Apartman Aidat Artışı: Kapsamlı Bütçe Analizi ve İki İşletme Projesi Örneği

Giriş

Apartman ve site yönetimlerinde aidatların belirlenmesi, Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde yürütülen önemli bir süreçtir. Aidat tutarlarının belirlenmesi, yalnızca güncel giderleri karşılamakla kalmamalı, aynı zamanda bina için gerekli yedek akçe fonlarını da oluşturmalıdır. Bu makalede, mevcut ve önerilen iki ayrı işletme projesi üzerinden apartman aidat artışının detaylı bir analizini sunuyoruz.

Mevcut Durum Analizi: Eski İşletme Projesi

Gelir-Gider Tablosu (Mevcut)

A. GİDER KALEMLERİ

1. Temizlik Hizmet Bedeli: 6.000 TL

2. Yönetim Hizmet Bedeli: 6.150 TL

   • 18 daire × 300 TL = 5.400 TL

   • 5 işyeri × 150 TL = 750 TL

3. Elektrik Faturası Bütçesi: 2.000 TL

4. Asansör Bakım Bütçesi: 1.000 TL

5. Asansör Etiket Fonu: 1.000 TL

6. Elektrik-Su Arızaları Fonu: 2.500 TL

7. Hidrofor Bakım Fonu: 1.000 TL

TOPLAM AYLIK GİDER: 19.650 TL

B. GELİR KALEMLERİ

1. 18 Daire Aidatı: 18 × 1.000 TL = 18.000 TL

2. 5 İşyeri Aidatı: 5 × 600 TL = 3.000 TL

TOPLAM AYLIK GELİR: 21.000 TL

AYLIK FİNANSAL DURUM: +1.350 TL (Fazla)

Mevcut Durum Değerlendirmesi

Mevcut durumda, gelirler giderleri nominal olarak karşılamakta ve küçük bir fazlalık oluşmaktadır. Ancak bu durum çeşitli riskleri beraberinde getirmektedir:

1. Yetersiz Yedek Akçe: Beklenmeyen arıza ve onarımlar için yeterli fon bulunmamaktadır

2. Enflasyon Etkisi: Fiyat artışları karşısında aidatlar yetersiz kalmaktadır

3. Bakım Eksikliği: Uzun vadeli bakım ve yenileme yatırımları için kaynak ayrılmamıştır

Önerilen Yeni İşletme Projesi

Geliştirilmiş Gelir-Gider Tablosu (Önerilen)

A. GİDER KALEMLERİ (Güncellenmiş)

1. Temizlik Hizmet Bedeli: 7.200 TL (%20 artış)

2. Yönetim Hizmet Bedeli: 7.380 TL (%20 artış)

   • 18 daire × 360 TL = 6.480 TL

   • 5 işyeri × 180 TL = 900 TL

3. Elektrik Faturası Bütçesi: 2.800 TL (%40 artış)

4. Asansör Bakım Bütçesi: 1.500 TL (%50 artış)

5. Asansör Etiket Fonu: 1.500 TL (%50 artış)

6. Elektrik-Su Arızaları Fonu: 3.750 TL (%50 artış)

7. Hidrofor Bakım Fonu: 1.500 TL (%50 artış)

8. Yeni Kalem: Boya-Badana Fonu: 2.000 TL

9. Yeni Kalem: Sigorta Giderleri: 800 TL

10. Yeni Kalem: Yedek Akçe Fonu: 3.000 TL

TOPLAM AYLIK GİDER: 31.430 TL

B. GELİR KALEMLERİ (Önerilen)

1. 18 Daire Aidatı: 18 × 1.600 TL = 28.800 TL

2. 5 İşyeri Aidatı: 5 × 900 TL = 4.500 TL

TOPLAM AYLIK GELİR: 33.300 TL

AYLIK FİNANSAL DURUM: +1.870 TL (Fazla)

Artış Gerekçeleri ve Detaylı Analiz

1. Temizlik Hizmet Bedeli Artışı (%20)

• Asgari ücrete gelen yüksek zamlar

• Temizlik malzemelerindeki fiyat artışları

• Kaliteli hizmet devamlılığının sağlanması

2. Yönetim Hizmet Bedeli Artışı (%20)

• Profesyonel yönetici maliyetlerindeki artış

• Ofis giderleri ve iletişim masrafları

• Dijital yönetim sistemleri maliyeti

3. Elektrik Faturası Artışı (%40)

• Elektrik fiyatlarındaki yüksek enflasyon

• Ortak alan aydınlatma sürelerinin optimize edilmesi

• Enerji verimliliği yatırımları ihtiyacı

4. Bakım Fonları Artışı (%50)

• Yedek parça ve işçilik maliyet artışları

• Önleyici bakım programı uygulaması

• Kaliteli teknik hizmet ihtiyacı

5. Yeni Fon Kalemleri

• Boya-Badana Fonu: Ortak alanların periyodik bakımı

• Sigorta Giderleri: DASK, yangın ve sorumluluk sigortaları

• Yedek Akçe: Acil durumlar ve beklenmeyen giderler

Karşılaştırmalı Analiz

Uzun Vadeli Finansal Planlama

12 Aylık Projeksiyon

Gelir-Gider Dengesi:

• Toplam Yıllık Gider: 377.160 TL

• Toplam Yıllık Gelir: 399.600 TL

• Yıllık Net Fazlalık: 22.440 TL

Fon Birikim Tahsisi:

• Acil Durum Fonu: 10.000 TL

• Büyük Bakım Fonu: 8.000 TL

• Yenileme Fonu: 4.440 TL

Yatırım Planlaması

1. Kısa Vadeli (0-6 ay)

   • Dijital yönetim sistemi kurulumu

   • Enerji verimliliği çalışmaları

2. Orta Vadeli (6-18 ay)

   • Ortak alan yenileme çalışmaları

   • Güvenlik sistem iyileştirmeleri

3. Uzun Vadeli (18+ ay)

   • Asansör modernizasyonu

   • Cephe ve çatı yenileme

Hukuki Süreç ve Uygulama

Kat Mülkiyeti Kanunu Çerçevesinde

• Toplantı Kararı: Aidat artışı için kat malikleri kurulu kararı gerekli

• Oy Çokluğu: Aidat artışı için oy çokluğu yeterlidir (oybirliği gerekmez)

• Bildirim Süreci: Kararın tüm maliklere yazılı olarak bildirilmesi

• İtiraz Hakkı: Usulsüz artışlara karşı yargı yolu açık

Şeffaflık İlkeleri

• Aylık gelir-gider tablolarının paylaşımı

• Fon kullanımının raporlanması

• Denetim mekanizmalarının kurulması

• Mali işler komisyonu oluşturulması

Sonuç ve Öneriler

Aidat artışı, apartman yönetiminin sürdürülebilirliği açısından hayati önem taşımaktadır. Önerilen yeni işletme projesi:

1. Kısa vadede finansal sürdürülebilirliği sağlamakta

2. Orta vadede bakım ve yenileme yatırımlarına olanak tanımakta

3. Uzun vadede binanın değer korumasını garantilemektedir

Kat maliklerine öneriler:

• Aidat artışını kişisel maliyet olarak değil, ortak yatırım olarak görmek

• Şeffaf yönetim ilkelerini talep etmek

• Uzun vadeli planlamaya destek vermek

• Profesyonel yönetim hizmetlerinin önemini kavramak

Doğru planlanmış bir aidat artışı, apartmanın fiziksel kondisyonunu iyileştirirken, maliklerin yaşam kalitesini ve mülk değerlerini de koruyacaktır.