Site Yönetiminin Feshi: Profesyonel ve Kat Maliklerinden Oluşan Yönetimlerde Hukuki ve Pratik Süreçler

Giriş

Apartman ve site yaşamı, düzenli bir yönetim anlayışı ile sürdürülebilir hale gelir. Bu bağlamda, site yönetimleri — ister profesyonel bir yönetim şirketi tarafından yürütülsün, isterse kat malikleri arasından seçilen kişilerce oluşturulsun — belirli sorumlulukları ve yükümlülükleri üstlenirler. Ancak zaman zaman site sakinleri mevcut yönetimin görevini layıkıyla yerine getirmediği kanaatine varabilir ve yönetimi feshetmek isteyebilir. Bu noktada sürecin hukuka uygun şekilde, özellikle de Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) çerçevesinde yürütülmesi büyük önem arz eder.

1. Site Yönetiminin Türleri

a) Profesyonel Yönetim

Genellikle bir sözleşmeye dayalı olarak çalışan, dışarıdan hizmet alınan profesyonel site yönetimi firmalarıdır. Kat malikleri kurulunun onayı ile göreve getirilirler.

b) Normal (Sakinler Arası) Yönetim

Kat malikleri arasından seçilen yönetici veya yönetim kurulu üyeleri tarafından yürütülür. Bu kişiler, belirli bir dönem için oy çokluğu ile atanırlar.

2. Yönetimin Feshi Gereksinimi

Yönetimin feshi genellikle şu durumlarda gündeme gelir:

• Görevlerin yerine getirilmemesi

• Şeffaflık eksikliği ve hesap verilemezlik

• Mali usulsüzlük veya aidatlara ilişkin sorunlar

• Site sakinlerinin çoğunlukla memnuniyetsizliği

3. Fesih Sürecinde Olağanüstü Toplantının Önemi

Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre site yönetiminin feshi, kat malikleri kurulu tarafından alınacak bir karar ile mümkündür. Bu tür bir karar için olağanüstü toplantı çağrısı yapılması gereklidir.

a) Dayanak Mevzuat: Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 29

“Yönetici, kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından yarısından fazlasının istemi üzerine, derhal olağanüstü toplantı yapmak zorundadır. Bu çağrıya uymayan yöneticiye karşı, maliklerden biri sulh hukuk mahkemesine başvurarak toplantı yapılmasını isteyebilir.”

Bu madde uyarınca, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile yazılı olarak yapılacak olağanüstü toplantı çağrısı, yönetimin feshi sürecinde ilk adımdır.

4. Fesih Süreci Adımları

1. Toplantı Talebi Oluşturulması

Kat maliklerinin yarıdan fazlasının yazılı talebiyle, mevcut yöneticiye noter kanalıyla veya taahhütlü mektupla olağanüstü toplantı çağrısı yapması istenir.

2. Toplantı Çağrısının İlanı

Yönetici çağrıyı yapmazsa, maliklerden biri sulh hukuk mahkemesine başvurarak hakimin müdahalesiyle toplantının yapılmasını sağlayabilir.

3. Olağanüstü Toplantının Gerçekleştirilmesi

Toplantıya çağrılan kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğunun katılımı ile yönetimin ibra edilmemesi veya görevden alınması kararı alınabilir.

4. Yeni Yönetimin Seçimi

Fesih kararı ile birlikte yeni yönetim seçimi yapılır. Profesyonel bir firmaya tekrar yetki verilecekse, sözleşme hükümleri de toplantı tutanağına işlenmelidir.

5. Profesyonel Yönetim Sözleşmesinin Feshi

Eğer mevcut yönetim bir firma ise, yazılı yönetim sözleşmesi önem kazanır. Bu sözleşmede fesih şartları belirtilmişse, toplantı kararıyla birlikte sözleşmeye uygun şekilde ihtar veya bildirimin yapılması gerekir. Aksi halde tazminat sorumluluğu doğabilir. İçinden çıkılmaz durumlarda bize yazın destek olalım

6. Toplantı Karar Tutanağı ve Tebligatlar

Alınan kararlar, resmi bir karar defterine işlenmeli ve toplantıya katılmayan maliklere noter kanalıyla tebliğ edilmelidir. Bu belge, ileride doğabilecek hukuki ihtilaflarda delil niteliği taşır.

Sonuç

Site yönetiminin feshi süreci, Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde ve usule uygun biçimde yürütülmelidir. Özellikle olağanüstü toplantı çağrısı, sayı ve arsa payı çoğunluğunun sağlanması, kararların tutanak altına alınması ve profesyonel yönetim sözleşmelerine dikkat edilmesi**, sürecin hukuken geçerli ve bağlayıcı olmasını sağlar. Sağlıklı bir site yönetimi, yalnızca yöneticilerin değil, tüm kat maliklerinin bilinçli katılımı ile mümkündür.