"Devlet tarafından atanan apartman yöneticisi" kavramı, genellikle Kanunsuz Bir İşgal Durumu veya Yönetim Eksikliği gibi olağanüstü hallerde devreye giren ve aslında doğrudan devletin değil, mahkemelerin veya yetkili mercilerin atadığı yöneticiyi ifade eder.

1. Hangi Durumlarda Atanır?

Bir apartmana yönetici atanması için genellikle aşağıdaki durumlar gereklidir:

• Yöneticinin Olmaması: Apartmanda hiç yönetici seçilmemişse veya eski yönetici görevi bırakmışsa ve yenisini seçmek için yeterli çoğunluk sağlanamıyorsa.

• Yöneticinin Görevini Yapmaması: Mevcut yönetici, görevlerini (aidat toplamak, bakım-onarım yapmak vb.) ciddi şekilde ihmal ediyorsa.

• Kanunsuz İşgal (Fiziki Müdahale): Apartman dairelerinden biri veya birkaçı kanunsuz olarak işgal edilmişse ve bu durum diğer kat maliklerinin haklarını ihlal ediyorsa. Bu, en yaygın atanma nedenlerinden biridir.

• Aidat ve Giderlerin Toplanamaması: Aidatlar toplanamıyor ve bu nedenle apartmanın ortak giderleri (elektrik, su, doğalgaz, asansör bakımı vb.) ödenemiyorsa.

• Yolsuzluk Şüphesi: Yöneticinin ortak fonda usulsüz işlemler yaptığına dair ciddi şüpheler varsa.

2. Atama Süreci Nasıl İşler?

Süreç, bir veya daha fazla kat malikinin başvurusuyla başlar:

1. Dava Açılması: Kat maliklerinden biri veya birkaçı, yukarıdaki gerekçelerle Asliye Hukuk Mahkemesi'ne dava açar.

2. Delillerin Sunulması: Davacı, yönetici eksikliğini veya görev ihmallerini kanıtlayan delilleri (toplantı tutanakları, yazışmalar, fotoğraflar, ihtar yazıları vb.) mahkemeye sunar.

• Kanunsuz işgal durumunda, bu durumu gösterir tutanak veya belgeler çok önemlidir.

3. Mahkeme Kararı: Mahkeme, yapılan inceleme ve duruşmalar sonucunda, kat maliklerinin ortak işlerini yürütmekte yetersiz kaldığına kanaat getirirse, bir kayyım atanmasına karar verir. Kayyım, geçici olarak görevlendirilmiş yöneticidir.

4. Kayyımın Atanması: Mahkeme, genellikle Baro'nun listesindeki avukatlardan veya bu işin profesyonellerinden (örneğin, yöneticilik şirketlerinden) bir kayyım atar. Atanan kişi veya kurum, "mahkeme tarafından atanmış yönetici" sıfatını alır.

3. Atanmış Yöneticinin (Kayyım) Görev ve Yetkileri Nelerdir?

Atanmış yönetici, normal bir yöneticinin tüm görev ve yetkilerine sahiptir:

• Aidat Tahsilatı: Tüm aidatları ve borçları toplar.

• Ortak Giderlerin Ödenmesi: Elektrik, su, doğalgaz, asansör bakımı gibi zorunlu giderleri öder.

• Bakım ve Onarım: Gerekli bakım ve onarım işlerini yürütür.

• Hukuki İşlemler: Gerektiğinde apartman adına dava açar veya davalara katılır. Özellikle kanunsuz işgal durumunda, işgalcilerin tahliyesi için yasal süreci başlatır.

• Hesap Verme: Yönetim dönemi sonunda kat maliklerine hesap verir.

4. Atanmış Yönetici Ne Zaman Görevi Bırakır?

• Kat Maliklerinin Yeni Yönetici Seçmesi: Kat malikleri, yeterli çoğunluğu sağlayarak yeni bir yönetici seçer ve bu durumu mahkemeye bildirirse, kayyımın görevi sona erer.

• Mahkeme Kararı: Sorunlar çözüldüğünde ve artık kayyıma ihtiyaç kalmadığına mahkeme karar verirse görev biter.

• Belirli Bir Sürenin Dolması: Mahkeme, kayyımı belirli bir süre için atamışsa (örneğin 1 yıl), bu sürenin sonunda görev kendiliğinden sona erer. Sürenin uzatılması gerekebilir.

Özetle:

• Doğrudan "devlet" apartmanınıza yönetici atamaz. Bu yetki mahkemelere aittir.

• Bu bir çözüm mekanizmasıdır, kat maliklerinin kendi aralarında anlaşamadığı veya ciddi sorunlar yaşadığı durumlarda başvurulan hukuki bir yoldur.

• Atanan yönetici (kayyım), apartmanın düzenini sağlamak, ortak giderleri yürütmek ve özellikle kanunsuz işgal gibi durumlarla mücadele etmekle görevlidir.

• Süreç, bir kat malikinin mahkemeye başvurmasıyla başlar ve mahkeme kararıyla sonuçlanır.

Eğer apartmanınızda böyle bir durum söz konusuysa, süreci başlatmak veya haklarınızı öğrenmek için bir avukata danışmanız en doğru adım olacaktır.