Bu grupta, yönetimin resmi olarak oluşturulması, el değiştirmesi ve temel yapılanma süreçleri yer alıyor.

• Site Yönetimi Oluşturma Karar Örneği

• Apartman Yönetimi Oluşturma Karar Örneği

• Yönetici Seçimi Karar Örneği (Karar Defterine Nasıl Yazılır?)

• Apartman Yönetici Değişikliği Yazısı & Karar Örneği

• Site Yönetimi Devir Teslim Tutanağı Örneği

• Apartman Yönetimi Devir Teslim Tutanağı Örneği

• Resmi Olmayan Apartman Yönetimi & Kuralları

• Yasal Olmayan Site Yönetimi Ne Yapmalı?

• Apartman Yöneticisi Nasıl Değiştirilir?

• Site Yönetimi Nasıl Feshedilir? (Fesih Dilekçesi)

• Kimler Site Yöneticisi Olamaz? (Yaş Sınırı ve Diğer Şartlar) yazılarını bulabilirsiniz.

1. Adım: Yönetim Kurulunun Oluşturulması ve Yetkilendirilmesi

Yönetim kurulu, Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca, genel kurul tarafından seçilir. Sürecin sağlıklı işlemesi için:

• Seçim ve Karar: Yıllık olağan genel kurul toplantısında yönetim kurulu üyeleri ve denetçiler seçilir. Seçimlerin geçerli olabilmesi için karar defterine usulüne uygun olarak yazılması ve seçilen üyelerce imzalanması şarttır.

• Yetki Kararı: Yönetim kurulunun apartman/site adına işlem yapabilmesi (banka hesabı açma, sözleşme imzalama vb.) için genel kuruldan yetki alması gerekir. Bu yetki, karar defterinde açıkça belirtilmelidir.

• Kimler Yönetici Olamaz? Kanun, belirli koşulları sağlamayan kişilerin yönetici olmasını engeller. Örneğin, 18 yaşını doldurmamış olanlar, kısıtlılar veya hakkında yöneticilik yasağı bulunanlar yönetici seçilemez.

2. Adım: Görev Devir-Teslimi: Şeffaflığın İlk Adımı

Yeni seçilen yönetim kurulunun ilk ve en önemli görevi, önceki yönetimden devir-teslim işlemlerini eksiksiz bir şekilde tamamlamaktır. Bu süreç, olası sorunların önlenmesi için hayati öneme sahiptir.

• Devir-Teslim Tutanağı: Bu tutanak, iki yönetim kurulu arasındaki en kritik belgedir. Tutanakta şunlar mutlaka yer almalıdır:

  • Mali Durum: Gelir-gider defteri, banka hesap ekstreleri, son aidat ödeme durumları.

  • Fiziki Durum: Anahtar teslimi, ortak alanların ve ekipmanların (jeneratör, yangın söndürme sistemi vb.) mevcut durumu.

  • Evraklar: Karar defteri, tapu belgeleri, sigorta poliçeleri, sözleşmeler, daire sakinleri iletişim bilgileri.

  • Alacak/Verecek Durumu: Ödenmemiş faturalar veya borçlar.

• İmza ve Teslim: Tutanak, hem giden hem de gelen yönetim kurulu üyeleri tarafından imzalanmalı ve her iki tarafça da birer nüsha saklanmalıdır.

3. Adım: Yönetimde Değişim ve İstisnai Durumlar

Yönetim kurulunun görev süresi içinde değişmesi gerekebilir. Bu süreç de yasal çerçevede yönetilmelidir.

• Yöneticinin İstifası veya Değiştirilmesi: Yönetici istifa ederse, bu durum karar defterine yazılır. Yöneticinin görevi kötüye kullandığı düşünülüyorsa, genel kurul kararı ile görevden alınabilir. Bu durumda yeni bir yönetici seçilir ve devir-teslim işlemi tekrarlanır.

• Dışarıdan Atanan Yönetici: Eğer bina sakinleri bir yönetim kuramaz veya yönetim görevini yapmazsa, mahkeme tarafından bir yönetici atanabilir. Bu yöneticinin maaşı ve giderleri de kat maliklerince karşılanır.

• Resmi Olmayan Yönetim: Kanuni usullere uyulmadan, gönüllü olarak işleri yürüten bir "yönetici" varsa, bu durum ileride ciddi hukuki sorunlara yol açabilir. En kısa sürede yasal bir genel kurul toplantısı ile resmi yönetim oluşturulmalıdır.

Önemli Uyarılar ve Haklarınız

• Şikayet ve İtiraz Hakkı: Yönetim kurulunun işlemlerinden veya kararlarından memnun değilseniz, yazılı olarak itiraz etme, denetçilere başvurma veya gerekirse hukuki yollara başvurma hakkınız vardır.

• Bilgi Edinme Hakkı: Tüm malikler, karar defteri, gelir-gider defteri gibi evrakları inceleme hakkına sahiptir. Yönetim kurulu bu talebi geri çeviremez.

Unutmayın: Güçlü bir yönetim, binanızın itibarı ve değeridir. Görevi devralırken şeffaf, görevi devrederken sorumlu davranmak, hepimizin ortak yararınadır.