Yönetimsizlik Krizinden Çıkış Yolu: Kat Malikleri Yönetici Seçemezse Ne Olur?

Giriş: Ortak Yaşamın En Büyük Sınavı

Bir apartman veya site yönetimi, modern şehir yaşamının olmazsa olmazıdır. Bu yönetim, binanızın bakımından aidatların toplanmasına, ortak alanların korunmasından anlaşmazlıkların çözülmesine kadar hayati bir rol oynar. Peki ya kat malikleri olarak bu yönetimi seçmekte başarısız olursanız? Bu durum, hukuki bir boşluğa düşmek anlamına mı gelir? Hayır. Türk Medeni Kanunu (TMK) ve İmar Mevzuatı, bu "demokratik tıkanıklık" halinde dahi işleyecek net bir prosedür öngörmüştür.

1. Kriz Anının Anatomisi: Neden Yönetici Seçilemez?

Yönetici seçimindeki başarısızlığın arkasında genellikle birkaç temel neden yatar:

• Çoğunluk Sağlanamaması: Toplantıya yeterli katılım olmaması veya adaylar arasında oyların bölünmesi.

• Siyasi veya Kişisel Anlaşmazlıklar: Malikler arasındaki derin görüş ayrılıkları ve gruplaşmalar.

• İlgisizlik: "Kim seçilirse seçilsin" mantığıyla toplantılara katılmama.

• Yönetimin Zorluğunun Farkında Olma: Kimsenin bu sorumluluğu almak istememesi.

2. Hukuki Boşluk Değil, Hukuki Çözüm: Mahkeme Devreye Girer

Kat malikleri, yapılan olağan veya olağanüstü toplantılarda yönetici seçemezlerse, TMK'nın 634. maddesi devreye girer. Bu durumda, yetki artık kat maliklerinden, yasal bir mecraya, mahkemelere kayar.

• Kim Başvurabilir? Herhangi bir kat maliki, yönetici seçilememesi gerekçesiyle bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesi'ne başvuruda bulunabilir.

• Süreç Nasıl İşler? Mahkeme, durumu inceler. Eğer yönetici seçilemediği tespit edilirse, mahkeme kendi gözetiminde yeni bir toplantı yapılmasına karar verir. Bu toplantıya bir zabıt katibi eşlik eder ve sürecin hukuka uygun işlemesini sağlar.

• Yine Seçilemezse? Mahkeme gözetimindeki bu ikinci toplantıda da yönetici seçilemezse, artık nihai çözüm devreye girer: Mahkeme, kendisi bir yönetici atar.

3. Mahkeme Atadığı Yöneticinin Yetkileri ve Süresi

Mahkeme tarafından atanan yönetici, kat maliklerinin seçtiği bir yönetici ile tamamen aynı yetkilere sahiptir. Aidat toplama, gider yapma, bakım-onarım işleri yaptırma, temsil yetkisi vb. tüm görevleri yerine getirebilir.

Bu yöneticinin görev süresi, yeni bir yönetici seçilinceye veya mahkemenin belirlediği süre doluncaya kadardır. Malikler her zaman yeni bir toplantı düzenleyerek kendi yöneticilerini seçme hakkını saklı tutar.

4. Pratik Sonuçlar ve Maliyet: Kaçınılması Gereken Senaryo

Mahkeme yoluna başvurmak, basit bir süreç değildir:

• Zaman Kaybı: Dava süreci aylar sürebilir. Bu sürede binanız yönetimsiz kalır. Acil tamiratlar yapılamaz, aidatlar düzensiz toplanır.

• Maliyet: Dava masrafları, vekalet ücreti ve mahkeme tarafından atanacak yöneticinin (genellikle profesyonel bir yönetici şirketi olacağı için) ücreti, kat maliklerine ekstra bir mali yük getirir.

• İlişkilerin Gerilmesi: Hukuki süreç, zaten gergin olan komşuluk ilişkilerini daha da kötüleştirebilir.

Sonuç: İş Birliği, En Makul Çözümdür

Mahkeme süreci, bir "kurtarıcı" değil, bir "son çaredir". Amacı, yönetimsizliğin yaratacağı kaosu önlemektir. En ideal ve ucuz çözüm, kat maliklerinin yetki ve sorumluluklarının bilincinde olarak, diyalog ve uzlaşı içinde, binasının geleceğine sahip çıkacak bir yöneticiyi demokratik yollarla seçmesidir. Unutulmamalıdır ki; bir apartman veya site, sadece taşınmazlardan oluşmaz, aynı zamanda bir topluluktur ve her topluluğun bir yönetime ihtiyacı vardır.


Bu yazılarımızı da inceleyin
 

• "Apartmanda Yönetici Seçilemezse Hangi Mahkemeye Başvurulur?"

• "Mahkeme Yönetici Atama Süreci Ne Kadar Sürer?"

• "Mahkemenin Atadığı Yöneticinin Yetkileri Nelerdir?"

• "Yönetici Seçememe Durumunda Aidatlar Nasıl Toplanır?"

• "Yöneticisiz Kalan Apartmanın Karşılaşacağı 5 Büyük Risk"