Kat Malikleri Kurulu Kimlerden Oluşur? Apartmanınızın Karar Mercii

Apartman ve site yaşamında en yetkili organ hiç şüphesiz Kat Malikleri Kurulu'dur. Peki, bu kurul tam olarak kimlerden oluşur? Nasıl toplanır? Hangi kararları alabilir? Bu makalede, apartman yönetim demokrasisinin kalbi olan bu yapıyı tüm detaylarıyla ele alacağız.

1. Kat Malikleri Kurulu Nedir? Hukuki Statüsü ve Yetkileri

Kat Malikleri Kurulu, bir apartman veya sitedeki tüm bağımsız bölüm maliklerinin oluşturduğu en üst karar organıdır. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 23. maddesinde düzenlenmiştir. Bu kurul:

• Yöneticiyi seçer ve görevden alır

• Aidat miktarını ve toplanma şeklini belirler

• Bütçeyi onaylar

• Büyük tamirat ve yenileme kararlarını alır

• Yönetim planını değiştirir

• Ortak alanların kullanım şeklini belirler

Hukuki Alt Yapı:
Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 23. maddesi: "Kat malikleri, bu kanun ve yönetim planı hükümleri çerçevesinde, apartman veya sitenin yönetimine ilişkin her türlü kararı almaya yetkilidir."

2. Kurul Üyeleri: Kimler Katılabilir? Kimler Oy Kullanabilir?

Katılabilenler:

• Tüm bağımsız bölüm malikleri

• Noter onaylı vekaletname ile malikleri temsil eden kişiler

• Yasal temsilciler (mirasçılar vb.)

Oy Hakkı Olanlar:

• Her bağımsız bölüm için bir oy hakkı bulunur

• Oy hakkı arsa payı oranında değil, daire sayısınadır

• Kiracıların oy hakkı yoktur, ancak malik vekaletiyle toplantıya katılabilirler

Önemli İstisna:
Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 29. maddesi uyarınca, aidat borcu olan kat malikleri oy kullanamaz ve yönetici seçilemez.

3. Toplantı Usulleri: Yasal Zorunluluklar ve Pratik Uygulamalar

Toplantı Çağrısı:

• Yılda en az bir kez olağan genel kurul toplantısı yapılmalıdır

• Toplantı çağrısı en az 15 gün önceden yapılmalıdır

• Çağrı yazısında gündem maddeleri açıkça belirtilmelidir

Toplantı Yeter Sayısı:

• İlk toplantı için kat maliklerinin yarısından bir fazlasının arsa payı

• İkinci toplantı için kat maliklerinin üçte birinin arsa payı yeterlidir

Karar Yeter Sayıları:

• Olağan kararlar için toplantıya katılanların salt çoğunluğu

• Yönetim planı değişikliği için katılanların 2/3 çoğunluğu

• 4/5 çoğunluk gerektiren durumlar (örneğin, asansör eklenmesi)

4. Gerçek Hayattan Örnekler: Başarılı ve Başarısız Uygulamalar

Başarılı Örnek - Hürriyet Emlak Haberi:
"İstanbul'da 40 dairelik bir sitede, kat malikleri kurulu düzenli toplantılar yaparak siteyi başarıyla yönetti. Her toplantı öncesi detaylı gündem ve bütçe taslağı dağıtıldı. Aidatların %95'i düzenli ödendi ve siteye yüzme havuzu yapılması kararı alındı."

Başarısız Örnek - Sözcü Gazetesi Haberi:
"Ankara'da bir apartmanda, kat malikleri iki yıldır toplanamadı. Yönetici istifa etti, aidatlar toplanamadı. Binada acil tamirat gerekiyor ancak karar alınamıyor. Kat malikleri apartmanın kayyum atanması için mahkemeye başvurdu."

5. Sık Karşılaşılan Sorunlar ve Çözüm Önerileri

Sorun 1: Toplantı Yeter Sayısının Sağlanamaması

• Çözüm: Toplantıları akşam saatlerinde veya hafta sonu yapmak

• Dijital katılım seçenekleri sunmak

• Vekaletle katılımı kolaylaştırmak

Sorun 2: Kararların Uygulanmaması

• Çözüm: Alınan kararların yazılı olarak tebliğ edilmesi

• Takip komisyonları oluşturulması

• Yasal yaptırımların uygulanması

Sorun 3: Çatışma ve Anlaşmazlıklar

• Çözüm: Profesyonel moderatör desteği

• Çatışma çözümü eğitimleri

• Arabuluculuk mekanizmaları

6. Yasal Haklar ve Sorumluluklar

Kat Maliklerinin Hakları:

• Yönetime katılma hakkı

• Bilgi edinme hakkı

• Hesap sorma hakkı

• Kararlara itiraz hakkı

Kat Maliklerinin Sorumlulukları:

• Aidatları ödeme

• Ortak kurallara uyma

• Ortak alanları koruma

• Yönetim giderlerine katılma

7. Özel Durumlar ve Tartışmalı Konular

Kiracıların Durumu:
Kiracılar kat malikleri kuruluna katılamaz, ancak:

• Malik vekaletiyle toplantıda bulunabilirler

• Toplantıda söz alabilirler

• Yönetimle doğrudan iletişim kurabilirler

Tüzel Kişilikler:

• Şirketler ve vakıflar da kat maliki olabilir

• Temsilcileri aracılığıyla katılırlar

• Oy hakları daire başına birdir

Mirasçılar:

• Tapuya tescil edilmiş mirasçılar katılabilir

• Miras davası devam edenler tapu kaydına göre işlem yapılır

8. İyi İşleyen Bir Kat Malikleri Kurulu İçin 10 Altın Kural

1. Düzenli Toplanın: Yılda en az iki kez olağan toplantı yapın

2. Hazırlıklı Gelin: Gündemi önceden paylaşın, raporları hazırlayın

3. Profesyonel Davranın: Toplantıyı kurallara uygun yönetin

4. Şeffaf Olun: Tüm hesap ve kayıtları açık tutun

5. Dinleyin: Herkesin fikrini ifade etmesine izin verin

6. Zaman Yönetimi: Toplantı süresine uyun

7. Belgeleyin: Kararları tutanakla kayıt altına alın

8. Uygulayın: Alınan kararları hayata geçirin

9. Takip Edin: Kararların uygulanmasını denetleyin

10. Gelişin: Her toplantıdan ders çıkararak sisteminizi iyileştirin

9. Yargıtay Kararları Işığında Önemli İlkeler

Yargıtay 18. Hukuk Dairesi Kararı:
"Kat malikleri kurulu kararları, kanun ve yönetim planına aykırı olamaz. Aykırı kararlar hukuki denetime tabidir."

Yargıtay 23. Hukuk Dairesi Kararı:
"Kat malikleri kurulu toplantıları usulüne uygun yapılmadığında, alınan kararlar iptal edilebilir."

Sonuç: Demokratik Yönetimin Temel Taşı

Kat Malikleri Kurulu, apartman ve site yönetiminin demokratik işleyişinin garantörüdür. Sağlıklı işleyen bir kurul:

• Malikler arasında güven oluşturur

• Sorunlara çözüm üretir

• Mülk değerini korur

• Yaşam kalitesini yükseltir

Unutmayın: Aktif katılım, şeffaflık ve karşılıklı saygı, başarılı bir apartman yönetiminin olmazsa olmazlarıdır. Bir sonraki toplantınızda bu bilgileri uygulamaya başlayarak daha iyi bir yaşam alanı oluşturabilirsiniz.

Not: Bu makale hukuki tavsiye niteliği taşımamaktadır. Spesifik durumunuz için hukukçuya danışmanız önerilir.