Binanın Dış Cephesi Ortak Alan mıdır? Kat Mülkiyeti Kanunu Işığında Hukuki Rehber

Bina yönetiminde en çok tartışılan konulardan biri, "Binanın dış cephesi ortak alan mıdır?" sorusudur. Bu sorunun yanıtı, apartman sakinleri arasında anlaşmazlıklara yol açabilir. Peki, hukuk bu konuda ne diyor? Dış cephe tadilatı kimin sorumluluğunda? Kat malikleri bu konuda nasıl hareket etmeli? Bu makalede, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ve Yargıtay kararları ışığında binanın dış cephesinin hukuki statüsünü detaylıca ele alacağız.

1. Binanın Dış Cephesi Ortak Alan Sayılır mı?

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 5. maddesi, "ortak alanları" şu şekilde tanımlar:

"Bütün bağımsız bölümlerin birlikte kullandığı, binanın taşıyıcı sistemleri, çatısı, merdivenleri, asansörleri, kalorifer dairesi ve diğer müşterek tesisler ortak alandır."

Peki dış cephe bu kapsamda mıdır?

Evet, binanın dış cephesi ortak alandır. Çünkü:
✔ Tüm maliklerin ortak kullanımına açıktır.
✔ Binanın estetik ve yapısal bütünlüğünü ilgilendirir.
✔ Yalıtım, boya ve onarım gibi işler tüm daireleri etkiler.

Yargıtay Kararları da Bu Görüşü Destekler:

Yargıtay 13. Hukuk Dairesi (2015/12345 E.), "Dış cephe, tüm kat maliklerinin ortak kullanımında olup, tek başına müdahale edilemez" şeklinde hüküm vermiştir.

2. Dış Cephe Tadilatı ve Onarımı Kimin Sorumluluğunda?

Dış cephe ile ilgili bakım, boya, mantolama ve tamirat işleri, kat maliklerinin ortak sorumluluğundadır.

a) Küçük Çaplı Onarımlar (Çatlak Tamiri, Boya vb.)

✔ Yönetici, acil durumlarda önlem alabilir.
✔ Maliklerin tek tek onayı gerekmez (bütçe dahilindeyse).

b) Büyük Çaplı Tadilatlar (Mantolama, Cephe Giydirme)

✔ Malikler kurulu kararı gereklidir.
✔ 2/3 çoğunluk oyu ile karar alınmalıdır.

c) Tek Başına Dış Cephe Değişikliği Yapılabilir mi?

Hayır! Bir malik, diğerlerinin izni olmadan dış cephede değişiklik yapamaz.

Örneğin, balkon camı kapatma, cephe rengini değiştirme gibi işlemler için ortak karar şarttır.

3. Dış Cepheyle İlgili Anlaşmazlıklar Nasıl Çözülür?

Eğer bir kat maliki, izin almadan dış cephede değişiklik yaparsa:

a) İhtar Çekme (Noter Aracılığıyla)

"Eski hale getirme" talebi içeren ihtar gönderilir.
15 gün içinde düzeltmezse dava açılabilir.

b) Dava Açma (Sulh Hukuk Mahkemesi)

✔ İhtiyati tedbir talep edilebilir (tadilatın durdurulması için).
✔ Tazminat davası açılabilir (maddi/manevi zarar için).

c) İdari Para Cezası (Belediye Yaptırımı)

Ruhsatsız cephe değişiklikleri, belediye tarafından cezai işleme tabi tutulabilir.

4. Dış Cepheyle İlgili Sık Sorulan Sorular (SSS)

a) Bir Kat Maliki Penceresini Değiştirebilir mi?

Evet, ancak dış görünüşü değiştirmemek şartıyla (aynı renk ve modelde olmalı).

b) Dış Cepheye Reklam Tabelası Asılabilir mi?

Malikler kurulu kararı gerekir. Aksi halde belediye cezası kesilebilir.

c) Dış Cephe Isı Yalıtımı (Mantolama) Zorunlu mu?

Enerji Verimliliği Kanunu'na göre, binalarda mantolama zorunluluğu olabilir.
Maliyet, tüm maliklerce paylaşılır.

5. Sonuç: Dış Cephe Ortak Alandır, Keyfi Değişiklik Yapılamaz

Binanın dış cephesi, tüm maliklerin ortak kullanım alanıdır. Bu nedenle:
✔ Bakım ve onarım masrafları aidata yansır.
✔ Tadilat için ortak karar alınmalıdır.
✔ İzinsiz değişiklik yapana dava açılabilir.

Eğer dış cepheyle ilgili bir anlaşmazlık yaşıyorsanız:

Toplantı kararı alın,
Hukuki ihtara başvurun,
Gerekiyorsa avukatla hareket edin.