TR
EN
RU
Apartman Yöneticisi Değişikliği Kararı: Adım Adım Yasal Süreç ve Örnek Metin
Apartman ve site yönetimi, bina sakinlerinin huzuru, güvenliği ve mülk değerinin korunması için hayati bir mekanizmadır. Ancak işler her zaman yolunda gitmeyebilir; yöneticinin görevini ihmal etmesi, şeffaf olmaması veya iletişim kopuklukları yaşam kalitesini hızla düşürür. Peki, böyle bir durumda apartman yöneticisi nasıl değiştirilir? Kulaktan dolma bilgilerle değil, 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun (KMK) net yönergeleriyle hareket etmek şarttır. Bu makalede, yönetici değişikliğinin hukuki adımlarını inceleyecek ve karar defterine yazabileceğiniz örnek bir metin sunacağız.
Yönetici Nasıl Değiştirilir?
Kat maliklerinin en az 1/5'inin imzalı çağrısıyla Olağanüstü Genel Kurul toplanır. Toplantıda eski yöneticinin azli ve yeni yöneticinin seçimi oylanır.
Gerekli Çoğunluk Nedir? (Önemli Düzeltme)
Yaygın bilinen bir yanlışın aksine; yönetici değişikliği, sadece "toplantıya katılanların" çoğunluğu ile yapılamaz. KMK Madde 34 gereği, yeni yöneticinin seçilebilmesi için tüm kat maliklerinin hem sayı hem de arsa payı bakımından çoğunluğu (yarıdan bir fazlası) şarttır. Bu yasal baraj aşılmadan alınan kararlar mahkemeden döner.
İçindekiler
1. Apartman Yöneticisi Neden Değiştirilir? (Geçerli Sebepler)
Yöneticinin görevden alınması (azli), haklı sebeplere dayandığında hukuki süreci çok daha pürüzsüz hale getirir. Kat maliklerini bu karara iten en yaygın ve geçerli sebepler şunlardır:
- Görevini Kötüye Kullanma ve Mali Şeffaflıksızlık: Toplanan aidatların nerelere harcandığının belgelenememesi, fatura ibraz edilmemesi veya ihalesiz usulsüz harcamalar yapılması.
- Kanuni Yükümlülüklerin İhlali: Asansör periyodik bakımlarının, SGK bildirgelerinin, personel maaşlarının veya ortak alan sigorta primlerinin aksatılması (Bu durum doğrudan can güvenliği ve mali ceza riski taşır).
- Performans Düşüklüğü ve İhmalkarlık: Ortak alanların hijyenden uzak kalması, çatının akması veya patlayan boru gibi acil sorunlara günlerce müdahale edilmemesi.
- İletişim Eksikliği ve Keyfilik: Kat malikleriyle alaycı/çatışmacı iletişim kurulması, alınan kararların deftere işlenmeden keyfi uygulanması.
2. Yönetici Değişikliği Süreci: 3 Kritik Adım
Değişim, WhatsApp grubunda yazışarak değil, kanunun emrettiği bürokratik sırayla yapılmalıdır.
A) Toplantı Çağrısının Yapılması (Kritik Eşik)
Yıllık Olağan Genel Kurul zamanı gelmediyse, malikler Olağanüstü Genel Kurul talep etmelidir. Bunun için kat maliklerinin en az 1/5'i (yüzde 20'si) ıslak imzalı bir dilekçe ile mevcut yöneticiye "seçimli olağanüstü toplantı" çağrısı yapar. Yönetici buna yanaşmazsa, çağrıcı heyet bu daveti maliklere (toplantıdan en az 15 gün önce ulaşacak şekilde) taahhütlü mektupla veya imza karşılığı kendi yapar.
B) Seçim ve Yasal Çoğunluk
Gündem maddesi mutlaka "Yeni Yönetici Seçimi" olmalıdır. Yukarıda da belirttiğimiz gibi, yöneticinin değişmesi için tüm bağımsız bölüm maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından yarısından bir fazlasının "kabul" oyu gerekir. Aksi halde karar iptal davasına konu olabilir. Yeni yönetici, bina içinden veya dışarıdan profesyonel bir şirket olabilir.
C) Devir-Teslim (Hukuki Kapanış)
Karar alındıktan sonra, eski yönetici elindeki Karar Defterini, İşletme (Muhasebe) Defterini, faturaları, banka token/şifrelerini ve bina demirbaşlarını (anahtarlar vb.) yeni yönetime "Devir-Teslim Tutanağı" ile eksiksiz teslim etmek zorundadır.
3. Örnek Apartman Yönetici Değişikliği Karar Metni
Toplantıda çoğunluk sağlandığında, Karar Defterine aşağıdaki formata uygun bir metin işlenmeli ve katılanlarca imzalanmalıdır.
KARAR TARİHİ: 15/05/2026
TOPLANTI YERİ: [Apartman/Site Adı] Bina Giriş Lobisi
TOPLANTI TÜRÜ: Olağanüstü Genel Kurul
GÜNDEM: Mevcut Yöneticinin Azli ve Yeni Yönetici (Veya Yönetim Şirketi) Seçimi
ALINAN KARAR:
1. Kat malikleri kurulunca yapılan oylama neticesinde; mevcut apartman yöneticisi Sn. [Eski Yönetici Adı Soyadı]'nın görevden alınmasına (azline),
2. Boşalan yöneticilik makamına, 634 Sayılı KMK Madde 34 gereği tüm kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı çoğunluğu sağlanarak Sn. [Yeni Yönetici Adı] / [Profesyonel Şirket Adı]'nın 1 yıl süreyle seçilmesine,
3. Yeni yöneticiye apartman adına banka hesapları açma, mevcut hesapları devralma, para çekme-yatırma, icra takibi başlatma ve apartmanı resmi kurumlarda temsil etme yetkisi verilmesine,
4. Eski yöneticinin en geç 7 iş günü içerisinde Karar Defteri, İşletme Defteri, banka dökümleri, faturalar ve tüm apartman evraklarını yeni yönetime "Devir-Teslim Tutanağı" ile teslim etmesine,
Karara katılanların oybirliği/oyçokluğu ile karar verilmiştir.
İMZALAR:
Divan Başkanı: [İmza] Katip Üye: [İmza]
Kat Malikleri (Kabul Edenler): [İsim - Daire No - İmza listesi eklenir]
4. Dikkat Edilmesi Gereken Hukuki Süreçler ve Tuzaklar
Bu en sık karşılaşılan krizdir. Görevden alınan yönetici Karar Defterini ve banka hesaplarını yeni yönetime devretmeyi reddederse, bu durum Türk Ceza Kanunu kapsamında "Güveni Kötüye Kullanma" suçunu oluşturur. Yeni yönetim, noter kanalıyla ihtarname çeker ve ardından Cumhuriyet Savcılığına suç duyurusunda bulunma hakkına sahiptir.
- Banka İşlemleri: Karar defteri notere onaylatıldıktan (imza sirküleri çıkarıldıktan) hemen sonra ilgili bankaya gidilmeli ve eski yöneticinin banka üzerindeki imza yetkisi derhal iptal edilerek hesaplar yeni yöneticiye aktarılmalıdır.
- Profesyonel Geçiş: Amatör yöneticiler arasında yaşanan bu gergin devir-teslim süreçleri, yönetimin İmer Yönetim gibi profesyonel şirketlere devredilmesiyle tamamen hukuki ve sorunsuz bir zemine oturur.
5. Sıkça Sorulan Sorular (FAQ)
Yönetici değişikliği, bazen yorucu görünse de apartmanınızın finansal sağlığı ve yaşam konforunuz için atılması gereken cesur bir adımdır. Ancak "eski komşu gitsin, yeni komşu gelsin" döngüsü genellikle sorunları çözmez, sadece isimleri değiştirir. Gerçek çözüm, süreci kurumsallaştırmaktır.
Amatör Krizleri Bırakın, Profesyonel Güvenceye Geçin!
Apartmanınızdaki bitmeyen aidat krizlerinden, şeffaf olmayan harcamalardan ve gergin devir-teslim süreçlerinden sıkıldınız mı? Karar defterine yeni bir komşunun adını değil, kurumsal bir güvencenin imzasını atın.
Bağımsız bölüm başına sadece 300 ₺ yönetim hizmet bedeli ile İmer Yönetim'in dijital, yasal ve şeffaf altyapısına geçiş yapın. Süreci hukuka uygun şekilde biz devralalım, siz huzurun tadını çıkarın.
İmer Yönetim
