Kayyum (Geçici Yönetici) Nedir? Yöneticisiz Kalan Apartmanların Kurtarıcısı mı, Yoksa Son Çare mi?

Apartman ve site yaşamı, insan ilişkilerinin en hassas dengeler üzerine kurulduğu bir mikrokozmostur. Bu dengenin en hayati unsuru ise hiç şüphesiz yönetimdir. Peki ya bu yönetim boşluğa düşerse? Yönetici istifa eder, kimse görev almak istemez veya mevcut yönetim görevini kötüye kullanırsa? İşte tam da bu kaos senaryolarında, hukuk devreye girer ve sahneye, adeta bir "yöneticilik süper kahramanı" gibi Kayyum çıkar.

Bu makalede, kayyum atanması sürecini, görev ve yetkilerini, yaşanmış gerçek vakaları ve sürecin artılarını-eksilerini tüm detaylarıyla ele alacağız.

1. Kayyum Kimdir? Hukuki Tanım ve Kapsam

Kayyum, Türk Medeni Kanunu ve Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca, mahkeme tarafından atanan geçici yöneticidir. Kelime anlamı olarak "bir işi yürüten, idare eden" kişidir. Bir apartman veya site için kayyum atanması, olağanüstü bir durumun göstergesidir. Yönetimin iflas ettiği, güvenin sıfırlandığı ve ortak işlerin çıkmaza girdiği noktada, bağımsız ve tarafsız bir üçüncü kişi olarak devreye girerek düzeni sağlamakla görevlidir.

Kayyumlar genellikle avukatlar, mühendisler, emekli yöneticiler veya bu işi profesyonel olarak yapan kişilerden seçilir. Görevinin başında, mahkemenin kendisine verdiği yetki belgesi (karar) ile hareket eder.

2. Bir Apartmana Ne Zaman Kayyum Atanır? (Kayyum Atanma Şartları)

Mahkeme, her istenildiği anda kayyum atamaz. Kanun, bunun için belirli şartlar öngörmüştür:

• Yöneticinin Olmaması veya İstifa Etmesi: En yaygın sebeplerden biridir. Yönetici istifa etmiş ve genel kurulda yeni bir yönetici seçilememişse, bir kat malikinin başvurusu üzerine kayyum atanabilir.

• Yöneticinin Görevini Yerine Getirememesi: Yönetici uzun süreli hastalık, yurt dışına çıkma gibi sebeplerle görevini yapamıyorsa.

• Yöneticinin Görev ve Yetkilerini Kötüye Kullanması: Aidatları zimmetine geçirmek, gerekli bakım ve onarımları yapmamak, hesap vermekten kaçınmak gibi durumlar. Bu durumda kat malikleri, yöneticiyi görevden aldırmak ve yerine kayyum atanmasını talep edebilir.

• Acil ve Zorunlu Harcamaların Yapılamaması: Binada acil bir tamirat (çatı aktı, asansör bozuldu) gerekiyor ancak yönetici veya kat malikleri harekete geçmiyorsa.

• Genel Kurul Toplantısının Yapılamaması: Yasal sürelerde genel kurul toplantısı yapılamıyorsa ve bu durum yönetimi felce uğratıyorsa.

Haber Alıntısı 1 - Hürriyet Emlak (Örnek Bir Vaka):
"İstanbul'da bir sitede, yöneticinin aidatları toplayıp siteyi terk etmesi üzerine kat malikleri mağdur oldu. Aylardır elektrik ve su faturaları ödenmeyen siteye, mahkeme tarafından kayyum atandı. Kayyum, ilk iş olarak borçları yapılandırdı ve aidatları toplayarak sitenin yeniden düzene girmesini sağladı."
Bu haber, yöneticinin görevini kötüye kullanması durumunda kayyumun nasıl bir çözüm olduğunu göstermektedir.

3. Kayyum Nasıl Atanır? Süreç Nasıl İşler?

Kayyum atanması süreci, titizlikle yürütülen bir hukuki prosedürdür:

1. Dava Açılması: Bir veya daha fazla kat maliki, kayyum atanması gerekçesini belirterek, apartmanın bulunduğu Sulh Hukuk Mahkemesi'ne dava açar.

2. Delillerin Sunulması: Davacı, iddialarını kanıtlamak için deliller sunar (toplantı tutanakları, yazışmalar, hesap kayıtları, fotoğraflar vb.).

3. Mahkemenin İncelemesi ve İlamlı Karar: Mahkeme, sunulan delilleri ve gerekçeleri değerlendirir. Kayyum atanmasını uygun görürse, bir "ilamlı karar" verir. Bu kararda kayyumun görev süresi ve yetkileri açıkça belirtilir.

4. Kayyumun Göreve Başlaması: Atanan kayyum, mahkeme kararıyla birlikte göreve başlar ve durumu kat maliklerine bir yazı ile bildirir.

4. Kayyumun Görev ve Yetkileri Nelerdir? Her Şeye Karar Verebilir mi?

Kayyumun yetkileri, mahkeme kararıyla sınırlıdır. Genellikle şu yetkilerle donatılır:

• Ortak Giderleri Toplamak ve Gerekli Harcamaları Yapmak: Aidat ve fonları toplamak, elektrik, su, doğalgaz, asansör bakımı gibi zorunlu giderleri ödemek.

• Acil Onarımları Yapmak/ Yaptırmak: Binanın güvenliği ve ortak kullanımı için acil olan tamiratları (çatı, tesisat, elektrik) başlatmak.

• Banka İşlemlerini Yürütmek: Apartman/site hesabını yönetmek.

• Genel Kurulu Toplamak: Kayyumun en önemli görevlerinden biri, kısa sürede olağanüstü genel kurul toplantısı yaparak kalıcı bir yönetici seçilmesini sağlamaktır.

• Hesap Vermek: Yönetim dönemi sonunda, yaptığı tüm harcama ve tahsilatları gösteren bir hesap cetveli hazırlayarak kat maliklerine sunmak.

Ancak dikkat! Kayyum, keyfi kararlar alamaz. Örneğin, olağanüstü bir durum olmadan aidat miktarını büyük oranda artıramaz, binaya lüks bir havuz yaptıramaz veya büyük çaplı yenileme projelerine (mantolama gibi) tek başına karar veremez. Bu tür stratejik kararlar için genel kurul onayı gerekir.

Haber Alıntısı 2 - Sözcü Emlak (Yetki Sınırına Örnek):
"Ankara'da bir apartmanda atanan kayyum, kat maliklerine yüksek miktarda 'acil tadilat aidatı' tahsil etti. Ancak malikler, yapılan işin acil olmadığını ve fiyatın piyasanın çok üzerinde olduğunu iddia ederek kayyuma itiraz etti. Mahkeme, kayyumun bu kararının yetkisini aştığına hükmetti ve kayyumun görevine son verdi."
Bu vaka, kayyumun yetkilerinin sınırsız olmadığını ve denetim mekanizmasının işlediğini göstermektedir.

5. Kayyum Atanmasının Avantajları ve Dezavantajları

Avantajları:

• Düzen ve Süreklilik Sağlar: Yönetim boşluğunu doldurur, kaosu engeller.

• Tarafsızdır: Mevcut çekişmelerin dışında, objektif kararlar alır.

• Hukuki Güvence Sağlar: Tüm işlemleri mahkeme denetiminde yürütür.

• Acil Müdahale Edebilir: Binanın güvenliği için hayati önem taşıyan acil işleri hızla halleder.

Dezavantajları:

• Maliyeti Yüksektir: Kayyumun ücreti (huysuz hakkı), mahkeme masrafları ve avukatlık giderleri kat maliklerine ek yük getirir.

• Süreç Yavaş İşleyebilir: Dava ve atama süreci zaman alabilir.

• İstenmeyen Bir Yönetim Şeklidir: Kat maliklerinin kendi kendini yönetememesi anlamına gelir.

• İletişim Sorunları: Kayyum, profesyonel ama aynı zamanda bürokratik bir yapıda çalışabilir, komşuluk ilişkilerinden uzak olabilir.

6. Kayyuma Nasıl İtiraz Edilir? Görevi Nasıl Sona Erer?

Bir kat maliki, kayyum atanması kararına veya kayyumun yaptığı işlemlere itiraz edebilir. İtiraz, kayyumu atayan mahkemeye yapılır. Mahkeme, itirazı değerlendirir ve gerekli görürse kayyumun görevine son verebilir veya yetkilerini kısıtlayabilir.

Kayyumun görevi genellikle şu yollarla sona erer:

1. Kalıcı Yönetici Seçilmesi: Kayyumun topladığı genel kurulda yeni bir yönetici seçilmesi.

2. Görev Süresinin Dolması: Mahkemenin belirlediği sürenin (genellikle 6 ay-1 yıl) bitmesi.

3. Mahkeme Kararı: Bir itiraz üzerine veya kayyumun kendi isteğiyle mahkemenin görevine son vermesi.

Sonuç: Kurtarıcı mı, Son Çare mi?

Kayyum, apartman ve site yönetiminde bir "kurtarıcı" değil, bir "son çare" mekanizmasıdır. Sağlıklı işleyen bir kat malikleri kurulu ve şeffaf bir yönetim, kayyuma olan ihtiyacı en aza indirger. Ancak yönetim çöktüğünde ve çıkar çatışmaları çözülemez hale geldiğinde, kayyum, hukukun sağladığı etkili ve gerekli bir düzen aracıdır. Unutulmamalıdır ki, kayyuma duyulan ihtiyaç, çoğu zaman komşuluk ilişkilerinin ve ortak akıl yürütme becerisinin sınavdan geçtiğinin bir göstergesidir.