Bina Ortak Kullanım Alanları: Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) Rehberi

Türkiye'de apartman ve sitelerdeki ortak alanların kullanımı için tek bir "Bina Ortak Kullanım Alanı Yönetmeliği" adında bağımsız bir metin bulunmamaktadır. Bu konu, binaların anayasası sayılan 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) ve o binaya özel olarak tapuya tescil edilmiş Yönetim Planı ile düzenlenmektedir.

1. Ortak Kullanım Alanları Nelerdir? (KMK Madde 4)

Kanuna göre, bağımsız bölümler (daireler, dükkanlar) dışında kalan ve korunma, ortaklaşa kullanma veya faydalanmaya yarayan tüm alanlar "ortak yer" sayılır. Başlıca ortak alanlar şunlardır:

• Taşıyıcı Sistemler: Temeller, ana duvarlar, taşıyıcı kolonlar ve kirişler.
• Geçiş ve Dolaşım Alanları: Merdivenler, sahanlıklar, asansörler, koridorlar ve bina giriş holleri.
• Altyapı ve Tesisat Alanları: Su ve doğalgaz depoları, jeneratör odaları, kazan daireleri, hidrofor odaları ve ana şaftlar.
• Sosyal ve Dış Mekanlar: Çatılar, bacalar, genel dam terasları, avlular, bahçeler, otoparklar ve sığınaklar.

2. Ortak Alanların Kullanım Kuralları

Ortak alanların kullanımı belirli hukuki sınırlamalara tabidir:

• Amacına Uygun Kullanım (KMK Madde 16): Kat malikleri, ortak yerleri kullanırken "arsa payları" oranında hak sahibidir. Ancak bu hak, o alanın tahsis amacına uygun kullanılmasını gerektirir. Örneğin; otopark sadece araç park etmek içindir, depo olarak kullanılamaz. Bahçe ortak alandır, bir kat maliki bahçeyi çitle çevirip sadece kendine tahsis edemez.
• Rahatsız Etmeme Yükümlülüğü (KMK Madde 18): Kat malikleri (veya kiracılar), gerek bağımsız bölümlerini gerekse ortak yerleri kullanırken doğruluk kurallarına uymak ve birbirlerini rahatsız etmemekle yükümlüdür.

3. Kesin Yasaklar ve İhlaller (İşgal Durumu)

Ortak alanlarda en sık yaşanan anlaşmazlıklar "işgal" durumlarından kaynaklanır. Kanun bu konuda son derece nettir:

4. Ortak Giderlere Katılım (KMK Madde 20)

Ortak alanların varlığı, aynı zamanda ortak bir mali sorumluluk getirir. Yönetim planında aksine bir madde yoksa:

• Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine kat malikleri eşit olarak katılır.
• Ortak alanların (çatı, asansör, dış cephe vb.) bakım, koruma, onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere kat malikleri arsa payları oranında katılır.
• "Ben giriş katta oturuyorum, asansörü kullanmıyorum" veya "Çatı akmıyor, çatı tamiratına karışmam" gibi gerekçeler hukuken geçersizdir. Tüm malikler ortak alanların giderlerine katılmak zorundadır.

5. Yönetim Planının Rolü (Binanın Anayasası)

KMK, genel çerçeveyi çizer. Ancak her binanın kendine özgü kuralları Yönetim Planı'nda yer alır. Otoparkın nasıl paylaşılacağı, bahçe kullanımının kime ait olduğu veya evcil hayvan beslenip beslenemeyeceği gibi spesifik detaylar bu planda yazar. Yönetim planı, tapu sicilinde yer alır ve o binada yaşayan herkesi (kiracılar dahil) bağlar.

6. Uyuşmazlık Durumunda Ne Yapılmalı?

Ortak alanların usulsüz kullanımı veya işgali durumunda izlenmesi gereken yasal yol şu şekildedir:

1. Yazılı Uyarı: Bina veya site yönetimi tarafından ihlali gerçekleştiren kişiye resmi bir ihtarname/yazılı uyarı gönderilir.
2. Genel Kurul Kararı: Kat Malikleri Kurulu toplanarak ihlalin giderilmesi yönünde karar alabilir.
3. Hukuki Süreç: İhlal devam ederse, yönetici veya herhangi bir kat maliki, Sulh Hukuk Mahkemesi'ne başvurarak "Müdahalenin Men'i" (Haksız müdahalenin önlenmesi) ve "Eski Hale Getirme" davası açabilir. Yargılama masrafları haksız bulunan tarafa yükletilir.