Apartman ve Sitelerde Kat Mülkiyeti Kanunu Uyuşmazlıkları: Toplantı Kararları, Dava Süreci ve Avukatlık Ücretleri

Günümüzde hızla artan kentleşme ve dikey yapılaşma, insanları birbirine çok daha yakın mesafelerde, ortak yaşam alanlarını paylaşarak yaşamaya mecbur bırakmıştır. Apartmanlar, siteler ve çok bloklu yaşam alanları, farklı yaşam tarzlarına ve alışkanlıklara sahip yüzlerce insanın bir arada bulunduğu mikro ölçekli topluluklardır. Bu toplulukların huzur, güven ve düzen içinde varlıklarını sürdürebilmeleri, ancak belirli kurallara harfiyen uyulmasıyla mümkündür.

Komşular arasında en çok yaygın olan, huzuru bozan ve tarafları mahkeme koridorlarına taşıyan anlaşmazlıkların temelinde 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'na (KMK) uymamak veya bu kanunu yanlış yorumlamak yatar. Apartman ve site yönetimlerinin aldığı kararlar, ortak alanların kullanımı, aidat ödemeleri, personel giderleri ve en önemlisi yönetim kurullarının oluşturulması gibi konular, usulüne uygun yapılmadığında içinden çıkılmaz bir hukuki kaosa dönüşür.

Bu kapsamlı rehberde; kat malikleri kurulu toplantı kararlarının hukuki bağlayıcılığını, yönetici seçimindeki sayı ve arsa payı çoğunluğu kuralını, tebligat usullerini, zorunlu arabuluculuk sürecini, Sulh Hukuk Mahkemesi'ndeki dava adımlarını ve en çok merak edilen konulardan biri olan avukatlık ücretlerinin kim tarafından ödeneceği hususunu en ince ayrıntısına kadar, adım adım inceleyeceğiz.

1. Komşuluk Hukukunda Temel Sorun: Kat Mülkiyeti Kanununa Aykırılıklar

Bir apartman veya sitede daire satın aldığınızda, sadece o bağımsız bölümün (dairenin) mülkiyetini değil, aynı zamanda o binanın ortak alanlarındaki sorumlulukları da devralmış olursunuz. Çatı, asansör, merdiven boşlukları, bahçe, otopark ve sığınak gibi alanlar ortak mülkiyete tabidir. Bu alanların nasıl yönetileceği, masrafların nasıl karşılanacağı ve alınacak kararların nasıl uygulanacağı Kat Mülkiyeti Kanunu ile güvence altına alınmıştır.

Komşular arasındaki anlaşmazlıklar genellikle şu noktalarda patlak verir:

Yönetim planına aykırı hareket edilmesi,
Ortak alanların amacı dışında veya şahsi olarak kullanılması,
Aidat ve avans paylarının (ortak giderlerin) zamanında ödenmemesi,
Kat malikleri kurulu toplantılarında usulsüz kararlar alınması.

Özellikle son madde, yani toplantı kararlarının usule aykırı alınması, uyuşmazlıkların en büyüğünü oluşturur. Çünkü tüm binayı veya siteyi bağlayacak olan mali ve idari kararlar bu toplantılarda alınır.

2. Apartman ve Site Yönetimi Toplantı Kararlarının Hukuki Bağlayıcılığı

Kat malikleri kurulu (apartman veya site genel kurulu), o gayrimenkulün en yüksek karar organıdır. Ancak bu kurulun aldığı kararların hukuken geçerli ve bağlayıcı olabilmesi için belirli yasal şartların eksiksiz yerine getirilmesi gerekir. Bir kararın sadece deftere yazılmış ve altının imzalanmış olması, o kararı yasal kılmaz.

Usulüne Uygun Karar Alma Şartları Nelerdir?

Kararların geçerli olabilmesi için toplantının şekil, zaman ve çağrı usullerine uygun yapılması, yeter sayıların sağlanması ve alınan kararların kanunun emredici hükümlerine (özellikle KMK'ya) aykırı olmaması şarttır. Eğer bir toplantıda usulsüzlük varsa, alınan kararlar "yok hükmünde" sayılabilir veya "iptal edilebilir" nitelikte olur. Bu durum, karara muhalif olan veya toplantıya çağrılmayan komşulara dava açma hakkı doğurur.

Yönetici Seçiminde Çoğunluk Kuralı: Sayı ve Arsa Payı Oranı (KMK Madde 34)

Toplantılarda yapılan en büyük usul hatalarının başında yönetici seçimi gelir. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 34. maddesi, yönetici atanmasını çok net ve kesin bir kurala bağlamıştır: Yönetici, kat maliklerinin hem sayı hem de arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanır.

Bu kuralı detaylandıralım:

Sayı Çoğunluğu: Apartmanda veya sitede kaç bağımsız bölüm (daire/dükkan vb.) sahibi varsa, bunların yarıdan bir fazlasının oyu gerekir. Örneğin 40 malikli bir sitede, en az 21 kişinin oyu zorunludur. (Bir kişinin birden fazla dairesi varsa, sahip olduğu bağımsız bölüm sayısının üçte birinden fazla oya sahip olamaz.)
Arsa Payı Çoğunluğu: Sadece kişi sayısının çoğunluğu yetmez. Oylamaya katılan ve yönetici için "evet" diyen kişilerin sahip oldukları dairelerin toplam arsa payının, tüm binanın toplam arsa payının yarısından fazla (%50+1) olması gerekir. Bazı binalarda dükkanların veya çatı dublekslerinin arsa payı çok yüksek olabilir. Bu nedenle 21 kişinin oyu sayısal çoğunluğu sağlasa bile, arsa payı toplamında %51'i bulamıyorlarsa o yönetici seçimi geçersizdir.

Bu iki şart (çifte çoğunluk) aynı anda sağlanmadan seçilen bir yönetici, yasal olarak o binayı temsil edemez, bankadan para çekemez, aidat toplayamaz ve icra takibi başlatamaz. Bu şartlar sağlanmadan alınan karar, uyuşmazlığın fitilini ateşler.

3. Toplantıya Çağrı Usulleri ve Tebligat Kanununun Önemi

Bir kararın hukuki bağlayıcılığını zedeleyen en yaygın ikinci hata, kat maliklerinin toplantıya usulüne uygun davet edilmemesidir. Kat Mülkiyeti Kanunu, maliklerin toplantıdan haberdar olma ve oy kullanma hakkını son derece ciddiye alır.

Olağan toplantıların zamanı yönetim planında bellidir (Örneğin; "Her yıl Ocak ayının ikinci pazar günü"). Ancak yönetim planında bir tarih yoksa veya "olağanüstü" bir toplantı yapılacaksa, çağrı usulü hayati önem taşır. Olağanüstü toplantılarda toplantı tarihinden en az 15 gün önce tüm kat maliklerine toplantının gündemini, yerini, saatini ve ilk toplantıda çoğunluk sağlanamazsa ikinci toplantının ne zaman yapılacağını bildiren bir çağrı kağıdı ulaştırılmalıdır.

Usulsüz Tebligatın Kararların İptaline Etkisi

Çağrı kağıdının ulaştırılması sıradan bir duyuru panosuna kağıt asmakla veya WhatsApp grubundan mesaj atmakla yasal olarak tamamlanmış sayılmaz (eğer tüm malikler bunu açıkça ve yazılı olarak kabul etmemişse). Yasal ve garanti olan çağrı yöntemi Tebligat Kanunu hükümlerine göre yapılan bildirimdir.

İmza Karşılığı Elden Teslim: Bildirim, kat malikine bizzat elden verilmeli ve "çağrı listesine" veya tebliğ evrakına imzası alınmalıdır.
İadeli Taahhütlü Mektup: Evde bulunmayan, sitede ikamet etmeyen veya imza atmaktan imtina eden kat maliklerine bildirim, PTT aracılığıyla iadeli taahhütlü mektup gönderilerek veya noter kanalıyla yapılmalıdır.

Eğer toplantıya çağrı usullerine tebligat kanununa veya yasanın emrettiği yazılı bildirim kurallarına uyularak sağlanmazsa, toplantıya katılamayan kat maliki, alınan kararların iptali için dava açma hakkına sahip olur. Mahkeme, sırf tebligat usulsüzlüğü nedeniyle o toplantıda alınan tüm kararları esasa girmeden iptal edebilir.

4. Uyuşmazlık Çözüm Yolları: Hukuki Süreç Nasıl İşler?

Yukarıda saydığımız şartlar sağlanmaz ise; yani yönetici seçimi sayı ve arsa payı çoğunluğu ile yapılmamışsa, toplantı çağrıları Tebligat Kanunu usullerine göre iletilmemişse ve alınan kararlar hukuka aykırıysa, karara katılmayan veya toplantıya çağrılmayan davacı komşu hakkını aramak için yasal yollara başvurur. Ancak bu süreç artık doğrudan mahkemeye giderek başlamaz.

Dava Öncesi Zorunlu Adım: Arabuluculuk Süreci

Türk Hukuk sisteminde yargının iş yükünü hafifletmek ve uyuşmazlıkları barışçıl yollarla daha hızlı çözmek amacıyla 1 Eylül 2023 tarihi itibarıyla Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava şartı arabuluculuk uygulaması getirilmiştir.

Davacı komşu, mahkemeye başvurmadan önce adliyelerdeki Arabuluculuk Bürosuna giderek başvuru yapmak zorundadır. Arabulucu, davacı komşu ile apartman/site yönetimini (veya diğer kat maliklerini) bir araya getirerek uzlaşma zemini arar. Bu süreç maksimum 3-4 hafta içinde sonuçlanır. Eğer arabuluculuk görüşmelerinde taraflar anlaşamazsa ve "anlaşmazlık tutanağı" tutulursa, davacı komşunun mahkeme yolu açılmış olur. Arabulucuya başvurulmadan doğrudan dava açılması halinde, mahkeme davayı usulden (dava şartı yokluğundan) reddeder.

Sulh Hukuk Mahkemesinde Dava Sürecinin Başlaması

Arabuluculukta anlaşılamaması halinde davacı komşu, apartmanın veya sitenin bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi'ne başvurur. Dava süreci böylece resmi olarak başlar.

Sulh Hukuk Mahkemesi hakimi; dava dilekçesini, apartman karar defterini, çağrı tebligatlarını, hazirun cetvellerini (imza listelerini), vekaletnameleri ve apartmanın yönetim planını incelemeye alır. Gerekirse uzman bilirkişilerden rapor ister. Toplantıda gerçekten sayı ve arsa payı çoğunluğu var mı, çağrılar 15 gün önceden tebliğ edilmiş mi tek tek denetlenir. Yargılama sonucunda usulsüzlük tespit edilirse kararların "iptaline" hükmedilir.

5. Dava Sürecinde Mali Sorumluluklar ve Avukatlık Ücretlerinin Dağılımı

Apartman ve site davalarında, hukuki sürecin en çok tartışılan ve komşuları birbirine düşüren tarafı maliyetlerdir. Dava açıldığında hem davacı tarafın (itiraz eden komşu) hem de davalı tarafın (apartman/site tüzel kişiliğini veya yöneticisini temsil eden taraf) avukatlık, harç ve masraf giderleri ortaya çıkar. Bu bedellerin kimin cebinden çıkacağı, Kat Mülkiyeti Kanunu ve Yargıtay içtihatları çerçevesinde belirlenir.

Şimdi bu karmaşık ve hassas konuyu, kusur prensibine dayanarak detaylandıralım.

Kusurlu Yöneticinin Sorumluluğu: Davalı Site Adına Hareket Eden Avukatın Ücretini Kim Öder?

Normal şartlarda, siteye açılan bir davada site yönetimini savunmak için tutulan avukatın vekalet ücreti site bütçesinden (yani ortak aidatlardan) karşılanır. Ancak burada çok ince ve kritik bir hukuki çizgi vardır: Kusur ilkesi.

Eğer alınan genel kurul kararı, açıkça yasaya aykırıysa, yönetici bile bile sahte imza atmışsa, yeter sayı olmadığı halde toplantı yapıldı gösterilmişse veya tebligatlar kasten usulsüz yapılmışsa; burada yöneticinin ve yönetim kurulunun açık bir görevi ihmali veya kötüye kullanımı (kusuru) vardır.

Bu durumda dava sürecinde davalı site adına hareket eden avukatın ücretini, haksız ve yasaya aykırı bir işlem tesis ederek sitenin dava edilmesine ve zarara uğramasına sebep olan kusurlu karar alan yönetici ve yönetim cebinden (şahsi malvarlığından) öder. Kat malikleri, hukuka aykırı davranarak apartmanı mahkemelik eden bir yöneticinin tuttuğu avukatın parasını aidatlarıyla ödemek zorunda bırakılamaz. Yönetici, kendi usulsüz eyleminin maddi sonucuna şahsen katlanmak zorundadır.

Davacı Komşunun Avukatlık Ücreti ve Komşuların Sorumluluğu

Davayı açan komşu (davacı), hakkını savunmak ve davasını takip ettirmek için bir avukatla anlaşabilir. Avukatlık Kanunu gereğince, avukat ile müvekkil arasındaki sözleşmeden doğan bu vekalet ücretini doğal olarak davacının kendisi öder.

Ancak davanın niteliği gereği, burada çok spesifik bir durum ortaya çıkar. Eğer davacı komşu davayı kazanırsa ve alınan usulsüz kararları iptal ettirirse, davanın kaybedeni olan taraf (davalı konumundaki kat malikleri kurulu / apartman), yargılama giderlerinden sorumlu tutulur. Belirtmek gerekir ki, davacının kendi tuttuğu avukatla anlaştığı sözleşmesel ücreti bizzat davacı karşılasa da, bu dava sonucunda ortaya çıkan resmi masraflar komşulara yansır. İşin özünde, davacı komşunun hukuk sistemini harekete geçirerek yaptığı bu hak arama mücadelesinin faturası, dolaylı yollardan yine (haksız karara imza atan veya sessiz kalan) komşuları bağlar.

Kaybedilen Davada Karşı Vekalet Ücreti Kimden Çıkar?

Dava sürecinde mahkeme, davayı kazanan taraf lehine, kaybeden taraf aleyhine yasal tarifeye göre bir "karşı vekalet ücretine" (yargılama gideri niteliğindeki vekalet ücreti) hükmeder.

Eğer iptal davasını davacı komşu kazanırsa, mahkeme davalı tarafın (apartman/site yönetiminin dolayısıyla kat maliklerinin) davacı avukatına yasal vekalet ücreti ödemesine karar verir. Ayrıca avukatın alacağı karşı vekalet ücreti de komşular tarafından ödenir. Yani apartmandaki diğer kat malikleri, usulsüz alınan o kararın bedelini, arsa payları oranında kendi ceplerinden ödemek durumunda kalırlar. Davacı da bir komşu olduğu için, aslında komşular hem kendi aralarında hukuk mücadelesi vermiş hem de dışarıya (avukatlara ve mahkemeye) maddi bir kaynak aktarmış olurlar. Kusurlu yöneticinin ihmali, tüm site sakinlerine maddi bir külfet olarak geri döner.

6. Yöneticilerin ve Kat Maliklerinin Dikkat Etmesi Gereken Hayati Noktalar

Komşular arasındaki huzursuzlukların ve gereksiz mahkeme masraflarının önüne geçmek için hem apartman yöneticilerine hem de daire sahiplerine düşen büyük sorumluluklar vardır.

Yöneticiler İçin Altın Kurallar:

Kanunu Okuyun: 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nu bir başucu kitabı yapın. Kanunun amir hükümlerini bilmeden yöneticilik yapmak, mayın tarlasında gözü kapalı yürümeye benzer.
Defterleri Usulüne Uygun Tutun: Karar defteri, işletme defteri ve makbuzlar mutlaka noter onaylı olmalı ve her yılın ocak ayında kapanış tasdikleri yapılmalıdır.
Tebligatlara Asla Taviz Vermeyin: Toplantı çağrılarını mutlaka imza karşılığı veya iadeli taahhütlü yapın. "Nasıl olsa herkes biliyor" yanılgısına düşmeyin.
Çoğunluk Şartına Dikkat: Özellikle yönetici seçimi, denetçi seçimi, dış cephe mantolaması gibi önemli konularda sadece katılanların çoğunluğunun değil, tüm bağımsız bölümlerin sayı ve arsa payı çoğunluğunun sağlandığından emin olun.

Kat Malikleri (Komşular) İçin Altın Kurallar:

Toplantılara Katılın: "Benim oyumla ne değişecek" demeyin. Toplantılara katılmamak, alınacak usulsüz kararlara veya fahiş aidat artışlarına zımnen rıza göstermek anlamına gelebilir.
Haklarınızı Arayın: Alınan kararlarda bir usulsüzlük fark ederseniz, yasal süreleri (toplantıya katıldıysanız 1 ay, katılmadıysanız öğrenme tarihinden itibaren 1 ay ve her halükarda 6 ay) geçirmeden muhalefet şerhi düşün ve hukuki süreci başlatın.
Yönetimi Denetleyin: Sitede dönen mali işleri denetlemek sadece seçilmiş denetçinin değil, tüm kat maliklerinin hakkıdır. Şeffaflık talep edin.

7. Sonuç: Huzur, Yasaya Saygıdan Geçer

Toplu yaşam alanlarında komşuluk ilişkilerinin zedelenmemesinin tek yolu, hukukun üstünlüğüne ve Kat Mülkiyeti Kanunu'nun kurallarına sadık kalmaktır. İyi niyetli görünse bile usulsüz şekilde atılan her adım, gelecekte komşuları karşı karşıya getiren, arabuluculuk ofislerinde ve Sulh Hukuk Mahkemelerinde yıllarca süren, yüksek avukatlık ücretleri ödenmesine sebep olan derin yaralara dönüşmektedir.

Bir site veya apartman genel kurulunda kararlar usulüne uygun, şeffaf, sayı ve arsa payı çoğunluğu gözetilerek ve çağrı evrakları usulünce tebliğ edilerek alındığında, kimsenin itiraz etme hakkı veya davayı kazanma şansı kalmaz. Unutulmamalıdır ki; kusurlu yöneticilerin hatalı eylemlerinin faturası yöneticilere, davanın genel hukuki vekalet masrafları ise komşulara (kat maliklerine) çıkmaktadır. Bu maddi ve manevi yıpranmanın önüne geçmek, ancak yasal hak ve sorumlulukların tam anlamıyla bilinmesi ve uygulanmasıyla mümkündür. Komşuluk hukuku, ancak yasal sınırlar içinde korunduğunda bir "huzur" ortamı yaratır.