Siteye Mahkeme Kararı ile Yönetici Nasıl Atanır?
Adım Adım Hukuki Süreç ve Kritik Noktalar

Giriş:
Site ve apartman yönetiminde yaşanan anlaşmazlıklar, yönetici seçilememesi veya mevcut yöneticinin görevini yapmaması durumunda, kat maliklerinin başvurabileceği en etkili yollardan biri de mahkeme yoluyla yönetici atanmasıdır. Bu süreç, 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’na dayanır ve belirli şartların sağlanması halinde hâkim kararıyla yönetici ataması yapılabilir. Peki, bu süreç nasıl işler? Hangi durumlarda başvurulabilir? İşte adım adım rehber...

1. Mahkeme Yoluyla Yönetici Atanmasının Hukuki Dayanağı

Kanuni Çerçeve ve Şartlar

• 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 33: Yönetici seçilememesi veya yöneticinin görevini yapmaması durumunda, kat maliklerinden birinin başvurusu üzerine mahkeme, siteye yönetici atayabilir.

• Şartlar:

  • Genel kurulda yönetici seçilememesi veya seçilen yöneticinin görevi kabul etmemesi.

  • Yöneticinin görevini kötüye kullanması, hesap vermemesi veya yasal yükümlülüklerini yerine getirmemesi.

  • Yöneticinin istifa etmesi ve yenisinin seçilememesi.

2. Sürecin Başlatılması: Dilekçe ve Mahkeme Başvurusu

Dava Dilekçesinin Hazırlanması ve İstenen Belgeler

• Dava Dilekçesi: Kat maliklerinden biri veya bir grup, sulh hukuk mahkemesine başvurarak yönetici atanmasını talep eder. Dilekçede, yönetici seçilememe nedenleri veya mevcut yöneticinin görevini yapmadığına dair deliller sunulmalıdır.

• İstenen Belgeler:

  • Tapu kayıt örnekleri.

  • Son genel kurul tutanağı (yönetici seçilemediğine dair).

  • Yöneticinin görevini yapmadığına dair yazılı uyarılar, e-postalar veya tutanaklar.

  • Siteye ait yönetim planı.

3. Mahkemenin Değerlendirme Süreci ve Yönetici Ataması

Hâkimin Rolü ve Karar Verme Kriterleri

• Delillerin İncelenmesi: Mahkeme, sunulan delilleri ve varsa yöneticinin savunmasını değerlendirir.

• Yönetici Atama Kriterleri:

  • Yöneticinin tarafsız ve liyakatli olması.

  • Site yönetimine hâkim olması (örneğin, yönetim şirketi temsilcisi veya deneyimli bir kat maliki).

  • Acil durumlarda (örneğin, aidat toplanamaması nedeniyle elektrik/ su kesintisi riski) hızlı karar verilebilir.

• Karar Sonrası: Mahkeme, atadığı yöneticinin görev süresini ve yetkilerini belirler. Yönetici, mahkeme kararıyla atandığı için genel kurul kararıyla atanan yöneticiyle aynı yetkilere sahiptir.

4. Atanan Yöneticinin Görev ve Sorumlulukları

Mahkeme Kararıyla Atanan Yöneticinin Yetkileri

• Mali Yetkiler: Aidat toplama, giderleri yapma, gelir-gider defteri tutma.

• İdari Yetkiler: Genel kurul toplantıları düzenleme, site personelini yönetme.

• Hukuki Yetkiler: Site adına dava açma, icra işlemlerini yürütme.

• Hesap Verme Yükümlülüğü: Atanan yönetici, görev süresi sonunda mahkemeye ve kat maliklerine hesap vermekle yükümlüdür.

5. Olağanüstü Durumlar ve İtiraz Süreçleri

Karara İtiraz ve Yöneticinin Değiştirilmesi

• İtiraz: Mahkeme kararına, kararın tebliğinden itibaren 2 hafta içinde itiraz edilebilir.

• Yöneticinin Değiştirilmesi: Atanan yöneticinin görevini kötüye kullanması halinde, yeni bir dava açılarak değiştirilmesi talep edilebilir.

• Süre Sınırlaması: Mahkeme, atadığı yöneticinin görev süresini belirler. Bu süre sonunda genel kurul tarafından yeni yönetici seçilmezse, süre uzatılabilir.

6. Pratik Öneriler ve Dikkat Edilmesi Gerekenler

Süreci Sorunsuz Yönetmek İçin İpuçları

• Delil Toplama: Yönetici seçilemediğine veya mevcut yöneticinin görevini yapmadığına dair yazılı deliller (e-posta, tutanak, ihtar) toplayın.

• Hukuki Destek: Süreç karmaşık olabileceğinden, avukat desteği almak önemlidir.

• Kat Maliklerini Bilgilendirme: Süreci tüm kat maliklerine duyurun ve desteklerini alın.

• Alternatif Çözümler: Mahkeme süreci uzun olabileceğinden, öncelikle arabuluculuk veya genel kurulda uzlaşma yollarını deneyin.

Sonuç:
Mahkeme yoluyla yönetici atanması, site yönetimindeki tıkanıklıkları çözmek için etkili bir hukuki yoldur. Ancak süreç, dikkatli delil toplama ve hukuki prosedür gerektirir. Kat malikleri, bu yola başvurmadan önce genel kurulda çözüm aramalı, başarısız olunması halinde mahkeme sürecini başlatmalıdır. Unutmayın, mahkeme kararıyla atanan yönetici, siteyi yasalara uygun yönetmek ve hesap vermekle yükümlüdür.

Önemli Not: Bu makale genel bilgilendirme amaçlıdır. Mahkeme süreci için avukatınıza danışınız.