Apartman Yöneticisine Yetki Verilmesi: Sınırsız Bir Yetki Mi? Yoksa İncelikle Çizilmiş Sınırlar Mı?

Giriş:
Bir apartman veya site yöneticisi düşünün; kapı girişindeki çiçekleri sulayan, aidat toplayan, güvenlikle ilgilenen sıradan bir kiracı veya komşu... Peki ya bu kişi, sizin daireniz üzerinde ipotek tesis edilmesini isteyebilir mi? Yüzbinlerce liralık tadilat ihalelerini tek başına verebilir mi? Yasal süreçleri sizi hiç haberdar etmeden yürütebilir mi? Cevap, ona verdiğiniz yetkinin kapsamına bağlıdır. Yöneticiye yetki vermek, sadece bir evrak imzalamak değil, sitenizin geleceği ve cebiniz üzerinde kritik bir kontrol mekanizmasını devretmektir. Bu rehber, yöneticinize hangi yetkileri, nasıl ve ne sınırlarla vermeniz gerektiğini, hukuki çerçeveden pratik ipuçlarına kadar derinlemesine açıklayacak.

1. Hukuki Zemindeki Rol: 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu Ne Diyor?

Yöneticinin yetkilerinin temel kaynağı yasadır. Onu anlamak, sınırlarını çizebilmek için ilk adımdır.

• KMK Madde 33 - Temsil Yetkisi: Kanun, yöneticiyi kat malikleri topluluğunun temsilcisi olarak tanımlar. Bu, onun yasal işlemlerde (dava, icra, tahkim, vb.) ve resmi makamlarda (belediye, tapu, vb.) topluluğu temsil edebileceği anlamına gelir.

• Olağan Yetkiler vs. Olağanüstü Yetkiler: Kanun, yöneticiye olağan işler için zaten yetki vermiştir. Aidat tahsil etmek, gerekli küçük onarımları yaptırmak, günlük giderleri ödemek gibi. Ancak olağanüstü işler (büyük harcamalar, borç alma, dava açma) için genel kuruldan özel yetki alması şarttır.

• Yönetim Planı: Yöneticinin yetkilerinin bir diğer ana kaynağı, her yıl genel kurulda kabul edilen yönetim planıdır. Bu plan, yöneticinin bütçe dahilinde hareket etmesini sağlayan ana belgedir.

2. Yetki Belgesi: Sihirli Evrakın İçeriği ve Kritik Önemi

Yetki belgesi, yöneticinin elindeki en güçlü silahtır. İmzalamadan önce her kelimesi okunmalıdır.

• Nedir? Yöneticiye, genel kurul kararıyla verilen ve belirli işlemleri yapabilmesi için hukuki dayanak oluşturan yazılı belgedir.

• İçermesi Gereken Asgari Unsurlar:

  • Tarih: Yetkinin verildiği genel kurul tarihi.

  • Kimlik Bilgileri: Yöneticinin adı, soyadı ve T.C. kimlik numarası.

  • Açık ve Net Yetki Kalemleri: Hangi konularda yetkili olduğu madde madde yazılmalıdır. ("Dava açmaya, sulh olmaya, icra takibi yapmaya...")

  • Mali Sınırlar: Özellikle harcama yetkisi için net bir üst sınır (TL cinsinden) belirtilmelidir.

  • Süre: Yetkinin geçerli olduğu süre (genellikle yöneticinin görev süresiyle sınırlıdır).

  • Genel Kurul İmzaları: Toplantıya katılanlar tarafından imzalanmalıdır.

3. Yetki Çeşitleri: Hangi Yetki, Hangi İşlem İçin Verilmeli?

Tüm yetkiler aynı değildir. İşlemin niteliğine göre farklı yetki türleri vardır.

• Temsil Yetkisi: Yöneticinin siteyi resmi kurumlarda temsil etmesi için verilen genel yetkidir.

• Dava Açma ve Takip Yetkisi: Yöneticinin, site adına dava açabilmesi, davalara cevap verebilmesi, anlaşma (sulh) yapabilmesi ve icra işlemlerini yürütebilmesi için açıkça verilmesi gereken çok kritik bir yetkidir. Bu yetki olmadan yöneticinin açtığı davalar düşebilir.

• Harcama (İhale) Yetkisi: Yöneticinin, yönetim planında belirtilen bütçeyi aşan veya olağanüstü nitelikteki (çatı onarımı, asansör değişimi gibi) harcamaları yapabilmesi, ihalelere çıkabilmesi için verilen yetkidir. Muhakkak bir üst sınırla sınırlandırılmalıdır.

• Banka İşlemleri Yetkisi: Site adına banka hesabı açma, para çekme-yatırma, havale yapma yetkisidir. Genellikle en az iki kişinin birlikte imza yetkisi olması (şartsız müşterek imza) güvenlik açısından tavsiye edilir.

4. Sınırsız Yetkinin Tehlikeleri: Kontrolsüz Güç, Güç Değildir!

"Genel ve her türlü yetkiyi veriyoruz" şeklindeki bir ifade, büyük riskleri beraberinde getirir.

• Mali Suistimal Riski: Sınırsız harcama yetkisi, yöneticinin kontrolsüz ve gereksiz harcamalar yapmasının önünü açar.

• Hukuki Bağlayıcılık: Yönetici, yetkisi dahilinde yaptığı bir işlemle tüm kat maliklerini bağlar. Örneğin, yetkisi varsa yaptığı bir anlaşma (sulh) artık geri döndürülemez.

• İpotek Riski: Yöneticiye, aidat borçları için ipotek tesis etme yetkisi açıkça verilmişse, borçlu dairelerin tapularına bu şerhi düşürebilir.

• İç Huzursuzluk: Şeffaf olmayan ve sınırsız yetkilerle yapılan işlemler, kat malikleri arasında güvensizliğe ve huzursuzluğa yol açar.

5. Güvenli Yetki Verme Rehberi: Nasıl Şeffaf ve Kontrollü Olunur?

Yetki vermek gereklidir, ancak akıllıca ve kontrollü bir şekilde yapılmalıdır.

• Kısmi ve Şartlı Yetki Verin: "Her türlü yetki" yerine, "50.000 TL'yi aşmamak kaydıyla tadilat ihalelerine çıkmaya ve sözleşme yapmaya" gibi spesifik ve sınırlı yetkiler verin.

• Süre Sınırı Koyun: Yetki belgesi, yöneticinin görev süresiyle sınırlı olmalıdır. Her yeni yönetimde yetkiler yeniden gözden geçirilmelidir.

• Danışma Kurulu Oluşturun: Büyük harcama ve hukuki kararlar için yöneticinin danışmak zorunda olduğu, 3-4 kat malikinden oluşan bir danışma kurulu oluşturulabilir.

• Şartsız Müşterek İmza: Banka işlemleri için tek imza yetkisinden kaçının. Para çekme ve havale işlemleri için en az iki imzanın gerekli olduğu şartsız müşterek imza şeklini bankaya bildirin.

• Düzenli Denetim ve Hesap Sorma: Yönetici, yaptığı işlemler hakkında belirli periyotlarla (aylık/üç aylık) kat maliklerine yazılı hesap vermelidir. Tüm fatura ve makbuzlar şeffaf bir şekilde paylaşılmalıdır.

Sonuç: Yetki Devri Değil, Yetki Paylaşımı

Bir apartmanı veya siteyi yönetmek kolektif bir sorumluluktur. Yönetici, bu sorumluluğu üstlenen kolaylaştırıcıdır; mutlak hükümdar değil. Ona verdiğiniz yetki, sorumluluğunu etkin bir şekilde yerine getirebilmesi için bir araçtır. Bu aracı verirken, güven ve kontrol dengesini iyi kurmak esastır.

Unutmayın, hukuken "bilmiyordum, haberdar değildim" gerekçesi, yetkili bir yöneticinin yaptığı işlemlerin geçerliliğini ortadan kaldırmaz. Bu nedenle, yetki verirken şeffaf, sınırlayıcı ve takip edici olun. Sitenizin huzuru ve mali güvenliği, attığınız bu imzanın ardında yatan öngörüye bağlıdır.

Önemli Not: Bu makale genel bilgilendirme amaçlıdır. Hukuki bir sorunuz varsa, lütfen bir avukata danışınız.