopyası

• Görsel/işitsel kanıtlar (mahremiyet sınırları içinde)

3. Hukuki Danışmanlık Şarttır
Bu süreç, profesyonel hukuki destek gerektirir. Yanlış bir adım, tüm süreci sekteye uğratabilir.

4. Kat Maliklerini Bilinçlendirin
Toplantılarda bu yasal haklardan bahsedin. Bilinçli topluluklar, haklarını daha etkin kullanır.

5. Duygusal Değil, Hukuki Yaklaşın
Bu süreç kişisel çatışma değil, hukuki bir prosedürdür. Duygusal tepkiler yerine, hukuki argümanlara odaklanın.

Bölüm 6: Gerçek Hayattan Çarpıcı Örnekler

Vaka Analizi 1: "Sürekli Borçlu" Daire

Mersin, Yenişehir'de 24 daireli bir site: 5 no'lu dairenin maliki, 3 yıldır aidat ödemiyordu. Site yönetimi:

1. 2021'de 2 icra takibi başlattı

2. 2022'de 3. icra takibini başlattı

3. Kat malikleri çoğunluk kararı aldı

4. 2023 başında zorunlu devir davası açıldı

5. Daire değeri (650.000 TL) bankaya yatırıldı

6. 8 ay sonra mahkeme devre kararı verdi

7. Daire 18 kat malikine (davacı olanlara) payları oranında devredildi

8. Daire satıldı, gelir paylaşıldı, borçluya parası ödendi

Sonuç: Site aidat gelirleri %15 arttı, diğer borçlular da ödemelerini düzene soktu.

Vaka Analizi 2: "Ahlaka Aykırı Kullanım"

İstanbul, Kadıköy'de 8 daireli apartman: Zemin kattaki daire, "masaj salonu" olarak kullanılmaya başlandı. Apartman sakinleri:

1. Önce apartman yönetimine şikayet ettiler

2. Sonra kolluk kuvvetlerine bildirdiler

3. Sulh hakimine başvurdular

4. Hakimin uyarısına rağmen 1 yıl faaliyet devam etti

5. Zorunlu devir davası açıldı

6. Mahkeme, ahlaka aykırı kullanımı tespit etti

7. Daire diğer 7 kat malikine devredildi

Sonuç ve Anahtar Mesajlar

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 25. maddesi, apartman ve site yönetimlerine verilmiş en güçlü yasal araçlardan biridir. Ancak bu güç, büyük sorumluluk gerektirir.

Unutmayın:

1. Bu madde son çaredir, ilk başvurulacak yol değildir

2. Süreler kritiktir, zamanaşımına dikkat edin

3. Dokümantasyon altındır, her şeyi kayıt altına alın

4. Hukuki destek şarttır, profesyonel yardım alın

5. Topluluk kararı esastır, bireysel hareket etmeyin

Apartman ve site yönetimi, sadece aidat toplamak ve bakım yapmak değil, aynı zamanda hukuki hakları korumak ve kullanmaktır. 25. madde, bu sorumluluğun en ciddi ifadesidir.

Kaliteli bir apartman/site yönetimi, sorunları çözmek için gerekli yasal araçları bilen ve gerektiğinde kullanabilen profesyonel anlayışla mümkündür.

Bu makale, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ve ilgili yargı kararları ışığında, 20 yıllık profesyonel apartman ve site yönetimi deneyimine dayanarak hazırlanmıştır. Her somut olayın kendi özellikleri olduğundan, uygulama öncesinde mutlaka hukuk danışmanlığı alınması önerilir.