İkinci Toplantıda Çoğunluk Sağlanamazsa Apartman Yöneticisi Nasıl Seçilir?

Apartman ve site yönetimlerinde en sık karşılaşılan sorunların başında, genel kurul toplantılarına yeterli katılımın sağlanamaması gelir. Komşuların iş yoğunluğu veya ilgisizliği nedeniyle ilk toplantıda çoğunluk sağlanamaz, umutlar genellikle bir hafta sonra yapılacak ikinci toplantıya bırakılır. Ancak yönetici seçimi, standart kararlardan farklı hukuki prosedürlere tabidir.

1. Yönetici Seçiminde Temel Kural: Çift Çoğunluk Şartı

634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK) 34. Maddesi, yönetici seçimini diğer standart apartman kararlarından kesin bir çizgiyle ayırır. Kanuna göre bir kişinin yönetici olarak seçilebilmesi için, tüm kat maliklerinin hem sayı hem de arsa payı bakımından salt çoğunluğunun oyunu alması zorunludur.

• Salt Çoğunluk: Binadaki toplam bağımsız bölüm (daire/dükkan) sayısının yarısından bir fazlası (en az %51) anlamına gelir.

2. İkinci Toplantı Yanılgısı: Çoğunluk Şartı Düşer mi?

Apartman sakinleri arasında en yaygın yanılgı, ikinci toplantıda katılanların çoğunluğu ile her türlü kararın alınabileceği düşüncesidir. Standart bakım, onarım veya aidat belirleme gibi konularda bu kural geçerli olsa da, yönetici ve denetçi seçimi bu kuralın istisnasıdır.

3. Çoğunluk Sağlanamadığında İzlenecek Çözüm Yolları

Toplantılar yapılmasına rağmen gerekli %51 oy oranına ulaşılamıyorsa, bu kilitlenmeyi aşmak için iki temel yöntem bulunur:

3.1. Vekaletname ile Çoğunluğun Sağlanması

En hızlı ve masrafsız çözüm, toplantıya bizzat katılamayan komşulardan vekaletname toplamaktır. KMK'ya göre bir kişi, toplam oy sayısının üçte birinden fazlasını kullanmamak şartıyla diğer kat maliklerine vekalet edebilir. Toplantı anında bu vekaletler divan heyetine sunularak yasal sınıra ulaşılabilir.

4. Sulh Hukuk Mahkemesine Başvuru ve Hakim Müdahalesi

Vekalet yoluyla da çözüm bulunamıyorsa devreye hukuki süreç girer. Kat maliklerinden herhangi biri, apartmanın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesine başvurarak bir yönetici atanmasını talep edebilir.

• Süreç: Mahkeme, kat maliklerini dinleyebilir ve binanın ihtiyaçlarına uygun olarak içlerinden birini veya dışarıdan profesyonel birini yönetici olarak atar.
• Yetkiler: Atanan bu kişi, kat malikleri kurulunca seçilmiş bir yöneticiyle aynı yetki ve sorumluluklara sahiptir.
• Değiştirilemezlik: Mahkeme tarafından atanan yönetici, özel bir izin alınmadığı sürece 6 ay boyunca değiştirilemez.

5. Profesyonel Tesis ve Site Yönetiminin Avantajları

Özellikle Mersin gibi hızla büyüyen, çok bloklu sitelerin yer aldığı şehirlerde, hukuki kilitlenmelerin yaşanmaması adına dışarıdan profesyonel yönetim hizmeti almak en sağlıklı yoldur.

İmer Yönetim gibi profesyonel şirketler; genel kurul çağrılarından karar defterinin usulüne uygun işlenmesine, vekalet süreçlerinin takibinden aidat tahsilatlarına kadar tüm süreci kanunlara uygun ve şeffaf bir şekilde yürütür. Bu sayede toplantıların iptal olması veya kararların mahkemeden dönmesi gibi riskler ortadan kalkar. Binanızın idaresi çıkmaza girdiğinde, süreçleri baştan planlamak için uzman desteği almak akılcı bir adımdır.