Kat Mülkiyeti Kanunu 19. Madde Yargıtay Kararları Işığında: Ortak Yerlerin Kullanımı

Giriş: Kat Mülkiyeti Kanunu ve Ortak Yerlerin Önemi

Kat Mülkiyeti Kanunu, 634 sayılı kanun, çok katlı yapıların düzenli ve uyumlu bir şekilde yönetilmesini sağlayan temel bir hukuki düzenlemedir. Bu kanun, hem kat maliklerinin bireysel haklarını hem de ortak yaşam alanlarının yönetimini düzenler. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 19. maddesi, ortak yerlerin kullanımına ilişkin düzenlemeleri içeren kritik bir hükümdür. Bu madde, apartmanlar, siteler ve çok katlı binalarda yaşayan kat maliklerinin ortak alanları nasıl kullanması gerektiğini belirler.

Ortak alanlar, bir binadaki herkesin yararına olan, ancak özel mülkiyet haklarıyla bağlantılı olmayan alanlardır. Bu alanlar, bina sakinlerinin yaşam kalitesini doğrudan etkileyebilir. Dolayısıyla, bu alanların kullanımı ile ilgili yaşanabilecek uyuşmazlıklar, sıkça gündeme gelir. Yargıtay kararları, 19. madde çerçevesinde bu uyuşmazlıkların nasıl çözüleceği ve hangi hakların ön planda tutulacağı konusunda önemli bir rehberlik sunmaktadır.

Bu makalede, Kat Mülkiyeti Kanunu 19. maddenin ne anlama geldiği, ortak alanların kullanımına dair Yargıtay kararları ve bu kararların bina yönetimi üzerindeki etkileri ele alınacaktır.

1. Kat Mülkiyeti Kanunu 19. Madde: Ortak Yerlerin Kullanımına İlişkin Temel Düzenlemeler

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 19. maddesi, ortak yerlerin kullanımını belirleyen bir hükümdür. Madde, özellikle kat maliklerinin hak ve sorumluluklarını düzenler. 19. madde, şu önemli düzenlemeleri içermektedir:

• Ortak Alanların Tanımı: Ortak alanlar, binanın dış cephelerinden, merdiven boşluklarına, çatıya, bodrum katına kadar uzanan her türlü alanı kapsar. Bu alanlar, bağımsız bölümlere tahsis edilemez ve tüm kat maliklerinin ortak kullanımına sunulur.

• Ortak Alanların Kullanımı: Ortak alanların kullanımı, kat maliklerinin eşit haklarına dayalıdır. Ancak, bu kullanımda herhangi bir malik, diğerlerini rahatsız edecek şekilde hareket edemez. Yani, ortak alanlar herkesin faydasına kullanılmalı, bireysel çıkarlar için tasarruf edilemez.

• Kat Maliklerinin İzin Verme Hakkı: Kat malikleri, belirli koşullarda, diğer maliklerin ortak alanlarda değişiklik yapmalarına izin verebilir. Ancak bu tür değişiklikler, tüm kat maliklerinin oy birliği ile onaylanmalıdır.

• Yönetim Planı ve Yöneticinin Rolü: Ortak alanların kullanımına ilişkin daha ayrıntılı düzenlemeler yönetim planında yer alır. Bu plan, ortak alanların kullanımına dair sınırlar koyabilir ve binadaki tüm kat maliklerinin haklarını korur.

2. Ortak Yerlerin Kullanımı ve Yargıtay Kararları

Ortak alanların kullanımı ile ilgili sıkça yaşanan uyuşmazlıklar, çoğu zaman Yargıtay kararları ile şekillenir. Yargıtay, özellikle 19. madde kapsamında yapılan başvurulara ilişkin çeşitli davalarda önemli kararlar vermiştir. Bu kararlar, hem kat maliklerinin haklarının korunmasına hem de ortak alanların doğru bir şekilde kullanılmasına dair bir içtihat oluşturmuştur.

2.1. Ortak Alanların Ağırlıklı Kullanımı
Yargıtay, bir kat maliki veya kiracısının, ortak alanları tek başına kullanmasının diğer kat maliklerinin haklarını ihlal ettiği birçok davada karar vermiştir. Örneğin, bir malik, ortak alanlardan birini tek başına kullanarak, diğer kat maliklerinin kullanım hakkını ihlal edemez. Yargıtay, ortak alanların eşit kullanım hakkı ilkesi doğrultusunda, tek taraflı kullanımın kabul edilemeyeceğine hükmetmiştir.

Yargıtay 2011/3444 E. 2012/3074 K. kararında, bir kat malikinin, ortak kullanım alanlarında diğer maliklere haber vermeden tek başına yerleşmesi ve bu alanı kişisel mülkiyet gibi kullanması, diğer maliklerin haklarına aykırı bulunmuş ve karar verilmiştir. Bu durum, 19. maddenin ihlali olarak değerlendirilmiş ve maliklerin eşit kullanım hakkı korunmuştur.

2.2. Ortak Alanların Değiştirilmesi
Bir başka önemli Yargıtay kararı, ortak alanlarda yapılan yapısal değişiklikler ile ilgilidir. Kat maliklerinin, ortak alanları değiştirme hakkı yoktur, ancak tüm maliklerin onayı ile belirli değişiklikler yapılabilir. Yargıtay, bir malik tarafından yapılacak yapısal değişikliklerin tüm kat maliklerinin onayına tabi olduğuna karar vermiştir.

Yargıtay 2003/13041 E. 2004/5743 K. kararında, bir kat malikinin, diğer maliklerin onayını almadan, ortak alanlarda büyük çapta değişiklikler yapmasının hukuka aykırı olduğuna hükmetmiştir. Bu karar, 19. maddenin özellikle ortak alanların düzenlenmesi konusunda ne kadar katı bir yaklaşım sergilediğini ve çoğunluğun onayının gerekliliğini vurgulamaktadır.

3. Ortak Yerlerin Kullanımı: Yargıtay’a Göre Kat Maliklerinin Hakları

Yargıtay, ortak alanların kullanımı konusunda kat maliklerinin haklarını da sıklıkla gündeme getirmiştir. Ortak alanlar üzerinde yapılacak olan değişiklikler, çoğunlukla kat maliklerinin mutabakatı ile yapılabilir. Ancak, bu kullanımda belirli sınırların aşılması, diğer maliklerin haklarının ihlali anlamına gelir. Yargıtay, kat maliklerinin haklarının korunması noktasında, eşitlik ilkesinin ihlal edilmesine karşı oldukça duyarlıdır.

Yargıtay’ın verdiği bir diğer önemli karar, kat maliklerinin haklarına müdahale edilmemesi gerektiğini vurgulamaktadır. Örneğin, bir malik, diğer kat maliklerinin kullanımına açık olan bir ortak alanı yalnızca kendi özel ihtiyacına göre tahsis edemez. Yargıtay 2005/9632 E. 2006/9447 K. kararında, bir kat malikinin, ortak alanları yalnızca kendisi için kullanmasının, diğer maliklerin hakkını ihlal ettiğini belirtmiştir.

4. Sonuç ve Değerlendirme

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 19. maddesi, apartman ve site yaşamının en önemli düzenleyicilerinden biridir. Bu madde, ortak alanların kullanımına dair net hükümler sunarak, kat maliklerinin haklarını korur ve karşılıklı eşitliği sağlar. Ancak, yaşanan uyuşmazlıklar çoğu zaman Yargıtay kararları ile şekillenir. Yargıtay’ın verdiği kararlar, hem kat maliklerinin haklarını güvence altına almakta hem de hukuki içtihat oluşturmakta önemli bir rol oynamaktadır.

Ortak yerlerin kullanımı, apartman ve site yönetiminde kritik bir konu olmuştur ve bu nedenle kat maliklerinin bu hakları doğru bir şekilde kullanabilmesi için hem Kat Mülkiyeti Kanununa hem de Yargıtay kararlarına hakim olmaları gerekmektedir. 19. madde, ortak alanların eşit ve adil bir şekilde kullanılmasını sağlayan önemli bir hukuk kuralıdır ve bu maddeyi ihlal eden durumların önlenmesi adına hukukçuların, yöneticilerin ve kat maliklerinin dikkatli olmaları önemlidir.