634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 34'e göre kayyum, kat malikleri yönetici seçemediğinde Sulh Hukuk Mahkemesi tarafından atanan resmi yöneticidir.

634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 34 ile Mahkeme Tarafından Atanan Yönetici (Kayyum) Görev ve Yetkileri Rehberi

Q: Mahkeme atanan yönetici (kayyum) ne kadar süre görev yapar?

KMK Madde 34'e göre en az 6 ay görev yapar. Bu süre hakim tarafından uzatılabilir. Kat malikleri kurulu bu yöneticiyi görevden alamaz.

Q: Kayyumun yetkileri nelerdir?

KMK Madde 35'e göre normal yöneticiyle aynı yetkileri kullanır: işletme projesi hazırlama (m.37), aidat toplama (m.20), icra takibi, ortak alan bakımı (m.19) ve bina temsili.

Q: Kayyum aidatlara zam yapabilir mi?

Evet. KMK Madde 37'ye göre yeni işletme projesi hazırlayarak aidat miktarını belgeli giderlere göre belirleyebilir.

Q: Kayyumun ücretini kim öder?

KMK Madde 20'ye göre yöneticinin ücreti ortak giderlere dahildir ve tüm kat malikleri arsa payı oranında öder.

Türkiye'de apartman yönetimi, 23/6/1965 tarihli ve 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) ile düzenlenir. Halk arasında “kayyum” olarak bilinen mahkeme ataması, kat malikleri yönetici seçemediğinde Sulh Hukuk Mahkemesi tarafından yapılır. Bu yönetici KMK Madde 34 ve Madde 35 hükümlerine göre görev yapar. Temel yetkileri aidat ve gider paylaşımı (KMK m.20), ortak yerlerin kullanımı (KMK m.19), yöneticinin görevleri (KMK m.35) ve işletme projesi (KMK m.37) kapsamındadır.

Bu rehber, mahkeme tarafından atanan yönetici (kayyum) görev ve yetkilerini KMK maddelerine dayalı olarak açıklar. KMK tam metnine buradan ulaşabilirsiniz.

1. Hukuki Çerçeve

634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 34'e göre: Kat malikleri anagayrimenkulün yönetiminde anlaşamaz veya toplanıp bir yönetici atayamazlarsa, o gayrimenkulün bulunduğu yerin Sulh Hukuk Mahkemesince, kat maliklerinden birinin başvurusu üzerine ve mümkünse diğerleri de dinlendikten sonra gayrimenkule bir yönetici atanır. Bu yönetici KMK Madde 35'te belirtilen tüm görev ve yetkileri kullanır.

2. Mahkeme Atanan Yöneticinin (Kayyum) Görev ve Yetkileri

Finansal Yetkiler

634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 20 ve 37'ye göre: Atanan yönetici işletme projesi hazırlar, aidat ve avans bedellerini belirler, banka hesaplarını yönetir ve geciken aidatlar için aylık %5 gecikme tazminatı ile icra takibi başlatır. Aidatlar apartmanın vergi numarasıyla açılmış resmi banka hesabına yatırılır.

Teknik ve Ortak Alan Yetkileri

634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 19 ve 35'e göre: Yönetici ortak yerlerin bakım, onarım ve korunmasından sorumludur. Asansör, çatı, tesisat ve yangın güvenliği bakım işlerini yetkili firmalara yaptırır. SGK işlemleri ve belediye kontrollerini zamanında tamamlar.

3. Normal Yönetici ile Mahkeme Atanan Yönetici (Kayyum) Karşılaştırması

Hukuki Özellik	Seçilmiş Normal Yönetici	Mahkeme Atanan Yönetici (KMK m.34-35)
Atama Yöntemi	Kat Malikleri Kurulu oylaması	Sulh Hukuk Mahkemesi kararı
Görev Süresi	Genellikle 1 yıl	En az 6 ay (hakim belirler)
Ücret Belirleme	Kat malikleri kurulu	Sulh Hukuk Mahkemesi hakimi
Görevden Alma	Kat malikleri kurulu kararı	Sadece mahkeme kararı
Yetki Kapsamı	KMK Madde 35	KMK Madde 35 (aynı yetkiler)

4. Sıkça Sorulan Sorular

Kayyum ne demektir?

634 Sayılı KMK Madde 34'e göre: Kat malikleri yönetici seçemediğinde Sulh Hukuk Mahkemesi tarafından atanan resmi yöneticidir.

Mahkeme atanan yönetici (kayyum) ne kadar süre görev yapar?

KMK Madde 34'e göre: En az 6 ay görev yapar. Hakim gerek gördüğünde süreyi uzatabilir.

Kayyumun yetkileri nelerdir?

KMK Madde 35'e göre: Normal yöneticiyle aynı yetkileri kullanır. İşletme projesi hazırlar, aidat toplar, icra takibi yapar ve ortak alanları yönetir.

Kayyum aidatlara zam yapabilir mi?

Evet. KMK Madde 37'ye göre yeni işletme projesiyle aidat miktarını belgeli giderlere göre belirleyebilir.

Kayyumun ücretini kim öder?

KMK Madde 20'ye göre: Yöneticinin ücreti ortak giderlere dahildir ve tüm kat malikleri arsa payı oranında öder.

Kayyumu kim denetler?

Denetim kurulu varsa denetçiler denetler. Denetçi yoksa kat malikleri kurulu veya atamayı yapan hakim denetim yapar.

Profesyonel apartman ve site yönetimi arıyorsanız İmer Yönetim Mersin'de yasal uyumlu hizmet sunar. Detaylı bilgi için iletişim sayfamızı ziyaret edin.